多伦多地产经纪

多伦多地产经纪

加中置业 李 军

         新移民在多伦多度过适应期后，都会与地产经纪打交道，买房子，安居乐业；买生意，发展个人事业。在很多新移民的印象中，地产经纪就是开车带着客户找房子，找到合适房子之后，就是递OFFER，然后成交。其实，这只是地产经纪的表面工作，地产经纪的实质工作要远比他的表面工作深入而且有价值的多。可以说，当今多伦多的地产交易过程中，地产经纪的专业服务作用已经是不可替代的。众所周知，任何一笔大金额，复杂的交易，都存在买卖双方的“信息不对称性”，学名称“Asymmetric Information”。比如二手车买卖过程中，卖车的人对所卖车的车况了解一定要比买车的多，而且卖车方对车的潜在问题不是全部都向买车方披露的。所以，买卖双方“信息的不对称性”就决定了该笔交易的不公平性。多伦多的房屋基本构造是木质结构，其复杂程度，和其交易金额要远比二手汽车要高。所以房屋买卖双方若想对所交易的房屋的基本信息大致对等的前提下交易，地产经纪的介入是必不可少的，因为地产经纪能为买房者提供房屋的历史信息，Value Added Service和帮助买房者规避房屋交易过程中的风险。

         首先，任何一个房屋的购买者，对所将购买的房屋历史非常感兴趣，这是因为该房屋的历史背景与房屋的价值有直接的联系。多伦多地产经纪，会基于他们的专业动态数据库，对客户所感兴趣的房屋的历史背景做详细的专业介绍。比如，该房屋的房龄，交易历史，历次交易价格以及周边的类似房屋近期交易价格，房屋所在的社区情况和学校情况等等。这些房屋信息，新移民了解的越多，对房屋的估价就越准确；相反，如果买房人，在买房之前，对上述信息一无所知，那很可能出个高价买个不理想的房子。而在多伦多，买什么都能退货，唯独买二手房子不能退房。有个熟人跟我讲，他就有这样的教训，当他们刚来多伦多时，他对多伦多的房地产市场了解还停留在国内的认识上。他认为买房子很简单，只要是看准房子，交钱过户就完事。所以，他在买房时，没有请地产经纪；但该人也很认真，他搞来个多伦多房屋买卖合同，然后精心阅读。觉得自己已经很明白了，就与卖方经纪谈妥买来个二手房。房屋过户之后，发现自己买的房子，是前业主半年之前买的，而且前业主的成交价远远低于他的成交价，而且周围的类似房子价格也远远低于他的成交价。他为此非常后悔他没有接受地产经纪的专业服务。上述例子说明，新移民在多伦多买房子，地产经纪提供的服务并不只是一个专业合同，而是有关房屋全方面信息服务，专业地产经纪的动态数据库有很多详细的房屋信息和数据。这些必要的信息和数据对新移民购房都是必不可少的。

         其次，多伦多地产经纪给客户提供Value Added Service. 这里需要澄清一个普遍存在的错误的认识，很多新移民认为是地产经纪是把卖方卖房的钱分出一部分给地产经纪。事实不是这样的。在多伦多，大多数买房子的人，他买房的总价格中包括两部分，一是房子的物业价值，另外加上卖房的专业服务价值。在这里，物业价值是房子的业主提供的；卖房的服务价值就是地产经纪提供的。这两种价值组合才是买房方付出的房屋购买总价。有价值的房屋，只有在有价值的服务中才能充分体现，也就是在地产经纪的Value Added Service基础上才能得以充分体现。 换句话说，房屋的价值只有在多伦多地产经纪的专业服务条件下，才能得到充分体现。多伦多房地产经纪的Value Added Service是多方面的；其中最主要的就是使房屋在更广阔的市场上上市。毋庸置疑，市场越大，房屋的销售机会就越大，房屋的价值就越易出充分体现。有很多例子充分证明上述观点。多伦多的一些新移民都会有类似体验，当新移民最初打算自己卖房屋时，比如他房屋的价值是50万加币，他在报纸或其它途径打广告，但很可能，他卖了很长时间都没有卖出去，或者低于这个价值卖出去他的物业；但如果他的房子交给多伦多地产经纪去卖，很可能在较短的时间内以53万左右卖出。这是因为多伦多地产经纪的专业数据库网页，能使更多的房屋潜在买主知道该房屋在出售，而房屋的价值体现的必要条件之一就是所卖房子的市场充分大；反之，较小的市场和不为人所知的房屋买卖，房屋的价值是无法充分体现的。所以，新移民要卖房一定要请地产经纪帮忙。地产经纪的工作就是使您的房屋的价值得以在多伦多房屋的充分大市场体现价值实现价值，甚至在更广阔的世界市场上充分体现价值和实现价值。

         最后，多伦多地产经纪的工作会规避新移民房屋买卖过程的风险。多伦多的房屋买卖过程存在很多风险。多伦多地产经纪的工作作用之一就是使新移民在买房过程中，规避这些风险。有些风险，新移民在网上或新闻中可以看到，比如大麻屋，凶杀屋等等；但有些风险对于没有受过专业培训的新移民，无论您的想象力多强，都是想不到的。举个最简单的例子，如果一个新移民看好一个二手房。房屋的装修，房屋的位置和房型都很好，新移民对此房很满意，然后自己以50万加币的价格买下该物业，假设房屋没有其它的结构问题。但新移民能否想到，可能房屋附近的地表以下正埋着前业主一个废弃的油罐。在加拿大，环境保护的立法和执法是非常严格的。如果这个油罐已长期废弃被腐蚀后破损，罐内的储油已渗入地下，甚至污染地下水。那清理污染工作的费用，加之罚款的数目是惊人的，少则几万，多则几十万。如果，该新移民通过多伦多地产经纪买该房屋，多伦多地产经纪就会帮助该新移民避免类似上述风险发生。多伦多地产经纪通过自身细致和专业服务能有效地规避新移民在买房过程中各种潜在的风险。

总之，新移民在多伦多买房置业过程中，由于多伦多的木质房屋的构造复杂，价格昂贵，以及存在着 “信息不对称”问题和很多风险问题。这些问题的存在，使得多伦多地产经纪在多伦多房屋买卖过程中的作用已成为不可替代的。二百年来，多伦多地产经纪专业服务经过不断进化和完善，多伦多地产经纪的服务规范，服务质量，和服务范围已趋成熟。经过多伦多地产经纪的专业服务的多伦多房屋和生意买卖市场，已基本实现信息公开透明，使买卖双方对房屋或生意的信息大致对等的前提下，实现自由交易。此外，多伦多地产经纪还为多伦多房屋买卖提供Value Added Service。多伦多地产经的专业动态数据库网站，使任何一位经过多伦多地产经纪出售的房屋得以在整个多伦多，整个安大略省，整个加拿大甚至整个世界市场范围，充分体现出售房屋的价值，充分实现出售房屋的价值。最后，新移民通过多伦多地产经纪买卖房子，可以规避很多房屋买卖过程中的风险。使新移民在多伦多买房，买的放心，住的安心。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

多伦多之春

多伦多之春

加中置业 李 军

         多伦多是北美洲最北的一座大都市，它的纬度略比北京低一些，所以常识上讲，多伦多的气候应该与北京相似或暖一些。但是，实际上两个城市的气候相差很大。比如春天，相比北京，多伦多的春天稍晚一些，而且短暂。每年三月中旬，是多伦多春天的开始，这时，多伦多的洁白冰雪开始消融，多伦多的城市公园，社区公园，家庭后院都换装成绿色草坪和各种绿色植被。到四月初，多伦多街道两旁开满了蒲松英报春花和各式各样的鲜艳花朵，来欢迎成千上万的来自世界各地的新移民；来欢迎世界各地的留学游子；来欢迎迁徙他乡的候鸟的回归。“海纳百川，有容则大”，世界各地不同种族，不同文化文化背景和不同信仰的人民之所以不远万里来到多伦多，选择多伦多作为他们生存和发展的城市，其原因是人们相信这座城市，相信这座城市的价值观，相信这座城市的理念，即包容，博爱和多样性。

         多伦多与其它国际大都市相比真不一样，其最大的特点是它的包容性。如果人们将美国纽约比作“大熔炉”，那多伦多就是“万花筒”。在多伦多，政府机构和教会等民间组织，开设各种免费英语学习班，以利于新移民提高英语水平，使新移民尽快地找到工作和进入COLLEGE学习新的技能。同时，多伦多政府也鼓励新移民保持各自的文化特色，和尊重不同族裔的各自的族裔社区。在多伦多有很多这样的不同文化背景的社区，比如，华人社区，南亚社区，非裔社区等等。各社区内部，及社区之间都能和平友好相处。不同族裔，不同文化背景和不同信仰的人们，能平等友好地在同一个教室学习，能平等友好地在同一工厂工作，能平等友好地在同一社区做义工。在多伦多，人们在这里首先学到的是如何与自己有不同文化背景，与自己有不同信仰的人们，相互理解，相互尊重和相互帮助；而不是相互歧视和敌视。在一些发展中国家和地区，看起来无法调和的各种民族矛盾和宗教冲突，在多伦多，只是简单的几个星期的新移民义务教育就一一化解各种错综复杂的民族间的矛盾和不同宗教间历史怨恨。在多伦多，有不同文化背景和不同宗教信仰的团体的数量，可以列世界之最，但从来人们没有听说多伦多发生民族冲突和宗教信仰冲突。在这些成就面前，人们不得不惊叹多伦多这座伟大城市的博大包容性！

         人们热爱多伦多这座伟大城市，还有一个原因就是她的博爱。春天来临之际，多伦多国际机场会出现很多携家带口的新移民以及少数难民。他们有来自发展中国家的，也有来自发达国家的。有的为了躲避战乱，也有的为逃避专制暴政的。一旦他们进入多伦多海关，首先迎接他们的是一些义工，向他们发放多伦多指南，告诉他们如何在多伦多安置和求学，就业。在多伦多，人们感到的是整个多伦多就是一个大的家庭，整个社会成员就是友好互助关系。新移民需要学习，就有机构资助您去学习；新移民想创办小生意，政府就会给您相应培训和资助，帮助您创办个人事业；新移民想找工作，社会上有机构会帮助您找到工作；如果，新移民生病了，这里有世界上最好的医疗体系为您免费医疗服务。多伦多这种博爱不但体现对人的爱，也体现对生态的爱。在多伦多，来自世界各地的新移民切身感受到，多伦多不但是最适合人类生存和发展的城市，也是各种人类朋友的最好城市。居民的宠物，毛和狗不用说了，它们基本享受人类的待遇而且还不用工作。多伦多也是野生动物的天堂，春天，安大略湖畔，工厂周围，城市广场和住宅的院落都是天鹅，野鸭，鸽子，松鼠和各种野生动物的生活场所，甚至在高速公路，人们为一家野鸭老少的横过公路迁移，数十辆车队自觉停车避让，好像发展中国家人们对待他们的首长一样。这现象在世界其它国家是很难见到的。这与其它国家的野蛮血腥杀戮相比，吃野生动物的肉，拿野生动物的皮做衣裳相比。多伦多的人类与自然和谐相处，人们与社会和谐相处，这绝对可堪为人类文明，人类发展和人类进步的世界典范。凡是了解多伦多的人们，来过多伦多的人们，无不赞叹多伦多的博爱和文明！

         多伦多的多样性是多方面的，其中最主要体现在政治，文化和民族的多样性。在多伦多，有很多政党和团体，他们在多伦多的政治生活中发挥重要的作用。他们代表不同社会阶层的利益，为社会不同阶层在多伦多的政治生活中发出集体的声音，这些政党和团体为多伦多社会的进步做出重大贡献。多伦多的最有特色的多样性是文化多样性。这里每年都有来自世界150多个国家不同文化背景的新移民和国际留学生加入多伦多这一多元文化国际大都市。这些不同文化在多伦多汇聚在一起，融合在一起，形成多伦多多姿多彩的多元文化。多伦多最有魅力的多样性就是族裔多样性。在春天，在多伦多的学校，工厂，和各个社区，都体现多伦多的族裔多样性。不同的族裔，不同的色调，不同的装束，使来自东方的新移民的生活和学习充满乐趣。在学校，人们会发现这些不同族裔的学生非常热情，而且他们表达感情的方式直接而且热烈，这也与我们东方文化不同。在学校走廊，会遇到异族异性同学给您一个热情的拥抱和热情的吻。在学校，不同族裔的同学，本着求同存异，相互学习，相互尊敬，建立起深厚友谊。在多伦多，新移民的孩子更是幸运，他们从小就有机会与那些波斯族的孩子，与阿拉伯族的孩子，与法国孩子，与德国孩子，与印度等等国家地区的孩子在一起学习和玩游戏。这多样性的环境对孩子的成长，毋庸置疑是对孩子非常有益的。多样性使多伦多魅力无穷！

           综上所述，多伦多的春天是绿色的春天，是充满生机和希望的春天。多伦多的春天更是包容的，博爱的和多样的。多伦多的春天是温暖包容的，多伦多的春天不但能消融冬季的冰雪，也能化解不同民族和不同信仰的人们的千百年来的积怨和冲突，多伦多不同人们的和谐友好相处可堪为当今世界的楷模；多伦多的春天是博爱的，这博大的爱不但奉献给不远万里来到多伦多的新移民，还回报给大自然，回报给人类的朋友和伙伴。多伦多的博爱不但能使那些新移民在多伦多能够得到良好的教育机会和发展机会，而且也能使克服千难万险回到多伦多的候鸟，在多伦多得以家庭团聚繁衍后代；多伦多的春天是多样的。多伦多的政治多样化，使多伦多的制度更加合理。多伦多的文化多样化，使多伦多的文化更加多姿多彩。多伦多的族裔多样化，更是使多伦多魅力无穷！多伦多的春天充分体现人类与自然的和谐，多伦多的春天充分体现人们与社会的和谐，多伦多的春天是充满希望的春天！（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

多伦多新移民，新生活

多伦多新移民，新生活

加中置业 李 军

         很多来自发展中国家的新移民，刚刚从发展中国家乌烟瘴气的自然环境和社会环境来到多伦多。面对着这清新如洗的自然环境，秩序井然而且自由的社会环境。还没有来得及认真思考今后的发展方向；还没有来得及品味这多姿多彩的多元文化；还没有来得及领略这一全新色会的核心价值观。就被周围的朋友和熟人引导到国内的老路，既买高价房或炒房子。诚然，如果新移民确实资产雄厚，买高价房无可厚非。但如果自己没有那么雄厚的资产，又没有较好的工作，也跟着别人买高价房，买名牌车。甚至把自己的行为美其名曰，为下一代的幸福，牺牲第一代移民。这种做法甚为荒谬，也实在没有必要。事实上，新移民来到这个世界上最适合人类生存与发展的城市多伦多，根本不需要人们做什么无谓的一代人牺牲，就可以实现第一代移民，第二代移民甚至千秋万代的幸福生活。但是前提是新移民要真正领会这个新社会全新的以人为核心的价值理念；前提是新移民要更新自己的知识；前提是新移民要充分利用这优越的社会和自然资源。

         首先，以人为核心价值的理念，对新移民在多伦多的新生活有极其重要的指导意义。很多从发展中国家来的移民很难接受这一点，因为在发展中国家的价值观是物质第一位的。这是因为对于生活在发展中国家的人们。社会资源有限，而且控制在少数人手里。谁有更多的钱，谁住更好房子，谁开最好车，就意味着谁就有权利控制更多的社会资源；控制更多的人；他们和他们的子女就有机会享受更好的教育和医疗体系。其他人只有依附他们，才能生存发展。所以在发展中国家，漂亮的房子，名牌车和其它高档用品已不是简单的生活用品，它们是人们社会等级的象征；子女有良好教育机会的象征；自己社会价值的象征。没有钱，人们做人的尊严都会失去。所以，在发展中国家，人们为金钱，为豪宅，为子女，真值得牺牲一代人去拼一下。但在加拿大，在多伦多，人们根本没有必要做那样无谓的牺牲。每个新移民都会有这样的经历。在最初登路多伦多的日子里，新移民没有车。当您走到一个小路口，那里没有自动交通灯，需要过路人按一下按钮，交通灯才会指示机动车辆停车。那时，每一个新移民都会有这样的感触，为了一个普通新移民横过马路，所有的车辆，不论是宝马，奔驰，也不论是车上的人是高官还是富商，一律停车，机动车排很长队，等人们缓缓走过马路，车辆才开始继续行驶，相似国内首长检阅一样。这现象就与国内开奔驰宝马横冲直闯，连警察都皱眉的社会现象有着天壤之别。在多伦多，不论人们多么富有，也不论住什么豪宅，都得遵守社会秩序，都不能凌驾于他人的价值之上，都不能凌驾于他人的尊严之上。相反，在加拿大，在多伦多，社会各种媒体对那些有个性，有才华，充分认识自我和实现自身价值，同时又为社会做出贡献的人们，那怕是很普通的人，却大加褒奖。而主流媒体很少，几乎没有介绍什么像国内的首富，什么富二代，什么富姐，什么富哥。所以，更谈不上赞赏什么整天打工，当房奴来供养一荘所谓的豪宅的新移民生活。这种打苦工，当房奴，供养豪宅的生活真是远远背离多伦多以人为核心的价值观。新移民如果不改变这种来自发展中国家的物质第一，昂贵房子第一的价值观，是很难体会到加拿大多元文化的乐趣，是很难体会多伦多最适合人类生存和发展的城市，因为您的核心价值观与这个城市不同。

         其次，新移民需要学习，需要更新知识。很多新移民在国内都受过良好的教育，绝大多数人是学士，还有很多人是硕士，博士。但国内的教育与这里有很多不同，其中最大的不同这里的学校是鼓励独立思考，鼓励创新，鼓励个性发展。这与国内鼓励集体主义，鼓励“从众”的教育，鼓励“从领导”的教育有根本性的区别。如果人们在多伦多上过COLLEGE 或UNIVERSITY，人们都会有这样的体会。这里的高等教育鼓励个性发展，鼓励创新。刚开始听这里的教授讲课时，对他们的教学理念感到非常震撼。我们刚刚在COLLEGE学习英文写作，教授要求我们的文章主题必须有创意，论据要求要有说服力和感染力。他给我们打个比喻，如果一个学生的文章主题是加拿大是个好国家，那这篇文章至多能得及格，因为这个主题很多人已经写过，已经很难创新。没有创新就没有意义，就没有价值；而另一个学生文章主题是加拿大的某些制度需要改进，如果论述有理，有据，可能会得优秀。这种从学生时代，人们就有机会，有信心，有见解地评论国家大政方针。一旦走入社会，他们绝对不会做出人云亦云的事情，他们绝对不会盲目崇拜某个投机高手，然后再把所谓的高手神化成大师。把自己几十万，上百万的家产交给所谓的投机大师，然后落得个倾家荡产；他们绝对不会像国内受过高等教育的人，上街抢购食盐荒唐行为，和抢购股票给股东送钱的傻事；绝对不会做出在广场上人山人海地排一宿队买楼花，然后指望一年以后会获利20%，或50%的事情。这是因为他们对议会议员制定的国家大政，都有自己的独立看法和审慎的态度，对那些市井普通人所杜撰出来的所谓投机大师，他们根本就不屑一顾。这就是多伦多高等教育与国内教育的根本区别。新移民如果有机会，尽量在这里上个COLLEGE,感受一下这里的多元文化教育氛围，这是一种乐趣，一种享受，更重要的是毕业以后，人们有信心独立观察这个世界。从而避免盲目“从众”，避免盲目房屋投机，避免给家庭带来重大经济损失。

         最后，新移民要学会利用多伦多的社会资源来发展自己的事业。多伦多是这个世界为数不多的最适合人类生存与发展的城市。这主要是因为多伦多有丰富的自然资源和社会资源。在多伦多城市及其周边，一年四季，风景如画。碧绿的草坪和城市丛林，清澈的湖水，清新如洗的空气，耀眼的阳光。更值得一提的是多伦多有当今世界的上最好的社会资源。在这里，只要人们诚实，认真和勤奋，这个社会一定能帮助人们实现人们的梦想。这是一些发展中国家无法想象和比拟的。在多伦多，孩子不会因为家里困难，而影响孩子的健康成长，对低收入家庭，政府给孩子生长所需的充裕牛奶金；对来自困难家庭的孩子，政府发放的大学贷款，足足可以使孩子顺利实现高等教育；对于有志创办小生意的人士，政府更是大力支持，先是培训，然后是政府担保贷款，最后发放工资扶持直到生意成功。在多伦多，只要新移民住过医院，都会感叹，这里的医护人员的精湛医术和医德。他们的行业规范和医院设施会让每一个新移民感到惊叹和难以忘怀！在这种全新的社会环境下，新移民，真的不需要像在发展中国家那样，自家再攒钱建立一个小的家庭保险系统，用来防病，养老，和孩子教育，因为国家和城市以为人们建立良好的社会保障体制。人们可以把挣来的钱用来学习，用来享受这里的多元文化乐趣。所以，新移民来到多伦多，一定多听听，多看看，利用一切可以利用的社会资源来发展自己，那样人们会在多伦多发展的更快更好。

           综上所述，很多新移民来到多伦多，发现这个城市真是太好了，自然景色，一年四季优美如画。社会秩序井然有序。城市为人们提供世界上最优越的社会保障体系，解除人们所有发展过程中的忧虑。人们可以在这个城市重新开始自己的新生活；重新享受这里多元文化高等教育；重新发现自己，实现自我。通过这里的高等教育，人们会摒弃过去物质主义；从物质枷锁解放出来；从高价房子走出来，买普通房子，享受自由，享受轻松和快乐生活。转变观念，转变过去爱高价房子，以房子为中心，以物质为中心，成为现在以人为中心，重新建立以人为核心的价值观念，尊重自己，热爱自己，热爱家人，热爱朋友，重新认识自我，实现自我。买普通房子，降低家庭负债率，降低每月房子月供，降低家庭成员的精神和身体负担。新移民最终实现在多伦多全面发展，既房子比国内的好，知识，观念比国内的新，工作比国内轻松，自己享受更美好的自然环境和社会环境，孩子享受多元文化教育，孩子的前程比国内更宽广。这样才是多伦多新移民的新生活。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

金融杠杆对多伦多房地产的调节作用

金融杠杆对多伦多房地产的调节作用

加中置业 李 军

      金融杠杆就是房地产投资的金融放大器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。目前，由于近20年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，国际竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。为避免上述后果发生，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，加拿大政府控制房地产过分投机的措施仅仅使用金融杠杆，实践证明非常有效。加拿大央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆，这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强加拿大整体金融体系信用等级，从而使加拿大国家经济平稳健康发展。

    首先，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，有效地遏制房地产过分投机。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘2’,房屋购买者拥有资金10万，2×10+10=30（万），投资者只能够买30万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’,房屋购买者也同样拥有资金10万，10×10+10=110（万），投资者就能够买110万的房屋。自从去年7月份以来，加拿大央行不断提高借贷门槛，以限贷为主要手段的房地产调控措施，取得了相当明显的成效。限贷政策就是大大降低了金融杠杆率，对市场需求起到了釜底抽薪的作用。从而削弱了房屋投机者的房屋购买力，从而有效地遏制多伦多地区的房屋过分投机行为，尤其是多伦多地区的高端物业。据有关统计，多伦多地区的高端物业在市场上的挂牌时间明显增长，而且房屋价格也在下降。以多伦多C15区为例。今年的成交价格和数量已有明显的下滑（最新消息，温哥华的房屋销售量也发生明显下滑）。多伦多其它地区的房价和销量与去年相比，涨幅也明显乏力。多伦多房地产近来发生的种种迹象表明，央行的严格贷款政策，缩短金融杠杆确实能够有效地遏制多伦多地区的房地产过分投机现象。

    其次，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地降低房地产投资风险。毫无疑问，金融杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资获利。但是，它是同时伴随着巨大的风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反，这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后卖掉房屋亏了20%，他总资产就变成了40万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时他以5%的年利息向银行借150万，此时，金融杠杆率是‘3’。总投资就变成了200万，一年后投资人也亏20%，总投资还剩160万，再还掉银行的借款加利息共157.5万，投资人净剩2.5万，跟零负债的方法相比，投资人多亏了37.5万，也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了37.5万。这说明，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。所以，加拿大政府通过精准房地产统计和预测加拿大房地产的总体走向，央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险和整个社会的投资损失和风险。

    最后，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，增强加拿大整体金融体系信用等级，从而使加拿大国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加加拿大国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使加拿大房地产实施软着陆，从而避免严重的经济危机，避免加拿大国家，企业和个人遭受重大经济损失。

     综上所述，加拿大央行在当今世界经济不景气的大环境下，通过制定非常科学合理的银行贷款政策，即加拿大央行继续维持低利率，同时提高商业银行对房屋投资的严格贷款政策，缩短金融杠杆。维持低利率政策的效果是稳定了加元的国际汇率，在国际上，这客观上有利于加拿大产品在国际市场的竞争力；在国内，又有利于加拿大国民在低利率环境下买自住房。加拿大央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆的比率，有效地抑制加拿大的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了加拿大房屋市场的投资风险，使加拿大国民总体负债率下降，保持和加强加拿大金融体系的良好信誉度，避免在加拿大发生其它国家的金融危机，最终目的是加拿大房地产市场实现软着陆。这样，加拿大国家，企业，和个人的财富就会得到平稳和健康地发展。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

每周六，周日 集体看房

每周六，周日集体看房

每周六，周日集体在SHEPPARD/WARDEN的大中华超市的McDonald集合，一起看银行拍卖房和有投资价值的房子。

新移民的多伦多房屋投资与风险

新移民的多伦多房屋投资与风险

加中置业 李 军

目前，很多新移民来到多伦多，在朋友的引导下，进入了多伦多的房地产投资行列。与国内房地产投资相比，过去的20年里，多伦多房地产投资的回报率不但平稳而且非常高。所以，多伦多的房地产业深受新移民亲睐。尤其是我们华裔，在老移民的成功业绩影响下。越来越多的新移民加入多伦多房屋投资行业。众所周知，任何投资都会有风险，多伦多的房地产投资也不例外。所以，新移民在投资多伦多房地产时，一定要有风险意识。实践证明，没有风险意识，对房屋投资的各种风险盲目无知，眼睛只盯着各种利润，看不见或忽视利润背后潜在的各种风险，这是典型的缺乏房屋投资风险意识的投资者，最终很难成为多伦多房地产最终的成功者。其实，房屋投资有很多种风险，诸如利率变化风险，市场供求变化风险，投资的外部环境变化风险等等。在多伦多，在文明社会里，衡量投资者是否成熟和成功的标准，不是他们现在拥有多少资产，也不是他们正在管理规模多庞大的企业；而是他们有没有应有的房屋投资风险意识。因为现代社会需要这种风险意识，它是一种负责任，文明和成功者的标志。更重要的是，这样的房屋投资者的成功者是有利于自己，有利于他人，有利于社会的。

首先，这样有风险意识的房屋投资成功者对自己有益。俗语说的好，“天有不测风云，人有旦夕祸福”。说的是人做事情要有风险意识，尤其是做大事，像房屋投资这样的事情。一定要把投资的风险考虑好，一定要注意房屋投资利润背后的风险，要做好风险分析，风险控制和风险管理，做到有备无患。使自己的多伦多房屋投资的事业能够平稳健康地成长，使自己和家人都从房屋投资中长远受益。反之，片面地强调利润，片面强调投资回报率，片面强调投资规模；而忽略风险存在，或朦胧意识风险存在，抱着侥幸的心里去冒险，其最终后果必然使自己的事业遭到重大的损失。众所周知，房屋投资是一种投资的周期比较长的投资项目。如果在房屋投资的开始，投资人就已经意识到投资的风险存在，投资人继续漠视风险的存在，不采取任何相应防范措施，只顾投资收益，那最终必然导致风险的发生，最终必然导致投资损失的。在多伦多，有很多这样的惨痛教训，风险的房屋投资导致人员伤亡，导致家庭破产。人们应该说殷鉴不远，前一年就有一位租户，两个被烧伤的惨痛教训在地下室被烧死。这给受害者和房屋投资者都会带来莫大的损失。这事就发生在多伦多。在多伦多，任何人的生命都是无价的，这里不分房东和租客，也不分贵贱。任何用来出租的房屋，必须有安全保障，必须得到政府批准，否则，保险公司不会给物业投保。一旦出事，如火灾事件发生，造成人员和财产损失，房东很难承担的起理赔责任，很可能一生的财富积累，顷刻间荡然无存。这里，最典型的非法房屋投资是非法改建房屋的结构和非法出租地下室。即房屋在改建成出租用途时，缺少必要的防火措施和逃逸途径，没有经过政府有关部门的批准；再有，如果房屋的“ZONING”就是SINGLE FAMILY,那么，如果这个房子买过来只能是用来一个家庭居住；如果用它来投资出租几户人家，本身就是非法。这些因素都是典型的多伦多房屋投资风险隐患。如果，人们的房屋投资是建立在风险和非法基础之上，这样积累的财富是不牢靠的，随时都有丧失的可能。所以，在多伦多，人们投资房屋，一定要有风险意识，这对自己的事业平稳长期发展非常有利。

其次，做一个有风险意识的房屋投资人也有益于他人。在多伦多，人们经常会从有关媒体中看到，由于某某投资人的失败，给自己和很多相关人员带来重大的经济损失，精神和身体伤害。这其中原因有很多，但最重要的原因是投资人没有投资的风险意识，不进行项目的风险分析，风险管理和风险控制。片面强调利润，片面强调投资回报，片面强调做大做强。误导了很多相关人员，误导了一些相信他，信任他的朋友和亲戚。这里不论是投资人有意无意地隐瞒，还是忽略投资的风险，最终结果是误导了人们，给自己和他人造成了最大伤害和财产损失。所以，对于每个人来讲，当被人引导您投资时，不要被对方鼓吹的如何高的投资回报率所迷惑。在您做决策投资之前，一定要对投资的项目进行有效的风险分析。要看一看这个房屋投资有没有风险防范和风险控制机制。要看一看这样的房屋投资是否合法。如果该项目连风险分析都没有做过，甚至投资的项目是非法的。那位引导您投资的人一定不是什么专业人士。最多可称之为冒险家，当然，如果人们想冒险，多高的利润都可能有，多高的投资回报都可能有。问题是，冒险的后果很可能就是破产。这样的冒险家，有时害己还害人。比如说，一个人投资一个房屋，通过非法改建，当然，在保险公司那里不可能得到真正房屋保险，然后出租几个学生。设想一下，一旦发生火灾，发生人员和财产损失，房屋投资人没有能力为受害者提供相应的赔偿。然后，就像在某些发展中国家一样，面对受害者，两手一摊，你看我家都破产了，我拿什么赔您？这也太不负责任了。既然这样，投资人当初为什么要这么干？这样的事情，在多伦多发生过，媒体报道过，为什么有些房屋投资人还在心怀着侥幸的心里在做，这不但害己也正在害人。

最后，这样有风险意识的房屋投资成功者对社会有益。大家知道，法律是整个社会的整体意志和整体利益的体现，是社会文明的标志。那些没有风险意识的房屋投资者，冒险进行房屋投资者，一旦投资失败，不但害己害人，还必将把投资的损失转嫁给社会。这些投资行为不但违背法律，也是对社会整体利益的侵害，也是不文明，不负责任的行为。法律的每一条款，都来源于人们的现实生活，是对人们现实生活的经验教训精辟总结。尊重这一法律条款，人们的生命财产就会的到保护；反之，人们的生命和财产就有可能会遭受损失。在加拿大，政府对房屋建筑有许多法律规定，这些法律规定对城市的长远发展和人们的安全都有深远意义。人们走在多伦多大街上，映入眼帘的是非常干净整齐的建筑，根本看不到在发展中国家里城市里的违章建筑。整个多伦多，不论您在那里，到处都整整齐齐的。房屋的内部建筑安全方面的法律规定，这些法律充分考虑人的安全。从房屋的规划，设计，建筑施工，到现场监督管理，都是以人身安全为中心。作为在多伦多的房屋投资者，理应遵守这一以人的生命为中心的理念，遵守多伦多有关房屋的法律。这样才能成为一名有益于社会的投资人。

综上所述，新移民来到多伦多，面临这一全新的社会和充满机会的社会。当人们面临投资机会时，面临着良好的利润，面临着良好的投资回报项目，尤其是房屋投资这样的大项目。一定要有风险意识。要对将投资的项目进行充分的风险分析，风险管理和控制。有人说“风险与成功并存。在风险中寻找成功之路。风险意识强了，成功系数高了”。因此，在房屋投资实践中，坚决回避没有做过任何风险分析的房屋投资项目；坚决回避一些非法房屋投资项目。当人们向您推荐什么房屋投资时，一定要问，这个投资项目是否合法，是否有项目的风险分析和风险控制机制。如果，房屋的投资项目连一点风险意识都没有，甚至还非法。人们就不应该将巨额财产投资在这样房屋项目上，因为这样的投资风险是非常大的，搞不好会导致家庭破产，还危害他人。在多伦多，有这样房屋投资失败的教训很多，这样的冒着风险房屋投资，不但有害己，还有害于人，更有害于社会。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

选择多元文化社区买房

选择多元文化社区买房

加中置业 李 军

         目前，很多新移民来到多伦多后，都面临一个问题--选择社区定居。大家知道，多伦多的城市规模非常大,而且来自世界各国不同的族裔还都有自己的小社区。我们华人也不例外,城市内外都多个华人相对集中的社区,有的社区华人的比例超过90%, 人们习惯称这样的社区为“清华园”。 在“清华园”内，由于中国孩子的父母对教育的普遍重视，学校学生平均成绩自然就高，这样“清华园”内的中，小学自然是重点高中和重点小学,所以,房子的价格也就随之变得非常高。最近一段时间，很移民与我交流时，他们有类似的体会，新移民最初来多伦多时，在华人相对集中的社区，临时租个房子生活工作，做为一个平稳的过度期，是非常合适的。因为，这段时期，新移民由于语言的原因，到一个语言和文化完全陌生的环境，由于文化差异，受到的冲击会非常强烈。相反，在新移民比较集中的区域，大家相互帮助，较容易找到一个简单的临时工作支持自己和家人在多伦多学习和生活。但经过这段过度期后，自己的语言有一定的提高，对多伦多的整体环境有一定的了解后，在选择买房定居时，尽量在多元社区买房。这是因为生活在多元社区更有利于个人和家庭在多伦多的发展。它主要体现在多元文化社区有物美价廉的房子，有利于工作的环境，和有利于经商环境。

首先，多元文化社区有新移民需要的物美价廉的房子。众所周知，多元社区的房子普遍比华人集中的社区房子要便宜一些。在多伦多，房型一样，社区位置差不多，开车就相距几分钟路程，但如果不同社区所居住的居民构成不一样，那房价相差很大。实际上，在多伦多，华人越集中的社区，房价越高。一般说来，在多伦多华人越集中的社区，学校的排名越靠前，那里的房价就越高。华人家长为孩子教育舍得花这笔钱。但这笔钱花的值不值是值得商榷的。事实上，加拿大是没有全国统一高考的，很多华人孩子没有在这些排名好的学校照样上好的大学，因为，这些华人孩子在其他族裔占大多数的学校里更易突显他们的优异的数学成绩。更重要的是，这些华人孩子在与其他各文化背景不同的孩子一起长大，他们的更理解文化的多样性，将来能更好的与其他族裔的同事在工作上相互沟通和协作。长远上讲，这远比在学校文化课多几分对他们更有益的多。更强调人际沟通能力。这种能力学名叫软技能，也叫软实力。事实上，不论是在大学还是工作中，绝大多数的优秀的管理人员和专业人员都是善于与他人协作的人，而不是一个人在那里冥思苦想和单打独斗的勇士。即便是在中国,您也会发现大多数成功人士都得益于他们的优异软技能。所以，我们如果真的为孩子将来选个好的房子区域，应该是多元文化浓厚的区域。这样从小孩子就和不同族裔不同文化背景的孩子一起长大。将来他们在工作中，不单单地和本族裔人士沟通，而且能有效地与不同文化背景的同事和leader进行沟通和协调。这正是我们第一代移民所缺憾的，我们应该吸取这个教训。不要以为社区房子越贵就好，其实，实实在在有益的东西并不贵。如果您能认可这点，那我们为什么不选择房子价格既便宜，又对孩子将来有好处的多元文化浓厚的社区呢？

其次，在多元文化社区买房生活，非常有利于新移民改善工作环境。在多伦多华人比较集中的区域，人们工作，学习和生活都是汉语环境。这种环境对新移民提高英语听说能力非常不利。环境对人们的成长影响非常大，尤其是语言。有些移民来自亚非小国，在多伦多没有像华人这么集中的社区。他们如果想同人们日常交流就必须用英语，这样的客观环境促使他们的英语听说能力要比我们华人提高快的多。 以前，我在一家大型朔料成型公司工作，中间管理层工作人员，也就是国内所谓的中层干部，有不少是来自亚，非国家的难民，他们没有中国移民良好的教育背景和工作经验，但他们会说英语，能与高层有效的交流。而我们这些来自中国的技术移民。他们当中大多数人都有较好的教育背景，有的甚至是硕士，博士。没办法，由于语言不好，不得不从事一些机械操作工作，做一些重复性的工作。这种工作不但单调和烦，而且薪水也非常低。这可不是个别现象，十几年来，多少新移民错过多少非常好工作机会，原因都卡在语言上。所以，如果新移民想在多伦多快速发展，想尽快摆脱这种重复性的工作环境。最好的办法就是选择多元文化社区买房，选择有利于自己快速提高英语听说的环境买房。其实，在多元文化社区生活还真有意义。这里的老居民非常热情，也非常乐意帮助新移民，记得我刚搬到多元文化社区时，我还没除过草经验，左边邻居给我一个旧除草机，右边邻居给我几样工具。他们的热情使我想起童年时代的中国农村邻里之间的朴素互助互爱的情感。还有一个特点，这老外很爱聊天，我的英语口语非常不好，而且发音不准，但他们也有兴趣和我聊，只要我一到院子里，他们保证跟出来与我聊天，聊天的内容非常广泛，诸如，门前的路政府计划好就要修了；轻轨将什么时候能建好；怎么找到理想工作了等等。而且，这些本地人的工作圈子要比我们华人社区的工作圈子大。找的工作也比在华人圈内的工作好一些。经过几年的多元文化社区生活，很多人都感到这样生活环境对我们第一代移民语言提高和找到合适的工作都非常有利。

再者，在多元文化社区买房生活，非常有利于做小生意。新移民从自己的小社区走出来，进入多元文化大社区生活，使自己与多伦多的大社会环境融入一体。使自己有更多的机会深入了解多伦多，了解多伦多的多元文化，了解多伦多不同人不同的生活和爱好。了解他们，才能更好地与他们交往，才能更好地与他们做生意。其实，我也是不知不觉地走进多伦多多元文化社区的。先是在多元文化社区做小生意，然后在那里买房生活。发现那里非常适合我们做生意。有时文化的差异就是商机。2005年，我在多伦多所谓最乱的地方KINGSTON/LAWRENCE买个便利店小生意。当然，由于经验不足没有买好，开始，每天营业额100多元，别说利润了，营业额交房租都不够。怎么才能挣些钱交房租呢？一天，我发现我的邻居非常喜爱我做的冰糖葫芦和烤的羊肉串。我的邻居爱吃，可能我的客户也一定爱吃。第二天，我就买些羊肉，切好，穿上串，先是用盐水泡一下，然后就在我的店门口烤起羊肉串，撒下孜然，再撒点辣椒粉，羊肉串的香味弥漫整个小社区。附近的学生和居民没有见过，更没有吃过。羊肉串远比他们的户外烤鸡腿好吃，他们又好奇，又喜爱吃，居民们排队买；很多洋学生花光零花钱买羊肉串，甚至把回家的公共汽车票都卖了，买羊肉串吃，小嘴吃得油乎的，然后回去上课。这样，一下子生意扭转亏为赢。从这个小例子，可以看出，在多元文化社区内做生意。有些文化的差异就是非常好的商机。当然，在户外烤羊肉串污染社区环境，有时，多伦多警察会管。那就做冰糖葫芦。多伦多没有山楂，用草莓和橘子做，利润更高。这些老外非常爱吃甜食，还给冰糖葫芦起个英文名，我也没听懂，也不必听懂。后来，生意慢慢好了，我就把烤羊肉串技术传授给当地居民，也不做了。很多在多元文化社区做小生意的新移民跟我交流经验时说，做生意就的到多元文化社区来。在那里，与老外做生意真简单，真挣钱。

         最后，有必要澄清一点。多年来，在我与华人同胞一起探讨多伦多社区问题时，我偶尔会遇到一些偏见。认为有些士嘉堡某些社区有什么所谓的“黑帮”。其实，“黑帮”有没有我真不知道，但通过我在多伦多所谓最乱的社区生活和做过生意的经历来讲。所谓“黑帮”真的被我们扩大化了。有些社区的居民看上去确实颜色有点深，但他们非常友好，非常真诚，也非常朴实，根本不是什么黑帮。他们有点像我们在童年时代在中国农村朴实厚道的邻里。跟他们打交道非常简单。我在与他们做生意时，男客户一律称“my brother”,女的称“my sweat, or my heart”. 客户都喜爱听这样的称呼。最初，几个非裔小伙子还把胳膊撸开，让我看，意思怎么我们兄弟之间颜色都不一样。这时，周围的客户，有的说是不同的母亲，也的说是不同的父亲造成的。接着，就是一片笑声。生意也在笑声中不断地变得越来越好，与客户的关系也就越来越近，越来越好。有的女客户，由于出差或其它原因，中间隔了一段时间，来到我的店铺，非常热情友好，就像别重逢的朋友一样，还给脸蛋凑过来，索一个吻。两年来，店里从来没有发生被抢的事情。我后来卖掉生意后，回到别的社区生活，才听说我做过生意的社区有黑帮。我真没法相信，因为我所见过的都是与其它社区一样，有多元文化背景的普通居民，一些支持我，关心我的真诚友好客户。

         总之，新移民来到多伦多。在选择社区买房时，一定要独立思考，要以有利于孩子享受多元文化教育；要有利于孩子的个性和天赋得到健康发展；要以有利于第一代新移民能得到快速发展为目的；来选择社区买房子。千万不要人云亦云，花高的离谱价格买什么清一色华人社区房子，买所谓的“清华园”社区房子。那样，就背离当初移民加拿大的目的。如果“清华园”那么好，当初，就不该移民。在国内，到处都是所谓的“清华园”，而且人们在国内机关混比多伦多打工舒服多了。新移民付出那么多代价，吃了那么多苦，目的就是为给孩子选择一个良好多元文化教育环境，以避免孩子的个性和天赋被国内的应试教育扼杀。目的就是自己也有生之年有机会感受多元文化的乐趣。现在，这样良好的社区就在您面前，就在多伦多，就在士嘉堡。面对如此高价的所谓“清华园”房子。新移民应该意识到，在士嘉堡多元文化社区买房，非常容易实现新移民来加拿大的目的，因为那里有新移民需要的物美价廉房子，那里有利于新移民改善工作的环境，和有利于新移民经商的良好环境。