投资与风险

投资与风险

加中置业 李军

目前，全球一体化的今天，国家间的贸易竞争越演越烈，各国都为提高本国的制造业产品在国际市场的竞争力，都在直接或变相量化本国货币，增加本国货币供给，以期降低本国货币相对它国货币的币值，提高本国产品在国际市场竞争力，从而降低本国失业率。实际上，这已经直接导致世界大部分国家的货币加速贬值。很多新移民也看到这一点，认为在加拿大投资房产是保护家庭财产的一个有效办法。同时，世界很多国家的人们认为加拿大确实是这个世界为数不多的最适合不同族裔，不同文化背景人们在一起生活，学习，和发展的好地方。未来的岁月里，来自中国新贵，中东富翁，欧洲和其它地方的移民都会源源不断地不断涌入这个国家，所以，先期投资房产，一般来说，如果是适时规范的房产投资都会得到一个良好投资回报同时规避投资风险。那么，怎样才能做到规避房地产投资风险呢？经验表明，认真解读国家宏观经济政策，核实具体投资物业的资本回报率，和有效规避风险是避房地产投资风险的好办法。

首先，作为一个投资者，一定要随时注意国家的宏观经济政策。要精准理解国家经济政策的调整和这一调整的内在原因。否则，投资者多半是在盲目的投资。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行和贷款机构政策的改变也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋投资者，其视野无法与国家统计部门相论。但至少，人们应该知道尊重它的权威，清晰地解读国家有关机构发出的市场变化信号，按照它的政策走向办事。如果投资者，忽略它的存在和影响力，自己选择的投资时机与国家政策导向相反。那多半是盲目投资，也是违反经济规律的，也多半会惨遭重大损失。反之，如果尊重国家机构，按其政策导向办事，其实，也是按经济规律办事，一定事半功倍，从而获得很好经济效益和投资效益。

其次，作为一名房地产的投资者，至少要会运用简单的资本化方法，分析具体物业的投资价值。那什么是资本化方法呢？资本化法就是根据投资物业的年净收益和整个社会的平均资本回报率算出投资物业的资本价值。大家知道，加拿大是一个自由经济国家，资本是会自由流动的。而整个社会是由很多不同经济部门组成。诸如，石油，钢铁，航空，电力，房地产等等。作为每一名具体投资者，在投资风险一定的前提下，都想获得较高的投资回报率。那么，如果他发现他投资的领域的投资回报率低于其它领域，他一定会将他的资本由低回报率转移到高回报率的领域去。这样的动态资本流动必然导致一个整社会个不同经济领域的资本回报率趋向一个动态平衡。我们今天假设整个社会不同经济领域的资本回报率平均值趋于7%。也就是说，一定量资本，如10000元，在风险系数相同前提下，不论是投资房地产，石油，电力，钢铁等等不同领域。一年下来，净回报都应该是700元。那如果您是一名房地产投资者，您现在想投资一个物业。当您预算出该物业的一年净房租收益（房租减去所有支出）是20000元。那该物业的资本化应是20000除以7%等于29万。也就是说，在当前整个经济领域的资本回报率是7%的前提下，如果投资一个房产物业的年净收益是2万，那么该物业价值应是29万左右。如果，一个投资者，化80万买个物业，年净收益才有一万元，那该物业投资的回报率才1.25%，远远低于整个社会的平均资本回报率7%。我们称这种物业为不良资产。反之，如果一名投资者，花20万买一个物业，一年净收益2万，那该物业的回报率是10%。大于8%的社会平均资本回报率。我们称良性资产。在风险系数一定的前提下，投资者买到的物业回报率越高，该物业越是良性资产，物业增值的潜力越大，说明该投资者越精明；反之，回报率很低，甚至为负数，那这物业是不良资产，物业贬值的可能性很大，说明该投资者在进行盲目投资。所以，作为一名房地产投资者，要学会用资本化方法指导自己进行房地产投资（当然还有其它经验资本化法）。这样，在正确理论指导下的投资，才能较好地运用资本收到良好效益而同时避免盲目投资。

再者，投资的风险应值得投资者规避。多伦多房屋投资有几种典型的风险：其一，自己擅自改建已投资房屋结构，改建后的物业不符合政府安全要求，这样，如果按房屋改建后的实际情况投保，保险公司认为风险大，不给投保，或是保险费很高。业主只好伪造投保物业情况，进行房屋保险。这种根据伪造房屋信息进行物业保险，实际上，这是相当于没有给物业保险。因为一旦发生人员和财产重大损失，保险公司会进行细致调查，如果发现有伪造虚假房屋信息进行投保，保险公司有权拒绝理赔。一旦这种请况发生，业主不但遭受经济上的重大损失，可能化一生辛苦积蓄为乌有，甚至连个人信誉都丧失殆尽。这个社会经济体制都建立信誉至上，一旦个人信誉没了，这个体制几乎不会再给你机会，让你东山再起。其二，当新移民投资多伦多的物业时，一定要注意该物业的使用规范。这里真的与国内不同。如果在北京，家庭买一套房子，自己改建一下，多租几户人家，多收点租金，是没人管的。这里不一样，这里有ZONING要求，如果该区域房屋都是为单个家庭使用的。你买下一套房子，通过改建装修，多租几户人家。这是不符合政府要求的。如果邻居举报（注意邻居举报是通常的事），政府会来调查，有可能规范你的可出租单元数。其后果，投资该物业的实际收益远远低于你的投资该物业的期望收益。造成你投资失误。所以，新移民到多伦多准备投资物业，一定要找专业人士，多探讨一些风险问题。避免一些可控风险发生。

最后，需要强调的是在多伦多投资房地产，切忌跟风炒作。特别是炒作一些具有什么题材房产。有些华人商人想象力可真了不起，会想出各种名称让消费者肯出大价买房子，诸如，他们对投资者说，这座房子坐落在为数不可多得的城市“龙头”或“凤尾”上，称如果人们在直升飞机上往下看，就会发现整个城市就这几座房子坐落在“龙头”或“凤尾”上，机会难得，资源有限。再不买就没了。再有，如果房子坐落在山梁上，他们就把山梁称“龙脊”，说房子坐落在山沟里，他们就称房子坐落在“幽谷”里。这还不算，漂亮的社区名字，也可能使房子大幅度增值房子。本来多伦多社区名字都是英文的，但一些人望文生意，再结合自己的想象，给一些社区取了中文名字。人们可以发现，中文名字越好听的社区，房子就越贵。一样的房子；一样的社区；一样的城市；房子之间距离，如果开车就几分钟差距，如果房子所在的区域名字有区别，那房子价格也大不一样。竟然有很多人，在投资房产物业时，肯支付几万，几十万买房子所在社区的炒作题材，诸如，社区的中文名字，”浮丽华山城“，或是什么“龙头”或“凤尾”等等。对这种只有来自华人投资者的意外之财，房屋开发商做梦都会乐醒了！因为这些虚名的成本是零。当然，这样的投资一定是经不起时间的检验。这方面的深刻教训，其实我们华人应该殷鉴不远，前几年，大家在国内一起炒股票，有些股票既不分红，也没有什么好业绩，就因为有所谓的好题材，大家一起炒，十几元一股，几十元一股，当时真是不亦乐乎，都肯花大价买那些冠冕堂皇的题材。但这些虚幻现象不会长久。现在，这些股票价值都被打回原形，只是当时的投资者遭受严重经济损失。所以，今天，新移民在多伦多投资房地产，一定要按价值规律办事，切忌跟风炒作，认真科学地估算所投资物业的真正价值。这样，才能获得较好的投资收益。

综上所述，在全球一体化的今天，各国政府为本国利益都在直接或变相地量化本国货币。增加本国货币供给量，相对地贬值本国货币，以期本国的产品在国际市场上有较强的竞争力。同时，多伦多又是世界上为数不多的最适合人类生存的多元文化大城市。所以，在多伦多地区投资物业是一个非常具有前瞻性的正确投资方向。在投资的时机上，时时注意国家的政策导向，央行和贷款机构的政策调整其实就是房地产业的市场供求关系改变信号，正确解读国家的房地产市场最新政策；在正确的理论指导下，精准的判断物业的实际价值，避免盲目投资；同时，规避各种投资风险。人们在多伦多地区的物业投资一定会收到较好的收益和回报。祝愿新移民在这全新的社会里，都能成为优秀的房地产业投资者，家庭财富与日俱增！（如有疑问，请电（647）824-6916）

市场时机与卖房

市场时机与卖房

加中置业 李军

         最近一段时期，不断传来中国的“钱荒”和各国银行的加息政策。这是一个非常重要的信号，这是自美国金融危机以来，各国央行银行首次停止量化货币，并首次开始加息。这一重要政策变化意味着自2008年美国金融危机而带来的全球性超低利率时代的结束。也同时标志超低的房屋贷款时代结束。回顾当时金融危机的状况，当时，一些美国人不堪忍受高房价，高额的房贷压力，纷纷将房产丢给银行，宣布个人信用破产。从而直接导致美国金融危机。也促使当时联邦存蓄委员会不大幅度降低利率，来挽救金融危机。自从2008年美国金融危机以来，美国一直维持超低利率政策，直到现在美国经济开始逐渐复苏。在过去的几年间，美国政府通过超低利率和量化货币政策。带动整个美国社会的投资规模不断增长，各行各业也开始复苏。其它国家也效仿美国的超低利率和量化货币政策。这种全球性，长期性量化货币，和低利率政策，既挽救了全球的经济，也促使全球性大规模投资。最终导致今天全球性各行各业产能和产品过剩。尤其是房地产业，现在的房地产业已呈现“产能过大，价格过高，房屋过剩”的局面。这也是各国政府开始加息和停止量化货币的主要原因之一。如果人们认可上述逻辑就不难理解现在是一个非常好的卖房市场良机。因为人们此时卖方，人们可以规避房屋投资风险，缩短房屋投资周期，和实现良好的房屋投资收益。

         在央行开始加息时卖房，可以回避投资风险。任何投资与风险都是并存的，股票市场如此，黄金市场如此，房地产市场亦如此。而且收益越高，风险越大，这是投资常识。全球房地产市场历经几十年的高速发展，市场已趋向饱和和过剩。在一些发展中国家，由于过度开发，已呈现房屋严重过剩，甚至出现一座座“鬼城”和“鬼街”，即整条街，整个社区无人居住。即使这样，房地产的开发热情还是很高，在前期有人投资获利的榜样作用下，人们依然热情高昂地投资房地产，并认为这是家庭财产保值和增值的好办法。完全忽视房屋投资风险的存在。其实，房屋是否过剩以及过剩的程度，政府最知情。因为政府有统计部门，城市现有人口，现有住宅数量，在建住宅的单元数，已批准待建住宅单元数量，那些投资者不清楚，而政府却一清二楚。政府会根据不同情况制定相应政策来调节房屋市场的发展方向。当社会购买力不足，社会投资不足，就业率下降，或存在严重的还贷违约时，政府会降低利率，以降低投资者的财务风险，来鼓励投资者扩大投资规模；但经过一段高速发展后，房屋市场已过度饱和以至于严重过剩，泡沫过于严重时，甚至可能会诱发金融危机时，政府就会提高利率，缩短投资“杠杆”，严格贷款条件。这时，房屋市场的价格就会下降，投资者的投资热情就会降低。纵观30年来的商业银行贷款利率，像前几年如此低的贷款利率是非常罕见的，过去三十年间，商业银行的房屋贷款利率大部分时期是大于5%的，有时商业银行贷款利率会高于10%。如果这种情况发生，高端投资物业不但很难出售，而且还会跌价，投资人不得不承担过重的房贷压力，甚至有家庭破产的风险。

         目前，央行刚开始加息，房屋市场还没有对此作出反应，这是卖方的大好时机。这样做缩短房屋投资周期。一般来说，任何国家的经济都有其周期性，即一段时期，经济比较繁荣，社会就业率高，国民购买力强，社会投资规模不断扩大；而另一时期会社会萧条，社会就业率低，国民购买力弱，社会投资规模小。央行会根据当时社会的经济状态来调整央行的利率。当社会处于萧条时，央行会降低利率，以鼓励社会投资，鼓励企业技术创新，鼓励家庭投资以便繁荣社会经济生活；但当社会投资规模过大，经济泡沫过大时，央行会提高贷款门槛，提高贷款利率，以降低社会金融风险，防范社会和金融危机。一般来说，央行率较高时，房屋的总体价格较低；而央行利率较低时，房屋的总体价格较高。所以，当人们在利率较高时，家庭投资买的房子，在利率较低时卖，收益会较大；反之，当人们在利率较低时投资买的房子，在利率较高时卖，收益会较小，甚至亏损。这也就是为什么多伦多新移民在2009年之前买的物业，增值的幅度非常大。那时，政府为阻止金融危机，大幅度降低央行的利率。利率大幅度降低的结果是房屋的价格也一直飙升。房屋投资商也加大房屋投资力度，直到现在全球已呈现房屋过剩现象。这是不争的事实。房屋市场过大泡沫也是触发金融的诱因。为防止房屋市场的过大泡沫，为避免金融危机，目前各国政府都在加息。而加息的后果就是房价下跌。加息越多，房价跌的就越低。所以，在目前房价还没有对加息反映之前，是卖房的好时机。此时卖方可以缩短房屋投资周期，提高资本的使用效率。

         央行刚开始加息时，也是卖方可以实现良好的房屋投资收益的好时机。此时，市场还没有对央行加息反映，也就是房屋还没有开始降价，房屋价格正处于此次经济周期的最高点。如果投资者此时将投资物业及时卖出，其收益无疑是良好的。即投资者在本次经济周期投资，也在本次经济周期收回投资。投资不但收益良好，而且投资周期还短，资本的使用效益还高。大家知道，同样投资100万物业，也同样是卖出120万。如果投资的周期长短不一样，资本的回报率是截然不同的。假如甲投资者投资周期为一年，他的资本回报率为：（20万-地产经纪佣金5%-1年的银行MORTGAGE-1年地税）/100万=8%;另乙投资者的投资周期为二年。他们投资的资本回报率为：（20万-地产经纪佣金5%-2年MORTGAGE-二年地税）/100万=3%，如果投资周期为三年，房子即便也卖120万。投资者将面临投资亏损。这主要原因是贷款的商业银行的贷款政策造成的，商业银行让借款人先还利息后还本金。如果人们房屋贷款的偿还期为25年，那前两三年还贷大部分是还银行借贷的利息，而还的本金却很少。一旦投资者在两三年内违约卖房，投资者将损失很大。所以为避免这样损失，投资者应缩短投资周期。即在央行刚开始加息时，投资者在市场还没有对此作出反应之前卖掉房子。这样投资者可以实现良好的房屋投资收益。

         总而言之，任何商品都有紧缺和过剩，都有涨价和降价的可能。这是市场经济的重要特征。经验表明市场很少有这么一种商品，其价格是永远上涨的。房屋这一商品也不例外。另外，现代社会的经济是成周期性发展的。房屋的价格也社会经济周期紧密相关。各国央行的利率变化是一个国家的经济调整有效工具。也是投资者判断未来经济走向的重要依据。能正确理解和认识社会经济的周期性，并能及时根据央行的利率变化来调整投资，对指导房地产投资有极其重要指导意义。当前，各国央行开始逐步提高央行利率，开始提高房屋贷款的门槛。这将对未来的房地产价格影响甚大。央行的利息越高，房屋市场价格会越低。而现在央行刚刚开始加息，市场还为对此作出任何反应，这正是投资者卖房的好机会。此时卖方的益处就是人们可以规避房屋投资风险，缩短房屋投资周期，和实现良好的房屋投资收益。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

投资与决策

投资与决策

加中置业 李军

         家庭投资项目的决策对项目的结果有着致关重要的作用。正确的项目决策，可以使项目的后续工作事半功倍；反之，错误的项目决策后使项目的后续工作事倍功半。最近一段时期，客户对我讲一个现象。他说：“十年前，他们几个相识的新移民刚刚登陆多伦多时，不论是资产，学识和年龄，大家都相差不大。但十多年过去后，新移民的生活和工作条件却有巨大的差别。有的新移民通过十年的奋斗，不但有房子，有生意，还过得非常轻松的生活，而另一些新移民，十年后的今天与十年以前相比相差无几，还对自己在加拿大的进一步发展产生怀疑和顾虑。“人们面对身边发生的这种普遍现象会问，为什么以前各方面都相差无几的新移民，十年后会有形成如此大的差距呢？这里的原因可能很多，但最主要的原因就是不同的家庭在面临家庭的重大投资项目时，做出的选择不同。那些做出正确决定的家庭，在多伦多发展的又快又好；反之，那些做出错误决策的家庭，在多伦多发展又慢又累。那么，怎样才能做好家庭重大投资决策呢？经验表明正确的家庭投资决策通常是建立在充分的信息，民主，和科学基础上。

         首先，决策只有建立在有充分的信息基础上，决策才可能合理。任何家庭的投资项目的成败与否与家庭成员对项目的相关信息了解程度有密切关系。家庭成员的视野越开阔，信息收集工作做得越充分，选择面越广，最后的决策越合理。其结果是项目的后续工作就越轻松，项目的效益也越大。反之，家庭的重大决策仅仅建立在道听途说，或是熟人介绍，没有进行任何项目可行性论证和讨论。一拍脑门就决定下来，那后果将是可怕的。轻则一家人受苦受累，重者一家人浪费时间和金钱。这样正反例子，在多伦多新移民可以说举不胜举。有的新移民几年前买的独立房子，仅仅几年后就长了一倍，房屋涨价三，四十万加币；而又有的新移民同时买的共管公寓，十来年下来，价格硬是没有变化多少。仅此一项，几年下来，差距就是投资失误一家不得不依靠多干一，二万小时的工作，才能弥补这一家庭买房的决策失误。再有，几年前新移民选择做小生意，有的新移民选择做便利店，几年后，为在加拿大的发展积累了一些资本，和增强了在加拿大发展的信心；而另外还有一部分新移民选择自己不适合的小生意，不但没有挣着钱，还辛辛苦苦白白浪费了几年时间。所以说，新移民来到加拿大，家庭的重大决策，不论是投资买房，还是做生意，都要做好充分的信息工作，做好充分的项目调研工作，详细地比较和和论证项目的可行性。再把家庭的核心竞争力，家庭资源，和投资项目配置好。这样建立在充分的信息的家庭投资决策，才有可靠的成功投资把握。

         其次，家庭重大投资决策民主化是投资成功的关键。新移民来到多伦多这一全新的社会，每个人对这一社会的理解都有局限性，不一定全面。然而，当大家坐在一起探讨家庭投资的重大决策时，会把家庭成员的总体核心竞争力和家庭资源达到一个最佳配置。更重要的是，一旦家庭成员在投资决策上达到意见的统一，对未来投资过程中遭遇的不可测困难，家庭成员会合力共同克服。当然，有时重大家庭投资决策不但要与家庭成员商量，还要与朋友和专业人士探讨，从而避免重大家庭投资决策失误。诚然，这样大家在一起切磋，可能会浪费一点时间，或错过一些机会。但这样会避免随机决策带来可怕的随机投资结果。在多伦多，人们经常会遇到一些投资成功人士，这些成功人士得到共同特点就是投资项目的决策做的好一些，决策前做了很多有益的相关工作。如，与有经验的人士，朋友和家庭成员做过非常细致的探讨和商量，最终在民主基础上，家庭重大投资决策得到最佳化；相反，人们也会遇到一些投资失败的家庭，这些人也有一个共同特点就是投资决策过程太草率，太盲目，太跟风，人云亦云。通常现象是今天听别人说买楼花挣大钱，明天就买回来一个。或者，听别人说，开什么店挣钱，没到一个星期就买一个这样的店。经验表明，像这样随机，草率地武断家庭重大投资决策，会给家庭带来重大经济损失，家庭成员会有投资失败的阴影，同时，家庭成员也会为项目的投资失败而相互间不理解，抱怨，甚至家庭走向破裂。所以，在决定家庭的投资项目问题上，为了克服个人的局限性，要充分发扬家庭民主，多讨论。甚至需要和专业人士，有相关经验的人士多交流。这样，看上去好像浪费点时间，但一旦确定合适的项目，其后续工作会非常平稳，非常顺利，和易于成功。

         最后，家庭的重大投资项目应该建立在科学基础上。其实，任何事情都有其内在的规律。当人们尊重科学，按照事物内在的规律办事，就会顺利，就会成功；反之，违背客观经济规律办事，就会失败，就会给家庭带来经济损失。家庭投资项目也有其内在的规律可循。一般来说，任何国家的经济都有其周期性，即一段时期，经济特别繁荣，社会就业率高，国民购买力强，社会投资规模不断扩大；而另一时期会社会萧条，社会就业率低，国民购买力弱，社会投资规模小。央行会根据当时社会的经济状态来调整央行的利率。当社会处于萧条时，央行会降低利率，以鼓励社会投资，鼓励企业技术创新，鼓励家庭投资以便繁荣社会经济生活；但当社会投资规模过大，经济泡沫过大时，央行会提高贷款门槛，提高贷款利率，以降低社会金融风险，防范社会危机。一般来说，央行率较高时，房屋的总体价格较低；而央行利率较低时，房屋的总体价格较高。所以，当人们在利率较高时，家庭投资买的房子，在利率较低时卖，收益会较大；反之，当人们在利率较低时，投资买的房子，在利率较高时卖，收益会较小。这也就是为什么多伦多新移民在2009年之前买的物业，增值的幅度非常大。但如果人们不知道其增值的内在原因是由于当时政府为防范金融危机而降低利率造成的，而错误地以为在任何时候买房，都会得到这样的高的投资回报，那就又错了。比如说现在，当加拿大央行，缩短金融杠杆，严格物业放贷政策时，甚至进一步提高贷款利息时，人们就应该少投资高端物业。因为，这时，商业银行只会给你家庭收入的五倍融资。如果通常多伦多的家庭年收入是9万加币，银行最多贷给投资家庭45万加币。外加家庭存蓄10万加币，也就可以投资60万左右的物业。也就是说大多数人的购买力就是大约60万加币左右的物业。如果这时人们还像以前一样热衷投资高端物业，热衷于投资像那些什么一，二百万，甚至更高价的房屋。而大多数将来的买房人没有能力购买你的物业。你的的投资就无法在市场上出售，家庭的投资无法收回。而且家庭还要承担由于利率上涨而增加的MORTGAGE负担，就会导致投资失误，就会给家庭带来经济损失。所以，人们在多伦多投资物业一定要尊重科学，按物业投资的规律办事。这样才能避免投资失误，这样才能在多伦多做一名成功的投资人。

         总而言之，家庭的投资决策是一个非常重大的事情，是一个关乎新移民在加拿大发展方向的事情。正确的投资决策会使整个投资项目的后续工作非常顺利，投资的效益非常理想，人们的工作也非常轻松；与此相反，而轻率的错误投资决策会使投资的后续工作非常复杂，投资的效益也不会理想，人们的工作也会很繁重。在多伦多，人们会看到很多家庭选择正确的投资项目后，一家人在多伦多过的非常轻松，而且获得的项目投资收益又好；而也有部分新移民轻率地选择错误的投资项目，不但一家人辛辛苦苦工作几年，而且项目投资的回报也很差。所以，新移民若想在多伦多做好项目投资，想在多伦多过轻松的生活，想得到良好的投资回报，最重要是做好项目的前期决策。投资决策做得好，投资的回报就会好，新移民在多伦多的发展就会顺利，工作就会轻松，生活也会更美好！而做好投资决策的重要前提和基础就是家庭投资决策的信息化，民主化，和科学化。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

         

浅探士嘉堡物业的价格上涨动因

浅探士嘉堡物业的价格上涨动因

加中置业 李军

         最近一年以来，新移民开始远离越炒越高的高价房，高风险房，而理性地转向物美价廉的士嘉堡社区买房子。据有关统计，多伦多士嘉堡地区的房屋价格和交易量，相比多伦多其它地区，一直保持良好的上升趋势。尤其是士嘉堡地区的独立屋，更是涨势喜人。任何事情动态变化的现象都有其背后的内在动因，多伦多的房屋市场变化亦然。士嘉堡处于GTA核心地带，有着优越的区域地理优势。此外，士嘉堡现有着完善的交通网络和成熟的工商业，和良好的教育资源。而且，士嘉堡也是多伦多市政府和安省政府重点和优先发展区域。城市的轻轨，地铁，和高等教育都优先在士嘉堡地区发展。随着时间的推移，人们越来越认识到士嘉堡是个好地方，纷纷来士嘉堡安家置业，这是因为士嘉堡的房价非常大的升值潜力，士嘉堡社区有非常良好的教育资源，和士嘉堡有非常成熟的工商业。

        

         首先，人们投资买房子，优先考虑的是房屋的升值潜力，而不是房屋的当前价值。人们如果环顾GTA及周边的房屋市场，就会发现士嘉堡的同类房型的房屋价格几乎是其它高价房屋社区的一半左右。这样的相对价位和士嘉堡的优越区域优势是十分不相符的，所以，在今后一段时期，士嘉堡社区的物业势必价值回归，因为人们投资，选择士嘉堡置物业，未来的增值潜力现对比较大。尤其是士嘉堡的独立房屋，其增值潜力是非常大的。在多伦多，人们在评估独立房屋的价值时，其物业的价值构成包含两部分，其一是房屋的本身价值，当然，一样的结构和材料，房屋越新，房屋越值钱；其二，是物业所附的土地价值。物业的土地价值与土地的级差有关。通常上讲，社区的工商业发达，交通便利，学术，艺术和科研气氛浓厚的社区，土地的等级越高，地价越高；而远离城市便利基础设施的社区，那里的土地等级越低，地价越低廉。有时，物业所附的土地残值要远远高于物业的本身价值，比如多伦多市中心的残破老房子，多数百年老房子价值100多万加币。其中的90多万加币是房屋所附的土地价值。而士嘉堡社区正处于GTA的核心地带，城市基础设施十分完备，土地等级相比边远的其它社区要有价值的多。所以，即便是士嘉堡社区的房屋老了一点，物业的总体价值一点也不逊GTA的边远社区的物业价值。因此，士嘉堡社区的老房屋极具升值潜力。

         相比多伦多其它社区，士嘉堡有丰富良好的教育资源。士嘉堡地区不但有很多优秀的基础教育资源，比如AGENCORUT HIGH SCHOOL, 白求恩中学等众多优秀的高中，初中和小学。而且，更为重要的是，士嘉堡地区拥有非常丰富的高等教育资源。闻名世界的多伦多大学的最大校区就在士嘉堡东部，而且该校区现在还不断发展。目前，每年有来自世界150多个国家的1万多名学子在多伦多大学士嘉堡校区生活和学习，当然其中也有很多来自中国的留学生在多伦多大学士嘉堡校区学习。人们经常谈校区房，就是说学校越好，校区的房子价格越高。以此逻辑，那多伦多东区的房价理应比其它地区的房子价格要高，因为这里有世界最著名的大学之一，世界闻名的多伦多大学就坐落该社区。世界最有名望的大学附近社区的房子理应最有价值。此外，士嘉堡地区还有三个非常好的CENTENNIAL COLLEGE 校区。该学院有着非常强的办学优势，它们与加拿大的大学和中国的大学进行联合办学，成绩非常突出。很多从这所学院毕业的国际留学生，在加拿大找到专业工作，并申请移民加拿大成功。目前，有很多有志移民加拿大的国际留学生在这里学习深造，以获得加拿大的教育背景，以便将来拿到加拿大的工作签证，最后实现移民加拿大。这些来自世界各国的学生和教师不但为士嘉堡地区营造了浓厚的学术气氛，同时也为士嘉堡的房屋投资者带来巨大的商机。毫无疑问，这些有利因素都是士嘉堡社区房价增值的动因。

         士嘉堡现有完善的工商产业优势和交通优势。而发达工商业是繁荣房地产的不可缺少的外部条件。环顾当今世界，哪里有发达的工商业和科教系统，那里的房地产业一定也很繁荣；反之，贫乏工商业和贫乏科教系统的地区，房地产业也一定不会景气。美国底特律的变化就是一个有利的佐证。上个世纪七，八十年代，美国底特律是世界制造业的老大。三大汽车公司总部和汽车制造中心就在美国底特律，那时的底特律房地产是何等的繁荣兴旺。到上个世纪九十年代之后，随着世界一体化和信息革命的到来，美国的跨国公司把制造业转移到劳动力低廉的中国和印度。底特律和其它类似底特律的美国大城市，由于工商产业的外迁，直接导致大批产业工人失业，大批产业工人离开底特律，城市人口下降。房地产价格不断下调。最后到了很多房屋干脆卖不掉，就地还给银行。银行接受大量废弃的，贬值的房屋，使银行的资产流动性不断变差，最后导致银行大量呆账坏账，从而诱发金融危机。大量事实证明，城市有繁荣的工商业，才能有繁荣的房地产业。士嘉堡就具备较强的工商产业优势。这里不但人口众多，而且多元化色彩相当浓厚。不但成为安省各级政府的优先重点发展区域，比如地铁，轻轨，新的国际机场和高等教育业等等，同时也吸引来大批自世界不同地区人们在这里投资，创业，和发展。这些有利因素必将使士嘉堡的房地产业，在将来一个相当长的历史时期内，变得更加繁荣昌盛。

         这里需要澄清一个误区，即有人倡导远离GTA，到边远小镇去做房地产投资，说那里将来的投资回报率会如何如何高。这种说法显然与时代潮流相悖。如果说有人喜欢小镇生活，在小镇置业，那无可厚非；但说那里是新移民房地产投资方向，那显然是错误的。当今世界的发展潮流是城市化和集约化。世界先进国家的发展方向都是向城市化，集约化方向迅速发展。在日本，二十多年的城市化发展，到今天，几大都市圈基本涵盖国家的80%以上人口。城市核心地带，寸土寸金，而边远小镇人口流失严重，城区荒芜，房价一落千丈。在中国也一样，大都市核心地带的房屋价格是边远小镇的几倍，十几倍，几十倍。这主要原因是生活在都市圈内的人们的各种机会多，各种生活成本都低（除房屋外），比如通讯成本，电力成本，物业税，和日常生活用品等等都比小城镇要低得多。另一个更为重要的方面，跨国企业都愿意在大都市设立工厂和销售网点，因为大都市同时拥有跨国企业生产资源和销售市场两大优势。企业这一选择也同时为大都市人们提供更多的就业和发展机会。更不要说，大都市的文化生活要远远优越于小镇。通过上述逻辑，人们不难理解投资房地产为什么选择士嘉堡，士嘉堡是在多伦多大都市圈的核心地区。它要比那些边远小镇有着不可比拟的发展优势和发展潜力。理所当然，长远来讲，投资士嘉堡的房地产的回报率一定要远高于投资于那些边远小镇。

         总之，随着时间的推移，人们逐渐认识到士嘉堡的物业价值。士嘉堡的房屋不但好，而且价格相对比较低。而且士嘉堡处于GTA的核心地带。士嘉堡又是安省和多伦多市政府优先和重点发展区域。士嘉堡现有的工商产业优势，交通网络优势，和教育优势，加之城市正在规划的地铁和轻轨发展项目，都有利于士嘉堡的长远发展；都有利于更多的人们在这里安家；都有利于更多的跨国企业设厂和建立销售网点；都有利于更多的国际留学生在这里学习就业。这些诸多有利因素无疑会利好士嘉堡的房地产业繁荣发展。这也就是为什么士嘉堡地区的房屋价格一直走势良好的内在动因所在（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

投资与决策

投资与决策

加中置业 李军

         家庭投资项目的决策对项目的结果有着致关重要的作用。正确的项目决策，可以使项目的后续工作事半功倍；反之，错误的项目决策后使项目的后续工作事倍功半。最近一段时期，客户对我讲一个现象。他说：“十年前，他们几个相识的新移民刚刚登陆多伦多时，不论是资产，学识和年龄，大家都相差不大。但十多年过去后，新移民的生活和工作条件却有巨大的差别。有的新移民通过十年的奋斗，不但有房子，有生意，还过得非常轻松的生活，而另一些新移民，十年后的今天与十年以前相比相差无几，还对自己在加拿大的进一步发展产生怀疑和顾虑。“人们面对身边发生的这种普遍现象会问，为什么以前各方面都相差无几的新移民，十年后会有形成如此大的差距呢？这里的原因可能很多，但最主要的原因就是不同的家庭在面临家庭的重大投资项目时，做出的选择不同。那些做出正确决定的家庭，在多伦多发展的又快又好；反之，那些做出错误决策的家庭，在多伦多发展又慢又累。那么，怎样才能做好家庭重大投资决策呢？经验表明正确的家庭投资决策通常是建立在充分的信息，民主，和科学基础上。

         首先，决策只有建立在有充分的信息基础上，决策才可能合理。任何家庭的投资项目的成败与否与家庭成员对项目的相关信息了解程度有密切关系。家庭成员的视野越开阔，信息收集工作做得越充分，选择面越广，最后的决策越合理。其结果是项目的后续工作就越轻松，项目的效益也越大。反之，家庭的重大决策仅仅建立在道听途说，或是熟人介绍，没有进行任何项目可行性论证和讨论。一拍脑门就决定下来，那后果将是可怕的。轻则一家人受苦受累，重者一家人浪费时间和金钱。这样正反例子，在多伦多新移民可以说举不胜举。有的新移民几年前买的独立房子，仅仅几年后就长了一倍，房屋涨价三，四十万加币；而又有的新移民同时买的共管公寓十来年下来，价格硬是没有变化多少。仅此一项，几年下来，差距就是投资失误一家的依靠多干一，二万小时的工作，才能弥补这一家庭买房的决策失误。再有，几年前新移民选择做小生意，有的新移民选择做便利店，几年后，为在加拿大的发展积累了一些资本和增强了在加拿大发展的信心；而另外还有一部分新移民选择自己不适合的小生意，不但没有挣着钱，还辛辛苦苦白白浪费了几年时间。所以说，新移民来到加拿大，家庭的重大决策，不论是投资买房，还是做生意，都要做好充分的信息工作，做好充分的项目调研工作，详细地比较和和论证项目的可行性。这样建立在充分的信息的家庭投资决策，才有可靠的成功投资把握。

         其次，家庭重大投资决策民主化是投资成功的关键。新移民来到多伦多这一全新的社会，每个人对这一社会的理解都有局限性，不一定全面。然而，当大家坐在一起探讨家庭投资的重大决策时，会把家庭成员的总体核心竞争力和家庭资源达到一个最佳配置。更重要的是，一旦家庭成员在投资决策上达到意见的统一，对未来投资过程中遭遇的不可测困难，家庭成员会合力共同克服。当然，有时重大家庭投资决策不但要与家庭成员商量，还要与朋友和专业人士探讨，从而避免重大家庭投资决策失误。诚然，这样大家在一起切磋，可能会浪费一点时间，或错过一些机会。但这样会避免随机决策带来可怕的随机投资结果。在多伦多，人们经常会遇到一些投资成功人士，这些成功人士得到共同特点就是投资项目的决策做的好一些，决策前做了很多有益的相关工作。如，与有经验的人士，朋友和家庭成员做过非常细致的探讨和商量，最终在民主基础上，家庭重大投资决策得到最佳化；相反，人们也会遇到一些投资失败的家庭，这些人也有一个共同特点就是投资决策过程太草率，太盲目，太跟风，人云亦云。通常现象是今天听别人说买楼花挣大钱，明天就买回来一个。或者，听别人说，开什么店挣钱，没到一个星期就买一个这样的店。经验表明，像这样随机，草率地武断家庭重大投资决策，会给家庭带来重大经济损失，家庭成员会有投资失败的阴影，同时，家庭成员也会为项目的投资失败而相互间不理解，抱怨，甚至家庭走向破裂。所以，在决定家庭的投资项目问题上，为了克服个人的局限性，要充分发扬家庭民主，多讨论。甚至需要和专业人士，有相关经验的人士多交流。这样，看上去好像浪费点时间，但一旦确定合适的项目，其后续工作会非常平稳，非常顺利，和易于成功。

         最后，家庭的重大投资项目应该建立在科学基础上。其实，任何事情都有其内在的规律。当人们尊重科学，按照事物内在的规律办事，就会顺利，就会成功；反之，就会失败。家庭投资项目也有其内在的规律可循。一般来说，任何国家的经济都有其周期性，即一段时期，经济特别繁荣，社会就业率高，国民购买力强，社会投资规模大；而另一时期会社会萧条，社会就业率低，国民购买力弱，社会投资规模小。央行会根据当时社会的经济状态来调整央行的利率。当社会处于萧条时，央行会降低利率，以鼓励社会投资，鼓励企业技术创新，鼓励家庭投资以便繁荣社会经济生活；但当社会投资规模过大，经济泡沫过大时，央行会提高贷款门槛，提高贷款利率，以降低社会金融风险，防范社会危机。一般来说，央行率较高时，房屋的总体价格较低；而央行利率较低时，房屋的总体价格较高。所以，当人们在利率较高时，家庭投资买的房子，在利率较低时卖，收益会较大。反之，当人们在利率较低时，投资买的房子，在利率较高时卖，损失会较大。这也就是为什么多伦多新移民在2009年之前买的物业，增值的幅度非常大。但如果人们不知道其增值的内在原因，以为在任何时候买房，都会得到这样的回报，那就又错了。比如说现在，当加拿大央行，缩短金融杠杆，严格物业放贷政策时，甚至进一步提高贷款利息时，人们就应该少投资高端物业。因为，这时，商业银行只会给你家庭收入的五倍融资。如果通常多伦多的家庭年收入是9万加币，银行最多贷给投资家庭45万加币。外加家庭存蓄10万加币，也就可以投资60万左右的物业。如果这时人们还热衷投资高端物业，像那些什么一，二百万，甚至更高价的房屋。大多数投资人没有能力购买你的物业。你的的投资就无法在市场上出售，家庭的投资无法收回。而且家庭要承担由于利率上涨而增加的MORTAGE负担。所以，人们在多伦多投资物业一定要尊重科学，按物业投资的规律办事。这样才能避免投资失误，这样才能在多伦多做一名成功的投资人。

         总而言之，家庭的投资决策是一个非常重大的事情，是一个关乎新移民在加拿大发展方向的事情。正确的投资决策会使整个投资项目的后续工作非常顺利，投资的效益非常理想，人们的工作也非常轻松；与此相反，而轻率的错误投资决策会使投资的后续工作非常复杂，投资的效益也不会理想，人们的工作也会很繁重。在多伦多，人们会看到很多家庭选择正确的投资项目后，一家人在多伦多过的非常轻松而且获得的项目投资收益又好；而也有部分新移民轻率地选择错误的投资项目，不但一家人辛辛苦苦工作几年，而且项目投资的回报也很差。所以，新移民若想在多伦多做好项目投资，想在多伦多过轻松的生活，想得到良好的投资回报，最重要是做好项目的前期决策。投资决策做得好，投资的回报就会好，新移民在多伦多的发展就会顺利，工作就会轻松，生活也会更美好！而做好投资决策的重要前提和基础就是家庭投资决策的信息化，民主化，和科学化。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

投资与“杠杆”

投资与“杠杆”

加中置业 李军

         改革开放的三十年来，人们发现过去身边的朋友或是熟人不知不觉地富贵起来，而且富的程度超出了大多数人们的想象。这些富人动辄拥有几百万，几千万，甚至过亿资产。如果人们依靠传统方式一点一点的积累，在如此短暂的三十年间，人们拥有这些财富是没法实现的。那么，这些富贵起来的人们到底是运用什么办法实现如此惊人的财富呢？其实，这个快速致富办法就是财务杠杆。简而言之， 财务杠杆就是投资的放大器，是人们通过借贷方法增加投资能力以达到快速获利目的。人们如果能准确地认识和把握良好投资机会，并能正确地运用“财务杠杆”， 人们可以以有限的资金，去实现充分大的投资，从而获得充分大的投资收益。即可能以几倍，几十倍的自有资金去投资，并可能收获几倍，几十倍的自有资金的收益；当然，如果投资失误，也可能损失几倍，几十倍自有资金的投资损失。事实上，“财务杠杆”现实生活中分为三类：正财务杠杆，中性财务杠杆，和负财务杠杆。

         正财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率大于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，正财务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较高和借贷利率比较低的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是10%，当前的贷款年利率5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均资本投资回报率10%计算，该投资者的年收益率约为10%，投资收益为10万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万=9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是10%计算，应为1000万乘以10%等于100万左右，再减去贷款利息900×5%=45万，100万减去45万等于55万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为55万，年投资净收益率为55万/100万等于55%，这收益率55%远远大于没有运用财务杠杆的10%年收益率。人们称这种财务杠杆为正财务杠杆。很显然，有良好的投资项目，和良好投资机会的前提下，人们喜欢正财务杠杆，因为它能放大投资者的收益。能够运用好正财务杠杆的人一年就可以挣到那些不应用财务杠杆的人需要用十多年挣来的财富。

         中性财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率等于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，中性财务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较低的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5%，当前的贷款年利率也为5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5%计算。该投资者的年收益率约为5%，投资收益约为5万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5%计算，应为50万左右。再减去贷款利息900×5%=45万，年投资净收益为50万减去45万等于5万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为5万，年净收益率为5万/100万等于5%，这等于没有运用财务杠杆5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为中性财务杠杆。很显然，这种中性财务杠杆，既便是放大了投资规模，但投资收益没有增加。但它可以帮助投资者把握住投资机会。

         负务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率小于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，负务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较低，而贷款利率相对比较高的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5.5%，当前的贷款年利率6%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5.5%计算。该投资者的年收益率约为5.5%，年投资收益为5.5万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万等于9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5.5%计算，应为1000万乘以5.5%等于55万左右。再减去贷款利息900×6%=54万，即55万减去54万等于1万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为1万，年净收益率为1万/100万等于1%，该收益率远远小于没有运用财务杠杆5.5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为负务杠杆。很显然，负财务杠杆的应用是只增加了人们的投资规模，也增加投资者的投资风险；而不增加投资项目的收益率。 所以，人们在投资过程中，要尽量避免运用负财务杠杆。

         财务杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资时快速获利；但是，它是同时也伴随着巨大的风险。如果房地产投资者利用财务杠杆进行房地产投资时，当投资的物业与投资者的预期相符，那财务杠杆会成倍地放大投资者的收益，加快投资者的致富速度；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那财务杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。比如，一个房屋投资者手里有100万的资金用来投资买房，一年以后卖掉房屋亏了20%，他总资产就变成了80万。这里是指没有使用财务杠杆。如果另外一个人也同样拥有100万资金，同时他以5%的年利息向银行借300万，此时，财务杠杆率是300万/100万等于3。总投资就变成了400万，一年后投资人也亏20%，总投资还剩320万，再还掉银行的借款加利息共315万，投资人净剩为320万减去315万等于5万。这与零负债的方法相比，投资人多亏了80万减去5万等于75万。也就是说，在财务杠杆下，投资者的亏损从原来的20万放大到75万。这说明，财务杠杆率越大，投资者的投资风险也越大。所以，人们在运用财务杠杆投资时，一定要注意规避和防范投资风险。

    总而言之，正确和清晰地理解财务杠杆，对每一个投资者都有着积极的意义。投资的项目的社会平均资本回报率越高，正财务杠杆率越大，人们的投资收益可能就会越大，从而人们的财富积累也可能越快。众所周知，财富的积累离不开投资。现实社会生活，社会对每个人都是公平的，很多人都曾有过良好的投资机会。不同的是，当人们面对良好投资机会的不同反应。当人们对财务杠杆不太了解时，既便是面对非常好的投资项目，人们也常常表现为过度的担忧，谨慎，甚至不知所措。从而错过很多投资机会和致富机会；与此相反，当人们对财务杠杆有充分认识并能在实践中合理应用时，人们就会不失时机，把握良好投资机会，能够实现以较小资本搏击较大的投资项目，获得较大的投资回报，最后取得投资成功和财富快速积累。当然，当投资者运用财务杠杆时，要注意财务杠杆的两面性，即财务杠杆既能放大投资的收益，也能放大投资的风险。因此，在运用财务杠杆投资实践中，要有风险防范意识，最终成为一名成功的投资者和财富拥有者。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

新移民在加拿大直接步入中产阶级的捷径

新移民在加拿大直接步入中产阶级的捷径

加中置业 李军

         目前，很多新移民登录到多伦多后，由于语言问题，很长时期内找不到专业工作。很多人由于生活的压力不得不放弃找专业工作，到工厂里去做机器操作工和其它重复性工作。繁重和单调日复一日，年复一年的工作，外加房贷的压力，使一些新移民看不到未来的在加拿大发展希望，致使部分新移民干脆回流。其实，多伦多的工作机会应该比国内多。然而我们华裔新移民找专业工作时，由于语言问题，找专业工作确实很难。找工作时，我们与那些来自印度，巴基斯坦等国家的新移民在竞争同一岗位时，难免处于劣势因为他们的高等教育本身就使用英语教材。但是，我们有自己的优势，我们可以发挥我们的优势。改革开放三十年来，中国制造的产品遍布世界所有国家和地区的大多数生活和生产领域。我们新移民可以利用这一资源做小生意来作为在多伦多的发展起点。像做上居下铺便利店生意就很不错，选择上居下铺便利店作为新移民在多伦多的发展起点，可以使新移民在多伦多直接步入加拿大中产阶级，因为上居下铺便利店不但风险小，容易操作，而且收入还挺好。

谈到做生意，大多数人首先是害怕风险。大家都是技术移民，在国内是从事专业技术的，没有干过小生意，怕干不好，干赔了。其实，干任何事都是存在风险的，人们花钱，花时间，在加拿大读University和College，毕业也后也存在找不到专业工作的风险。相比这种风险，和做其它生意的风险。做上居下铺便利店生意的风险要小的多。首先，人们买上居下铺的生意，人们已经买到位置较好的物业，因为通常讲上居下铺的生意都位于城区较繁华和交通较方便的位置。这种物业增值的潜力比较大而且快。经验表明，有时几年下来，物业的增值额度就超过几年打工挣钱的总额。就是说，即便最不好的打算，人们把生意做黄了，物业还在且增值。这是与其他生意的不同。其二， 上居下铺便利店生意的经营成本比较低，因此，上居下铺便利店生意较其他生意比，比较容易成功。人们知道，在加拿大做生意的最大成本是人工成本和房租成本。如果控制住这两个成本，那生意的风险就会控制住。上居下铺生意的营业场所就在自己的房屋下层，不但没有房租成本，更不必担忧涨房租的问题；同时，由于便利店对工作人员的要求很简单，自己家人就完全可以操作，甚至孩子下学后都可以帮你经营。这大大地节省了人工成本。这是上居下铺得天独厚的好处。所以说，上居下铺便利店生意是风险最小的生意。

大家知道，随着时代发展，大多数生意都需要一定的专业技术和人们之间的相互协作。这对很多想投身生意的新移民来说都是一个挑战。新移民的语言能力无法应付各种复杂的专业术语和与各种文化背景的人们进行有效的沟通。所以在选择生意时，人们不得不考虑生意的可操作性。上居下铺便利店的可操作性非常强，这个生意既不需要较强的英语，也不需要什么专业背景，更不需要强体力。一般人培训三，四天，就可以上岗操作。至于有些人说，不知道怎样做生意，那更简单。做生意也就是做买卖，其重点在买，要在适当时机在商品低价位时，买进顾客需要的商品和服务；然后，再平价卖给客户；外加和善友好的服务，这就是做生意的窍门。做生意的知识远比微积分等高深的理论知识通俗易懂；但它需要勇气和实践精神，这正是我们大陆技术移民所缺乏的。有时勇气的作用是非常大的，有天佐勇者之说。如果人们把所有的生意操作都研究透再去做生意，那几乎做不成生意； 但当你勇敢的积极的迈出这一步，所有你想像的困难和没有想到的困难，都会有人帮你解决，因为那些有关生意操作的事情本来就是很简单的事情，人们一听就懂，一看就会。

生意创造的效益归根到底是人和资本创造出来的。当人们经营生意时，人们将资本，勇气，学识和经营管理经验这些有价值的因素结合在一起去挣钱，产生良好的效益是必然的。其一，便利店的LOTTO MACHINE 一般来讲能为生意创造一千到两千加币的收入，我亲眼见到的LOTTO MACHINE最多能创造每月5000加元。即便是2000元这足够整个物业的MORTGAGE 和其他相关支出。而其它如ATM MACHINE，电话和传真业务等服务业务足以支付家庭生活费。剩下的卖香烟和杂货收入就是家庭的净收入。其额度少则四千，五千，多则七千，八千都可能，这效益要远远好于打工而且轻松。更重要的是每个家庭成员通过这个小生意，学会了运用资本去发展家庭事业。这对每个家庭成员是一个良好的开端和转型。再有，家庭成员可以一边做生意，一边了解加拿大社会。但人们做生意时，人们会接触社会各阶层人们和各个文化背景的族裔。这是最了解和融入这个社会的捷径。做便利店的人都会有这样的体会，在没有做便利店之前，无论怎么发简历，和发多少简历，就是没有任何回应；但一旦把便利店做的得心应手的时候，客户会给你提供给你很多当初你想申请的工作机会。开便利店的另外一个副产品就是英语交流能力增强。在工厂打过工的人都清楚，人们只需要听懂几条指令就够了；但经营便利店给你机会去看英语电视，读英文报纸，和客户交流。这样几年过后人们的英语自然就题高了。所以，做生意不但有良好的经济效益还是融入社会的捷径。

诚然，做任何事都会有风险。花时间和金钱读大学，而大学毕业找不到工作到餐馆端盘子也是一种风险；但就像人们不能为此而不让子女上学一样，人们同样不能因为有些人没有经营好生意而不去做生意。还有一种说法，说经营便利店很辛苦，工作时间太长。事实不是这样。说开便利店辛苦，那要和什么工作比。若与人们在国内机关工作，喝茶水，看报纸，砍大山，开会比，那确实是辛苦；但若与多伦多工厂打工比，那可是轻松多了。说实在的，便利店的一天营业额也就两三千左右块钱，200人排队，一人20块钱。半个小时的活，但没人排队到你家买货交钱，实际上，每天这过程需要延长13个小时。所以，绝大部分时间人在店里看电视或上网。工厂打工的工作强度要远远大于便利店的，收入也没法比。这是无可争议的。如果生意好点的，还可以雇人看店，那就更轻松了。

总而言之，对新移民和现在还在探索在加拿大发展出路的人们，上居下铺便利店是非常好的选择。 这主要是因为这种生意的风险要相对小，可操作性强，而且有很好的效益，同时有助家庭成员快速融入这个社会。所以，当人们有一些钱，不知道该怎么投资，别犹豫，选一个上居下铺的便利店。这样，你可以一石三鸟，既买到了房子解决生活居住问题，又解决工作问题，又带领一家人从出卖劳力为生，转型为靠经营资本发展家庭事业的小生意业主。从而快速实现新移民家庭既有房产，有工作，又有生意，家庭收入又挺好。整个家庭在一个没有房贷压力，没有失业压力，没有语言压力，平稳，顺利，快速地在加拿大实现中产阶级梦想。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。