本人声明:
本经纪李军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，
但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！
再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!
最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年1月4日星期四
12月份，多伦多房屋市场综合指数
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2018年1月3日星期三
亦谈验房
亦谈验房
李 军
验房，是新移民买房过程中最重要的环节，本人强烈建议每个买房人都在买房前找个专业验房师验房。验房会使你买的房屋更加踏实，避免一些不必要的损失。下面，我也谈一下验房。多伦多的独立房的整体构造分三个部分，即地下室（水泥槽），房屋主体（一个大木头箱子），和房顶。
地下室，多伦多的房屋一般都有地下室，其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要。房屋的地下室有严重的问题，那就麻烦大了！地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重，或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，导致房屋向一侧倾斜，位移，扭曲，和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气，看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。
房屋主体，多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片等等。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂状，和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋可能有结构性问题。再有，需仔细查看房屋内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移，这些应力集中墙边角部位必然会反映出来，如内墙边角会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰，只要细心查验就会看出来。这是查验房屋结构问题的最有效办法。当然还要查验房屋的供暖系统，空调系统工作情况。供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。其它如电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。打开室内水伐，看一看水流情况。电源系统是否超过100AMV, 电源插座是否有点，有无地线。 至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观。
房顶，好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房室内都有一个通向屋顶的“人孔”。通过这个“人孔”，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你验房子时，卖家如将此“人孔”封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或屋顶有严重霉菌，甚至可能该屋种过大麻。当然，不能以“人孔”被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死“人孔”实在不好解释。如果，该“人孔”没有封死，很有必要用手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌，木质结构是否有问题。然后回到外面，看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象（本人不是验房师，文中内容只是个人观点，不做任何人验房依据，验房请找专业验房师， 李 军 微信 junli64）。
2016年11月1日与2017年11月1日，GTA部分区域不同房型成交价对比
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2018年1月2日星期二
2018年多伦多房屋市场展望
2018年多伦多房屋市场展望
多伦多地产经纪 李 军
2018年，全球经济将进入新时代，即以美国为首的经济实体开始实施大幅度减税政策，给美国企业减负，吸引制造业，资金回流美国；同时美联储继续沿承2017年连续加息，连续缩表政策。同时，其它很多国家也接连宣布紧跟美国之后，开始减税，加息和缩表。减税有利于国家发展制造业，有利于国家发展实体经济，有利于国家经济脱虚就实。国家实体经济，制造业高度发达，国家整体实力自然得到提升。同时，经济繁荣也有利于国民增加就业。加息缩表降低资产泡沫，降低社会房屋价格，就是降低家庭和整个社会运行成本。当然，全球经济的发展是息息相关的，多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡，国际石油市场的变化，各国政府债务，资产泡沫都会直接间接影响多伦多房市，其中对多伦多房市影响最大的因数还是美联储加息，美联储缩表，和中国的资金管控。
首先，央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的“调节器”，当然也是调整物业投资的“调节器”。当房屋市场的投资过热时，央行通过提高利率，从而调高商业银行的贷款利率，商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨，买房人的供房负担就会加大，加重。在多伦多，投资者就会减少投资房屋数量；反之，当房屋市场的投资不足时，央行通过降低利率，从而调低商业银行的房屋贷款利率，降低房屋投资者的物业投资成本，以此促进多伦多的房屋市场投资。所以，一般来说，房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程，房屋市场的价格相应不断下调；反之，但央行利率不断下降的过程，房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来，世界各国央行的利率进入下降通道，期间加拿大的央行利率不断下调，多伦多的房屋市场价格不断上扬，2008年多伦多50几万的独立房，到今天，已上涨到100多万。但这形势到2018年会发生更明显的变化，在加拿大连续加息的政策下，多伦多的房屋价格理应继续下行。
其次，美联储继续连续缩表对多伦多的房价会有不利影响。美联储缩表就是回收市场流通的过多货币，也有人称缩表为“抽水机”，说白了，缩表就是将2008年美联储为解救全球金融危机，紧急向市场注入的资金，现在开始回收，将注入的“水”再抽回来。根据历次美联储缩表的方式和结果来看，美联储缩表会对多伦多房市有不利影响。美联储缩表的方式是以主动抛售短期资产，短期国债，票据贴现为主。其结果势必改变资本市场的各种资产，国债等供求关系。随着美联储不断缩表，市场上的国债，和各种资产会越来越过剩，过剩就需降价。体现在国债方面，当国债市场过剩时，国债的收益率会变得越来越高，以吸引更多的人投资被抛售的大量国债。众所周知，美国国债的风险几乎为零，一旦美国国债的收益率攀升很高，势必吸引更多的投资者投资美国国债，同时提高各国商业银行的融资成本，自然提高多伦多投资物业的MORTGAGE利率，增加多伦多房屋投资者的日常财务负担，从而降低多伦多的房屋市场价格。
最后，中国的资金严格管控也会对多伦多房市有很不利的影响。2018年，伴随着美联储连续加息，缩表，和美国政府的大幅度减税政策，全球资本和企业将逐渐回流美国。这将对新兴的世界经济实体起一个釜底抽薪作用。尤其是这些年来全球量化宽松的货币政策，很多热钱流入这些新兴经济实体，形成超级资本泡沫，和房地产泡沫。一旦这些资金从这些经济实体回流美国，会对这些国家的房地产，及金融业造成重大危害。所以，2017年的全国金融会议，习主席把防范金融危险作为2018年最重要工作之一。防范金融危险的主要措施就是严控资金外流。相信2018年，从中国往外汇钱，到国外投资物业，到多伦多买房会越来越难。这必将一定程度影响多伦多的房屋市场价格。此外，加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策，买房贷款的压力测试，和各种有关MORTGAGE新政策也会对多伦多的房市有不利影响。
总之，2018年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策，使全球资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下，整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重，如果人们想做小生意，租个门市房，由于房租太高，小生意的收入还不足以付房租；如果人们想做个企业，连华为都想搬出深圳，原因是房价太高。具有一流员工华为这样的企业，拼命干活的员工，在深圳买房都感到困难。那就不是企业和员工问题，而是房地产出了问题，是社会出了问题。当今，全球政府的减税政策，央行的加息缩表政策就是解决困扰实体经济发展问题，就是解决房地产泡沫问题，就是解决社会，企业运行成本过高问题。可以这样打个比喻，当今各国由于解决2008年的金融危机，都给本国经济打大量的“强心剂”，注了很多“水”，身体膀肿，行动缓慢。为此，各国都开始加息缩表，开始做肾析“抽水”。这是个痛苦的过程，经过一轮一轮的加息缩表，资产泡沫会越来越小，社会，企业和，家庭的运行成本也会越来越低，经济实体机能会越来越强。但有一利必有一弊，与此同时，家庭的房屋价格也会大幅度缩水，家庭财富也会遭受大幅度减损。所以，2018年，投资多伦多的房屋，仍需谨慎！（本文仅为学术探讨，内容难免有误，不做任何人房屋买卖依据，地产经纪 李军(647)824-6916 or 微信 junli64）。
2018年多伦多房屋市场展望
2018年多伦多房屋市场展望
多伦多地产经纪 李 军
2018年，全球经济将进入新时代，即以美国为首的经济实体开始实施大幅度减税政策，给美国企业减负，吸引制造业，资金回流美国；同时美联储继续沿承2017年连续加息，连续缩表政策。同时，其它很多国家也接连宣布紧跟美国之后，开始减税，加息和缩表。减税有利于国家发展制造业，有利于国家发展实体经济，有利于国家经济脱虚就实。国家实体经济，制造业高度发达，国家整体实力自然得到提升。同时，经济繁荣也有利于国民增加就业。加息缩表降低资产泡沫，降低社会房屋价格，就是降低家庭和整个社会运行成本。当然，全球经济的发展是息息相关的，多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡，国际石油市场的变化，各国政府债务，资产泡沫都会直接间接影响多伦多房市，其中对多伦多房市影响最大的因数还是美联储加息，美联储缩表，和中国的资金管控。
首先，央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的“调节器”，当然也是调整物业投资的“调节器”。当房屋市场的投资过热时，央行通过提高利率，从而调高商业银行的贷款利率，商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨，买房人的供房负担就会加大，加重。在多伦多，投资者就会减少投资房屋数量；反之，当房屋市场的投资不足时，央行通过降低利率，从而调低商业银行的房屋贷款利率，降低房屋投资者的物业投资成本，以此促进多伦多的房屋市场投资。所以，一般来说，房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程，房屋市场的价格相应不断下调；反之，但央行利率不断下降的过程，房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来，世界各国央行的利率进入下降通道，期间加拿大的央行利率不断下调，多伦多的房屋市场价格不断上扬，2008年多伦多50几万的独立房，到今天，已上涨到100多万。但这形势到2018年会发生更明显的变化，在加拿大连续加息的政策下，多伦多的房屋价格理应继续下行。
其次，美联储继续连续缩表对多伦多的房价会有不利影响。美联储缩表就是回收市场流通的过多货币，也有人称缩表为“抽水机”，说白了，缩表就是将2008年美联储为解救全球金融危机，紧急向市场注入的资金回收，将注入的“水”再抽回来。根据历次美联储缩表的方式和结果来看，美联储缩表会对多伦多房市有不利影响。美联储缩表的方式是以主动抛售短期资产，短期国债，票据贴现为主。其结果势必改变资本市场的各种资产，国债等供求关系。随着美联储不断缩表，市场上的国债，和各种资产会越来越过剩，过剩就需降价。体现在国债方面，当国债市场过剩时，国债的收益率会变得越来越高，以吸引更多的人投资被抛售的大量国债。众所周知，美国国债的风险几乎为零，一旦美国国债的收益率攀升很高，势必吸引更多的投资者投资美国国债，同时提高各国商业银行的融资成本，自然提高多伦多投资物业的MORTGAGE利率，增加多伦多房屋投资者的日常财务负担，从而降低多伦多的房屋市场价格。
最后，中国的资金严格管控也会对多伦多房市有很不利的影响。2018年，伴随着美联储连续加息，缩表，和美国政府的大幅度减税政策，全球资本和企业将逐渐回流美国。这将对新兴的世界经济实体起一个釜底抽薪作用。尤其是这些年来全球量化宽松的货币政策，很多热钱流入这些新兴经济实体，形成超级资本泡沫，和房地产泡沫。一旦这些资金从这些经济实体回流美国，会对这些国家的房地产，及金融业造成重大危害。所以，2017年的全国金融会议，习主席把防范金融危险作为2018年最重要工作之一。防范金融危险的主要措施就是严控资金外流。相信2018年，从中国往外汇钱，到国外投资物业，到多伦多买房会越来越难。这必将一定程度影响多伦多的房屋市场价格。此外，加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策，买房贷款的压力测试，和各种有关MORTGAGE新政策也会对多伦多的房市有不利影响。
总之，2018年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策，使全球资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下，整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重，如果人们想做小生意，租个门市房，由于房租太高，小生意的收入还不足以付房租；如果人们想做个企业，连华为都想搬出深圳，原因是房价太高。具有一流员工华为这样的企业，拼命干活的员工，在深圳买房都感到困难。那就不是企业和员工问题，而是房地产出了问题，是社会出了问题。当今，全球政府的减税政策，央行的加息缩表政策就是解决困扰实体经济发展问题，就是解决房地产泡沫问题，就是解决社会，企业运行成本过高问题。可以这样打个比喻，当今各国由于解决2008年的金融危机，都给本国经济打大量的“强心剂”，注了很多“水”，身体膀肿，行动缓慢。为此，各国都开始加息缩表，开始做肾析“抽水”。这是个痛苦的过程，经过一轮一轮的加息缩表，资产泡沫会越来越小，社会，企业和，家庭的运行成本也会越来越低，经济实体机能会越来越强。但有一利必有一弊，与此同时，家庭的房屋价格也会大幅度缩水，家庭财富也会遭受大幅度减损。所以，2018年，投资多伦多的房屋，仍需谨慎！（本文仅为学术探讨，内容难免有误，不做任何人房屋买卖依据，地产经纪 李军(647)824-6916 or 微信 junli64）。
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