比一比，晒一晒，过去的一年，投资大多伦多独立房到底哪里回报最好！

比一比，晒一晒，过去的一年，投资大多伦多独立房到底哪里回报最好！

大多伦多不同区域独立房每月平均价格动态变化数据及图表（数据来自MLS）

1.       TORONTO

1)         1.2016年1月份平均价格：$1,053，879

2)         2016年12月份平均价格：$1,287,570

3)         2017年1月份平均价格：$1,336,640                 

4)         2017年1月份比2016年12月份价格上涨：3.81%

5)         2017年1月份比2016年1月份同期价格上涨：26.83%

 

2.MARKHAM,NEWMARKET, 等城市所在的NORTHYORK  

1)         2016年1月份平均价格：$1，047，396

2)         2016年12月份平均价格：$1，210，020

3)         2017年1月份平均价格：$1，349，603

4)         2017年1月份比2016年12月份价格上涨：11.15%

5)         2017年1月份比2016年1月份同期价格上涨：28.85%

3.OSAHAWA,WHITBY,和PICKERIN东部城市的DURHAM地区

1)         2016年1月份平均价格：$499，099

2)             2016年12月份平均价格：$639，961

3)             2017年1月份平均价格：$686，451

4)   2017年1月份比2016年12月份价格上涨：7.26%

5)   2017年1月份比2016年1月份价同期格上涨： 37.54%

4.MISSISSAUGA所在的PEEL地区

1）  2016年1月份平均价格：$709，617

2）  2016年12月份平均价格：$861，355

3）  2017年1月份平均价格：$934，406

4）  2017年1月份比2016年12月份价格上涨：8.48%

5）2017年1月份比2016年1月份同期价格上涨：31.7%

很多新移民经常问我，多伦多的独立房价格每月，或每年到底上涨多少？很多投资者对很多多伦多的当地统计数据很迷惑，什么环比，同比的，真是越比越迷糊。为此，本经纪用新移民最熟悉的统计方法，来表达大多伦多地区的独立房价格每月，每年的上涨数据。以便新移民较好地掌握当地物业价格变化的真实情况，更好地选好投资方向，获得更好的物业投资回报！但本文只做过去数据统计，如果与MLS数据有差异，以MLS为准。而且该统计不含有对将来市场价格变化的预测，更不做为新移民物业投资依据。具体投资项目，请咨询你的地产经纪。（多伦多地产经纪 李军 CELL: ( 647)824-6916,or wechat: junli64 ).

部分二手房报价出现下跌 合肥房价开启下跌模式？(引用）

部分二手房报价出现下跌 合肥房价开启下跌模式？

　　春节之后，微博、微信自媒体不时地传出合肥房价暴跌的消息。作为去年全国房价涨幅最大的城市，合肥的房价走向吸引着众多媒体的关注。北京青年报记者采访多名房地产人士获悉，合肥部分二手房报价的确出现下跌的情况，但目前并没有成交统计数据支撑，目前判断合肥房价暴跌为时尚早。

　　合肥多个区爆出房价下跌消息

　　合肥房价传出下跌最初的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。随后，合肥北城的购房者也开始投诉称，北城楼市进入寒冬，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。去年房价涨幅最大的滨湖新区也传出某些楼盘的二手房每平方米降价4000元都无人问津的情况。

　　去年合肥房价暴涨让许多人“看不懂”

　　过去一年，合肥房价整体上涨超过40％，部分热门板块房价上涨超过一倍，一时间大量的投资投机客蜂拥进入合肥，合肥楼市一度出现一房难求的局面。去年十一前夕，北青报记者曾前往合肥，探访火爆中的合肥楼市。当时，几乎全城热议房价，房价迅猛上涨让好多老合肥人直呼“看不懂”、“措手不及”。

　　合肥蜀山区不动产登记中心的一名工作人员告诉北青报记者，过去一年合肥房价的暴涨，除了投资客炒作之外，像在外地特别是一线城市工作的人群回流也是一个重要原因。

　　但当时多名合肥房地产人士都认为合肥的房价具有很大的泡沫，主要是合肥的收入水平不足以支撑这个房价。“合肥一般比较好的工作也就4000元左右，很多人月收入都在两三千左右。合肥是二线城市，房价却是一线城市的高度。”

　　限购之后合肥楼市成交的确萎缩

　　合肥楼市的疯狂一直持续到去年10月2日，政府严厉的调控政策给楼市踩了一脚刹车。合肥紧急出台楼市新政，从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面进行调控，包括提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的管控等，堪称二线城市中最严之一。去年11月份之后，合肥楼市从成交数据上来看进入了一个平稳的局面。

　　根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今4个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，合肥楼市成交量萎缩明显。

　　买房者：本身就不合理的虚高报价开始回调

　　合肥房价到底有没有出现暴跌？合肥一名房地产业内人士介绍，目前看到的合肥楼市暴跌的消息，都说的是部分二手房房东降价挂牌的现象，并没有楼市实际成交的数据支持，目前判断合肥房价大幅下跌还为时尚早。据了解，一些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入的投资投机客，即使降价20%出售，在合肥许多楼盘价格翻倍的情况下，依然有利可图。另据合肥方面公布的数据，合肥的新房价格并未出现大幅下跌。

　　昨日，春节期间在合肥看房的刘先生告诉北青报记者，合肥的房价的确在松动。几个月前自己也在看房，当时跟打仗似的，许多人抢一套房子。但春节期间很多挂牌房源根本没有人看，一些着急的业主开始降价出售。但买房者的心态也平和了很多，目前以观望为主。“两个月前看过的一套房子，中介打电话来说业主愿意降低20万出售。但我们现在已经不着急了。”

　　另一名在北京工作的合肥籍媒体人士郑先生也表示，春节期间许多看房的亲友都表示房价真的降了些。主要是二手房，此前合肥的二手房价格倒挂严重，报价甚至大幅超过新房价格，现在应该是挤掉了一些本身就不合理的虚高报价，楼市开始有回归理性的迹象。

　　专家：“报价”并不是成交价只有参考价值

　　据一名合肥房地产人士分析，“报价”并不是成交价。二手房的报价本身是业主可以任意修改的，有参考价值但并不能作为严肃分析的依据。目前断定合肥房价暴跌为时尚早，个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。但可以肯定的是，去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面。

中美巨舰同时掉头，这是令人恐惧的力量！（引用）

中美巨舰同时掉头，这是令人恐惧的力量！

文章来源: 政商纵横  雷思海

鸡年的第一个工作日，央行就开枪了。
股市应声下跌，商品期货狂跌。
在美国升息两年多后，中国终于也快将走上同一条路。
两艘10万亿美元级别的巨型航母，都开始掉头，这是令人恐惧的力量！
子弹级别的武器
为什么说是开枪，而不是开炮？
因为，央行这次用的是子弹级别的武器。
央行的军火库里，有众多武器，从威力级别来看，利率、存款准备金那是大炮级别的。
加息或者提升准备金利率，杀伤力大，杀伤范围广，见效快。它们是传统的武器。不是情非得已，不会轻易动用。
子弹级别的武器，也有好多种，中国央行这两年常用的，则主要是两种：常备借贷便利与中期借贷便利。
听起来很晦涩，总之是央行创设的向商业银行借钱的手段。
它们的英文分别是Mid-term Lending Facility和Standing Lending Facility。两者英文简称分别是MLF与SLF，我们可以叫它麻辣粉与酸辣粉。
麻辣粉，一般是3个月到一年的借款，不同期间代表不同的品种。
酸辣粉，一般是隔夜到1个月之间的借款，分隔夜，七天，1个月等不同品种。
自然，粉价（也就是利率）则决定了商业银行短期资金的成本。
自从2015年，美联储开始加息，中国外储进入下降通道之后，由于基础货币减少，央行大幅度启用麻辣粉与酸辣粉。因此，它们若涨价，也就意味着非正式的加息。

2微观操作层面上，已经取得了升息的完全一致
好了，现在我们来看看，今天央行这一枪是怎么打的？
据媒体报道，央行上调了常备借贷便利贷款利率，隔夜品种上调35个基点：隔夜SLF利率上调至3.1%，此前为2.75%；7天SLF利率上调至3.35%，此前为3.25%；1个月SLF利率上调至3.7%，此前为3.6%。利率变动2月3日生效。
翻译过来就是，央行上调了麻辣粉的价格。隔夜的上调35个基点，从2.75%到3.1%，7天的上调到3.35%，一个月的从3.6%上调到3.7%。
而在此前的1月23日，央行已经提升了麻辣粉的价格，6个月和1年期的麻辣粉，利率分别上调10个基点。
至此，麻辣粉与酸辣粉，终于统统提价了。也就是说，微观操作层面上，已经取得了升息的完全一致。
蛛丝马迹，趋势之先。趋势都是从极其微观的层面开始的。这次微观层面上的加息共识，也意味着中国的资金成本逆转周期，已经开始。
其实，这一点，更早的征兆则是在人民币汇率之战上。
在去年人民币汇率之战开始之际，我已经多次谈到，若要保汇率，那么提升人民币的利率收益是必须的，虽然目前看起来CPI并不稳定。
在今年1月8日的《一周政经趋势解读》中，我再次谈到，加息或者变相加息，或许不久就要到来：

合肥房价降4000元都卖不掉？卖家制造假象(引用)

合肥房价降4000元都卖不掉？卖家制造假象(引用)

文章来源: 每日经济新闻 于 2017-02-04 08:10:40 

近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一，由此可见合肥房价在去年的涨价力度。
不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，在这两天一度成为舆论的热点。

每平方米降价4000元都无人问津？
作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。
合肥这种量价大幅上涨的局面，在去年10月份出台限购政策之后，得到一定的控制，在11月份之后进入平稳局面。然而，进入今年1月份以来，合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法，特别是进入春节假期期间，这种说法达到了顶峰，这两天也因为价格大幅下跌的说法，再次让合肥成为关注的焦点。

传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。

价格平稳的合肥北城，也遭到购房者的投诉称，北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬（视频），看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。

在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称，滨湖二手房暴跌，滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。该业主表示：

滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平（方米）降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩？大家都不买房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定会大幅上涨。
有意思的是，这些二手房因为二手房降价挂牌，而无人问津，甚至喊出要求政府救市的口号。
针对上述购房者的投诉，每日经济新闻记者从合肥多家二手房中介了解到，进入去年12月份以来，确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售，“这两个月以来，我们接到挂牌销售的房源，大都是选择降价销售，最低的降价幅度也在5万元，最高降价达到30万元，但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎，降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者说。
根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。其中，位于合肥庐阳区的雍景苑小区均价降了约3348元/平方米；合肥政务区名为绿怡汇林的二手房跌幅达-11.73%，均价下跌了2238元/平方米；合肥高新区的维多利亚别墅二手房跌幅达-34.39%。

　　大幅下跌为“假象”

如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。

每日经济新闻记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。

对此，上述孙经理还对记者说：

这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。

二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。
其中，一家大型房企安徽公司的陈姓经理对记者说：
公司在合肥在售的两家楼盘价格和去年12月份相比，并无太大变化，整个滨湖区和政务新区的新房价格也没有出现网上所说的大跌情况，价格基本保持稳定。可能会有极个别楼盘在春节期间，为了促销吸引购房者眼球，作出了一定的下调，但是下降幅度也不大，对合肥楼市价格整体并无影响。
而合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米；高新区某楼盘降价0.21元/平方米。
对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说：
部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。
　　机构：地产凛冬将至

而合肥学院房地产研究所副所长凌斌也表示，目前楼市保持平稳健康发展的总基调没有变，全国范围内的调控只是针对部分过热区域。合肥在几个月的限购等调控下，数据显示全市均价并没有出现较大的涨跌。个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。
虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。
根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。
而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万；三县共成交5116套。
值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。
对此，张斌对每日经济新闻记者说：
合肥楼市成交量的下跌，在很多开发商是有预估的。之所以出现如此大幅的下跌，是因为去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面，所以导致了1月份成交量如此大的下滑。
业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。
此外，央行于昨日（2月3日）将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%；同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。
对此，海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示：
截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

　　

所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

2016年大多伦多杜林地区独立房全年涨幅图表（数据来自MLS)

杜林地区包括PICKERING, AJAX, WHITBY, OSHAWA等多伦多东部城市，但不限于此，多伦多东北部很大一片区域都隶属于杜林地区。其中WHITBY是该地区行政首府，OSHAWA是该地区主要工商业城市，也是安大略省就业率最高的城市。根据过去两年的历史数据，该城市独立房价格偏低，上涨快，投资该地区的物业容易实现正现金流。现已引起一些投资者的关注。(多伦多地产经纪李军，电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）

外媒：海外购房热降温 中国新规令澳加楼市受重挫(引用）

外媒：海外购房热降温 中国新规令澳加楼市受重挫

 环球时报 

《澳大利亚人报》2月2日文章，原题：楼市避开中国“杀戮”，年轻人仍难圆购房梦想 中国禁止公民把资金转移到境外以购买墨尔本、悉尼、温哥华等海外房产的行动，已然开始发威。随之而至的是，作为澳楼市热潮重要推手的中国资金在迅速缩减。

《澳大利亚人报》2月2日文章，原题：楼市避开中国“杀戮”，年轻人仍难圆购房梦想 中国禁止公民把资金转移到境外以购买墨尔本、悉尼、温哥华等海外房产的行动，已然开始发威。随之而至的是，作为澳楼市热潮重要推手的中国资金在迅速缩减。

中国一直在打击个人资金外流现象，但把国内挣到的钱寄到海外已成中国中上阶层支出文化的一部分。政府多次开展整治行动并于今年出台严打措施。如今中国人向境外转移资金不仅变得更困难，还因为可能与贪腐有关而变得危险。

就在几年前，海外投资者和在澳华人还占悉尼公寓成交量的80%。在墨尔本，该比例更高。但以在悉尼公寓住房市场一家独大的美利通集团为例，随着非华裔澳大利亚人纷纷进入，去年11月至12月，海外投资者和在澳华人占该集团住房成交量的比例跌至50%。

鼎盛期，非澳籍中国人在该楼市占比达50%至60%，并因此成为最大海外购房群体。但如今，这些买家在悉尼新公寓成交量占比已跌至25%，且仍在下降。有的楼盘竣工时，一些曾交纳10%房款的期房购买者甚至难以支付房款。

美国商业内幕网2月2日文章，原题：中国或将导致温哥华楼市崩溃 中国新规正使个人资金难以流入外国楼市。中国买家不但将无力继续为海外房价推波助澜，还可能无法为已购房产还贷。这将影响全球楼市。温哥华所在的BC省财政数据显示，去年6月至11月外国人在当地购买4515套住房，均价约合77.6万美元，相当于该省家庭收入中位数的14倍。

当然，这些买家并非都无法还贷，但这只是冰山一角。该省仅跟踪外国买家6个月，而温哥华早已是中国购房者的热门目的地。因此，受限于新规的中国购房者可能远多于此。看起来，除非有些人利用洗钱渠道，否则温哥华将只能低价甩卖那些无法还清房贷的房产。

2016多伦多华人喜爱地区的房屋全年价格走势（数据来自MLS)