截止10月30日，大多伦多（OSHAWA)独立房月度最新交易指数

本人声明： 多伦多地产 BROKER 李 军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！ 再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准! 最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!

截止10月29日，多伦多（C14）别墅月度最新交易指数

本人声明：

多伦多地产BROKER 李军 微信 junli64 TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!

截止10月29日，大多伦多（NEWMARKET，AURORA)独立房月度最新交易指数

本人声明：

多伦多地产经纪 李 军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!

截止10月28日，大多伦多（旺市，万锦，列治文山）独立房月度最新交易指标

本人声明：

多伦多地产经纪 李 军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!

多伦多有没有比较好投资价值的学区房?

首先，可以说，暂时多伦多没有比较好的投资价值学区房。为什么这么说呢？理由如下，本人认为，也是大多数房屋投资者普遍的看法和期望，就是一个比较好的，有投资价值的房屋至少应该具备以下几个要素，诸如，

1. 即在首付20%或30%的前提下，通过运用财务杠杆能实现日常有正现金流

2. 远期来看，所投资的物业有较为理想的增值潜力

3. 所投资物业流动性好

当今，环顾多伦多周边的比较好的学区，在2008年之后经过几轮热捧，热炒，热抢，的多伦多附近的学区房屋的市场价格早已远超房屋本身的价值。即便经过2017年以来，政府通过对海外投资者加税，和房贷政策的压力测试。但这些对已连续上涨10多年的多伦多附近学区房来说，这些学区房的价格还是过高，房屋市场库存还是过多，房屋市场成交量还处于低迷状态。投资这样的物业基本没有正现金流，而且投资者每月还要定期往里贴钱。所以，大多数投资者认为现在不是投资多伦多附近学区房的好时机。下面我们逐条分析为什么现在多伦多附近没有较为理想的投资房？

房地产投资必须与宏观经济走向一致

有人说，房地产投资者必须懂一点宏观经济，关心国家宏观经济政策走向，做到房地产投资与宏观经济政策一致。经验表明如果选择房屋投资的时机较好，那结果就会事半功倍，反之，如果房地产投资的时机与国家宏观经济政策走向相反，那投资结果多半不好，多半是事倍功半。进入2017年，世界第一，第二大经济实体，美国和中国已经开始展开新一轮的较量。两国都意识到实体经济的重要性,开始重点发展实体经纪，其中，中国采取的方法是取消过去的繁琐行政审批环节，定向降准，为企业发展营造良好的社会软环境；而在美国，政府在多方面为美国实体经济发展创造更优质的环境，比如，大幅度降低企业税负，贸易保护政策，重建美国国内基础设施，美联储提高利率，缩减资产负债表，作为发展美国实体经济的重要措施。美联储申明，2018年,2019年度将连续多次加息，缩表。在这种宏观经济政策下，世界各国的市场资金层面会越来越紧张，房屋购买力会越来越弱，市场需求会逐渐萎缩。所以，在当今和今后相当一段时期内，不论是投资多伦多附近的学区房，还是投资其它物业都不是一个较好时机！正确的投资时机应该在央行利率走到最高点，应该是货币紧缩到最紧张时候，应该是在房屋价格降到比较低的时候，买入投资房。当利率到达最高点后，利率开始下行，房价不断走高，直到利率降至最低，房屋购买者纷纷进入房市，房价冲向最高点前夕，像李嘉诚一样，把最后一个铜板留给接盘侠，将房子卖掉。这样实现一个完整投资周期。这样投资物业，才会有较好的效果，才能有正现金流，才能有较大的增值潜力！所以，多关心一点国家宏观经济，把自己的学区房投资时机选在与国家宏观经济走向相吻合，那才有较为好的多伦多学区房投资效果！现实生活告诉我们，走对一次与宏观经济周期一致的房地产投资，在多伦多就会生活比较轻松。如果走对两次，理论上说，基本不用打工了！

多伦多学区房投资必须坚持有正现金流的原则

在多伦多，学区房投资，必须坚持有正现金流，即在首付20%或30%的前提下，通过运用财务杠杆能实现日常有正现金流。有投资经验的人很容易理解投资多伦多附近学区房的正现金流的重要性！如果一个多伦多附近学区房无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的多伦多附近学区房。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流多伦多附近学区房，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的多伦多附近学区房，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来长期的经济负担，和巨大经济损失。在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨!任何人都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，普通人只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。至于明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。普通人拍胸脯，打保票，以后GTA的房屋将要上涨多少多少，都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资多伦多附近学区房，那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价，那还好；但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。客观的说，大多伦多地区有正现金流的学区房真的很少见！大多数的学区房都已价格很高，如果说是为了孩子教育目的自住还可以，如果说为了投资，个人认为基本没有任何投资价值。

（本文属于学术探讨，不作买房卖房依据 地产Broker李军（647）8246916 或微信junli64）

截止10月25日，大多伦多（密西沙加）独立房月度最新交易指数

本人声明：

多伦多地产经纪 李 军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，

和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!

多伦多市长选举结果是否会对多伦多房屋价格有影响

多伦多市长选举结果多多伦多的房屋价格总体下行的的变化趋势不会有影响

最近一段时期以来，加拿大不论是联邦大选，还是省长，市长选举都把控制多伦多和温哥华房价作为赢得选民支持的竞选口号之一。很多新移民对加拿大的政治体制认识不足，认为这里与国内的体制差不多，政府拿房屋市场的不断上涨房价没有办法，只要大家投资多伦多物业，一定会有较好的的投资回报。有些新移民甚至认为投资多伦多的房屋，就像家里种了棵“摇钱树”，钱会不断地从房子里冒出来，而且没有任何风险。政府也对不断高涨的房屋价格没有任何作为。但实际上，加拿大政府是一个民选政府，一个执政党的领袖，必须有敏锐的政治嗅觉，感应到来自社会大众的内心呼声。如果大多数人对不断高企的房屋价格感到厌烦，感到不满，那大选的结果一定会迎合社会大多人的呼声，获得大多数人支持的的政党领袖会当选。就是说，这个政治体制有自我调解和解决社会问题的内在机制。最近一段时间，通过联邦，省，和市三级政府的联合整治。多伦多，温哥华的房屋市场已开始下行。房屋市场这样的变化趋势深受广大居民的称赞。任何一位多伦多市长候选人不能提出与广大多伦多市民愿望相悖的政治主张，和竞选纲领，而只能积极迎合大多数居民的民意，继续调控多伦多过高的房屋价格。所以说，多伦多市长的选举结果，不会影响当前多伦多房屋市场继续下行的趋势。

经济大周期，与多伦多房屋市场投资规律性认识（见附图一）如果你是一位房屋投资者，是应该在利率最高点买房，还是在利率最低点买房？答案应是，投资多伦多房屋应在高利率阶段进入市场，在低利率阶段售出物业，实现一个投资周期。而过去几年内，人们在超低利率阶段，在量化宽松货币阶段买入很多高价房屋，这些物业随着央行利率不断上升，随着货币紧缩时期的来临，房屋价格客观逻辑应当不断下降，这是经济规律。任何人也阻挡不了，当然，多伦多市长也阻挡不了。物业投资要注意考虑经济大周期变化。理论上讲，一个经济大周期是10年左右。选择正确的投资时机是非常关键的。通常物业投资的最佳时机是在一个经济大周期利率最高，货币最紧缩时，房价最低的时间段投资房屋，如上图所示的“A”点附近，此时央行利率最高，货币最紧缩，此时投资房屋房价较低。随着时间的推移，随着利率不断走低，房屋价格不断上升，直到“B”点，此时利率最低，房价最。“B”点是消费者进入市场时机。当大多数人进入市场开始进入市场时，当市场最火热的时候，是房屋投资者卖房的最好时机。就像李嘉诚一样，在房屋市场即将最火热的时候，提前抛售手中物业。即从“A”买房，到“B”点卖房。这是一个完整投资周期。在多伦多，如果一个人有两个房子都在“A”点买的，再在“B”卖出，那生活就轻松多了！从2008年美国金融危机以来，全球各国经济体，不断通过量化货币政策，伴随逐渐降低利率的办法发展社会经济；但到2017年以后，情况发生反转，以美国为主，各国都开始重视发展实体经济，开始减税，开始加息缩表。导致商业银行的房贷利率逐渐上升，此时的“拐点”应该是图中的“B”点。也是房屋价格最高点。随着利率的不断上升，房屋价格应有所下降。所以，此时不是投资房屋的好时机。投资的时机是非常重要的，如果一个人投资选点经常选择“A”点附近买房屋，选择“B”附近卖房。那投资的效益一定会好一些；反之，如果一个人投资总是选择“B”买房屋，而在“A”卖房，那结果是相当可怕的。当前，房屋市场正在经历央行不断加息，不断缩表，货币越来越紧缩，在次情况下，多伦多房屋价格下行趋势是大概率现象，不论谁当选市长都很难改变！

多伦多房屋市场下行是当前宏观经济政策与目前实际经济形势发展的必然结果

从政策面来讲，今后房市正面临以下几个不利因数。首先，省政府新出台的B20对未来的100万以上的多伦多房屋，是绝对不利的政策，由于此政策，很多买方会由于贷款问题而望而却步。多伦多的房屋交易量会大幅度萎缩。其次， 美联储，加拿大央行连续加息政策，这是对房市明显不利美联储将要缩表，缩表是回收大量市场上的美元，同时向市场抛售债券。就像将“池子”里的“水抽走一些”，这必将放大央行加息的作用，自然对多伦多房市更不利。再有， 国内加强资金外流管控，严禁国内居民到国外买房投资。这对于多伦多房市起釜底抽薪作用，显然这一政策对多伦多房屋市场十分不利。另外，有人认为中美贸易战，由于美国对来自中国的进口商品加高额关税，最终会导致中国沿海外向型出口企业大量倒闭或迁移海外，会导致成千万级产业工人失业，间接导致城市房屋市场大量断供，或者房价大幅度降价，引发全球房地产危机，进而诱发多伦多房屋市场大幅度降价。还有，当前大多伦多房屋市场技术层面数据，是高库存，低成交量，价格不振已是市场常态。最后，美国国债收益率不断升高，必将会抬高商业银行融资成本，从而抬高MORTGAGE利率。随着商业银行MORTGAGE利率的攀高，房价更难回升。综合上述不利因数，叠加在一起，近期多伦多房屋市场很难有起色。而这些对多伦多房屋市场不利政策和技术层面现状，不论谁当选多伦多市长，都难以改变！所以，人们认为，多伦多的房价不会因为市长选举结果而有太大的变动！（该文属于学术探讨，纯属个人观点，不做任何人买卖房屋，和物业投资依据多伦多地产 BROKER 李军 
微信 
junli64）