年租金超过11万加币的商业物业在卖

年租金超过11万加币的商业物业在卖

多伦多商业名街物业介绍—418 QUEEN ST. WEST

全职，专业 经纪 李 军

Queen Street 是多伦多市内的一条东西走向的大街。该街始建于1793年，距今已200多年了。该街自建成以来，一直被视为城市发展的基准线，视为城市的横坐标。所有多伦多，以及北部的MARKHAM和RICHMOUNT HILL的东西走向的大街都与之平行。Queen Street其长度约14公里，QUEEN ST 东边始于士嘉宝，向西一直延伸至宜陶碧谷和密西沙加，其间被YONGE街分为东西两段。YONGE以东为QUEEN ST EAST；YONGE 以西为QUEEN ST WEST。QUEEN EAST是以居民住宅物业居多；YONGE ST WEST是以商业物业居多。而在YONGE以西被UNIVERSITY AVE和SPADINA AVE所夹的QUEEN ST WEST是各种商业最为集中，最为繁忙，最有特色的地带。多伦的一些城市标志性建筑物都坐落在这段大街上，如多伦多市政府，多伦多大学、安大略省美术学院，CHUM传媒集团旗下的地区电视台Citytv等等。物业418 QUEEN ST. WEST就位于这黄金地段上。对这一区域有所了解的人都会知道，这样物业非常有投资价值，其原因在于，物业的增值快，物业的租金高，物业投资风险小，物业的投资回报率好。

近些年来，由于这段QUEEN ST W周边地带的高层公寓不断拔地而起，使这一区域的人口密度不断上升。现已成为多伦多地区人口最为稠密的商业街区。人越来越多，随之而来的商业机会也不断增加。很多人看准这里蕴藏的潜在商业机会，在这里租用商业物业进行各种商业活动。在这不到1公里的街区内，几十家时装店汇聚在这里。由于这里的时装店是来自世界不同族裔和不同文化背景，而且特具时尚性。所以，该街区被曾被世界著名时装杂志《Vogue》评为全球排名第二最新潮街区。由于毗邻世界著名的多伦多大学，和多伦多艺术学院，学院的青年学生也给这条古老的大街带来朝气和活力。学生们喜爱在这条大街上展示他们的个性和才华，人们经常可以看到沿街一些墙壁上学生们的艺术作品。不知是城市规划者的有意安排，还是无意的巧合，这条大街的浓郁的艺术文化气息与商业如此地有机融合在一起。这点也是在其它商业街区很难遇见的。这也是这条大街的独特之处和魅力所在。近些年来，这条大街的物业需求潜力非常大，物业租金不断上涨，有的物业租金高达每平方尺100多加币。物业的市场价格也随之不断上涨，物业每年上涨比率也位居多伦多商业物业前茅。418 QUEEN ST W 的年租金达到11万加币之多，超过多伦多家庭平均收入10万加币。也就是说，一旦拥有该物业，一家人在多伦多就会有稳定可靠的较好租金收入。总之，选择在多伦多这一黄金商业街区投资物业，无疑是一个非常不错的选择!

谈起多伦多物业投资，不得不谈投资风险问题。其实，投资风险是每个投资者最为关心的问题。因为大多数投资者，在多伦多物业投资之前都能已过上不错的生活，也可以说RICH ALREADY，根本不需再冒什么风险。本来通过前半生的拼搏和积累，投资者后半生应该是享受生活的时光。所以，投资的风险问题，是个非常大的问题。在多伦多，很多人选择住宅物业投资，这种投资风险很大。人们经常听说，哪个用于出租的物业烧毁了，人员受到伤害。这说起来像是街头谈资，但对于投资者来说，这可是灾难性事件。在多伦多，一般独立房都是“SINGLE FAMILY RESIDENTIAL”, 也就是说，从法律上讲，一座这样的房子，一般情况下，只允许住一户人家。但业主出租给一户人家，租金又太低。所以一些业主把这样的房屋出租给几户人家，以其达到较为理想的租金目的。这种情况，业主最好事先应咨询一下保险公司。如果保险公司知道此情况，继续给投保，那当然好；反之，如果保险公司不能给这种使用物业方法进行投保。那业主就不应该把物业出租给几户人家。否则，一旦出事，业主承担不起其后果。甚至，业主将面临家庭破产的结局，前半生的积累立刻化为乌有。还有一种风险，由于租客到处停车，招致邻居投诉，政府会找上们来，叫停业主继续这样非法出租。一旦这种情况发生，业主的出租房屋租金就会远远低于投资前的期待值。而投资者投资418 QUEEN ST W这样的商业物业，情况就不同了。前面所谈的不利投资风险都可以避免。更重要的是商业物业的业主与租客之间的关系也完全不同。一旦商业物业租客不按时交房租，商业物业的业主可以驱逐租客；而住宅物业的业主却没有这样的权利。所以，投资418 QUEEN ST W这样的物业是风险非常小的投资方向。

投资回报率是每个投资者最为关切的问题。 那418    QUEEN ST W的投资回报率又如何呢？答案是非常清晰和肯定的。投资418 QUEEN ST W的投资回报是非常好的。根据以往的数据分析，该QUEEN ST W的黄金地段物业，由于潜在需求非常大，周边类似物业的租金不断增长。相应地，该物业附近的类式物业的市场价格每年都以非常高的比率增值，而且增长比率在大多伦多地区位于前列。投资者一旦买下418 QUEEN ST W物业，投资回报，根据以往的数据是来自两个方面，一方面是物业增值，另一方面是每年的租金收入。根据新签的租约合同，该物业的平均年租金超过11万多加币。当前，由于各国央行，都在才取宽松的货币政策，说白了，就是不断向货币里“兑水”，这个世界的货币发行量越来越大，钱越来越不值钱。与此同时，家庭以货币形式储蓄的财富也随之不断缩水。在这种情况下，投资者选择多伦多商业物业作为投资的方向无疑是一种极其正确的选择。尤其是选择QUEEN ST W这样的多伦多黄金地段的商业物业进行投资，无疑是一种非常英明的决策！

综上所诉，418 QUEEN ST W是一个很好的商业物业。是一个非常值得投资者投资的多伦多黄金地段商业物业。有过商业经验的人士都会有这样的体会。商业物业的选择，LOCATION是至关重要的。一个好的LOCATION，就会使业主做起生意来事半功倍；反之，一个不好的LOCATION的商业物业，就会使业主做起生意来事倍功半。这也是位于多伦多商业核心地带的418 QUEEN ST W这一物业的商业价值所在。418 QUEEN ST W地处多伦多市横向中轴线，处于城市坐标原点。一些多伦多城市标志性建筑都坐落其附近，如多伦多市政府，多伦多大学，多伦多美术学院，媒体中心等等。尤其是近年来，多伦多城市改造，在该街附近，一座座高耸入云的公寓代替过去的低矮旧房。致使这一地带的人口呈爆炸性增加。人口多了，商业需求也随之不断增加。从而导致这一黄金地段的商业物业的租金不断上涨，这一地段的物业价格不断上升。当前，由于整个世界处于经济不景气阶段，各国都在采取宽松的货币政策，资产泡沫很大。市场上，很难遇到像418 QUEEN ST W这LOCATION这么好的，年租金达到11万的商业物业。而且相比投资住宅物业，该物业的投资风险又那么小。所以，投资418 QUEEN ST W，是一个非常好的商业物业投资，因为投资这个物业收入好，投资风险小，投资回报高！（多伦多地产经纪 李军 (647)824-6916，or 微信 junli64）

当下中国最大的坑：流动性陷阱

当下中国最大的坑：流动性陷阱

　　1 "流动性陷阱"顿成热词

　　近日，关于中国经济陷入"流动性陷阱"的讨论骤然增多。

　　何为"流动性陷阱"？这是20世纪30年代凯恩斯提出的理论，当一个经济体陷入"流动性陷阱"的时候，就会出现一边央行采取扩张性货币政策，源源不断注入流动性，但另一边，企业投资和居民消费却萎靡不振，经济增长乏力。简言之，市场上不差钱，但动不起来，经济因此陷入焦虑和困顿。

　　首先捅破"流动性陷阱"这层窗户纸的是一位央行官员。7月17日，央行调查统计司司长盛松成在公开场合称，现在中国经济面临的尴尬局面是"企业有流动资金而不进行投资。可以说，企业陷入了某种形式、某种程度上的‘流动性陷阱’。"

　　日本曾深陷"流动性陷阱"而遭遇"失去的十年"，当央行内部敲响类似警钟时，不能不让人关注。参与这场"流动性陷阱"大讨论的，还有青岛大学经济学教授易宪容、光大证券首席经济学家徐高、海通证券首席宏观债券研究员姜超、瑞穗证劵首席经济学家沈建光……

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　　2 两个怪现象

　　对中国经济掉入"流动性陷阱"的担忧，与最近在货币市场上凸显的两个怪现象有关。

　　第一个怪现象：M1增速异常

　　M1即社会上流动的钞票+单位活期存款。截至到今年6月，M1为44.4万亿元，其中有38.1万亿元属于单位活期存款，占了85.8%，也就是说，M1的大头主要为企业的活期存款。

　　自2015年3月以来，M1突然驶进加速跑道，其同比增速从2.9%涨到2015年11月的15.7%，今年六月的增速为24.6%，创下10年来新高。

　　相比之下，M2增速保持平稳，今年增速11.8%，去年6月也是11.8%。M1和M2不断加大的剪刀差，构成眼下货币供应的最大特色。

　　本来，按照历史经验，M1快速增长是好事，说明企业财源滚滚，有钱入账，可弹药充足地投入下一轮生产。M1上行期，对应的是经济火红期。

　　但这次的特殊性在于，GDP在下滑，6月的投资增长甚至为负，唯独单位活期存款在上升，背后的信号很清楚：钱趴在银行账户里不动，没办法流动起来。

　　所以盛松成指出，目前的反常情况是20年来第一次出现的，引起了他的重视。

　　第二个怪现象：贷款与存款剪刀差加大

　　自2015年以来，工业企业中长期贷款不断下滑，目前已降至3%以下，而构成M1大头的企业存款余额增速则大幅飙升。正如M1和M2增速的剪刀差在拉大，实体企业的存款和贷款增速的剪刀差也在拉大，其中释放的信息同样清楚：企业手头有钱，但选择把钱放在银行，没投资冲动，更没从银行贷款的冲动。

　　上面两个异常现象，说明两个问题：

　　第一，企业手头有钱；

　　第二，有钱但不敢投资。

　　这是眼下中国经济最大的挑战。

　　光大证券首席经济学家徐高分析认为：

　　今年，流动性从金融体系向实体经济传导的环节基本上打通了，社会融资总量的增长已经比去年加快，实体经济融资难现象也已明显减弱。

　　但目前的问题是资金虽然进入了实体经济，但是实体经济中的投资意愿并没有上来。尤其是民间投资的意愿很低迷，所以说，这次阻塞货币政策传导路径的是实体经济投资者低迷的投资意愿，这是最核心的。

　　3 为什么M1会飙升

　　为什么单位活期存款在短期内像火箭一般，一飞冲天，而另一端中国实体经济则在艰难爬行。这种反差，透露了中国经济的什么深层困境。

　　大赢家可能是房地产商。

　　过去一年房地产市场销售回暖。仅今年1-6月房地产销售额增长42.1%，个人购房贷款新增2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，这些钱都流向了房地产企业。而同期房地产投资增速仅为6.1%，房地产企业沉淀资金多而再投资少，活期存款因而大量增加。

　　上半年，政府鼓励居民加杠杆，缓解了房地产商，但钱到房地产企业后并未形成良性循环。央行确实放水了，但水被对徘徊犹豫的企业存起来了，流动性陷阱因此形成。

　　海通证券首席宏观债券研究员姜超研究发现：自08年以来的房地产市场，商品房销售额增速有三次超过房地产投资增速，分别在09年、13年上半年和15年下半年至今，也是在这三段时间内，M1与M2的剪刀差持续扩大，形成流动性陷阱。经济"房地产化"，是造成目前"流动性陷阱"的重要因素。

　　青岛大学经济学教授易宪容教授也认为，"房地产化经济"才是造成目前困境的本质原因：

　　由于政府对房地产市场采取了过度激励政策，让住房按揭贷款利率及住房首付比例都降低到历史最低，这就使得国内居民把进入股市的资金及定期存款纷纷搬进房地产市场，让房地产开发商手上持有大量活期存款。

　　就当前而言，除一线及少数二线城市外，房地产开发商对这些市场的未来发展并非那样乐观。对持有大量活期的房地产开发商来说，不愿加大对这些市场的投入，宁可保持观望；对于其他行业来说，由于中国经济增长下行的压力并没有真正减缓，企业进入多数行业都无利可图，从而使得很多企业没有意愿增加投资。

　　在这种情况下，中国货币政策能够起到的作用越来越小。央行货币政策无论如何宽松，市场的流动性如何增加，都引导资金流入实体经济——中国早就进入了"金融空转"期。

　　如此看来，中国经济问题的关键并非是"流动性陷阱"，而是"房地产化"经济如何真正调整，否则经济很难走出当前困境。

　　4 日本的前车之鉴

　　M1异常飙升，对应了当下实体经济投资的低迷和资产价格泡沫的疯狂。很多人都在担心，中国是否会重蹈日本覆辙。

　　1991年日本经济泡沫破灭，随后整个90年代一直处于萧条状态，经济节节败退，个别年份甚至出现负增长。

　　在90年代日本一直采取扩张性的货币政策，包括降低利率、增加货币供应量：1995年，利率下降到1%的水平，1998年下降到0.37%，1999年2月至2000年8月甚至实行了零利率政策，但是经济并没有因此而复苏，依然挽回不了"失去的十年"。

　　目前许多经济大国都在负利率的门前徘徊，视货币宽松为救命稻草，中国的利率距离负利率还有距离，但是全球经济同此凉热，中国央行继续降低利率、继续放水的大趋势很难扭转。

　　当年日本的教训是，虽然银行不断增加货币供应量，但货币只是在银行内部和企业账户里头流动，大家对前景预期普遍悲观，钱并没有进入到经济循环中。

　　这也是时下M1飙升背后，我们看到的中国经济图景。

　　5 资金积压在哪里，哪里的资产价格就会走高

　　中国经济陷入流动性陷阱的一大景观是"有大量的钱都趴在银行账上不搞投资，很多国有企业拿着廉价信贷在买理财产品，搞金融投机。"（中国人民大学教授向松祚语）

　　这可能是实体企业的冬天，却也可能是资本短期炒作者的黄金时代。股票、白银、黑色系期货、楼市，今年在太多地方我们听到了暴升和暴跌的故事。资本如水，它们不会一直躺在银行账户里，也不会去攀登艰难的珠穆朗玛峰，哪里有缝隙和甜头，资本就会像蚂蚁疯狂涌上，然后又快速撤退。这或许会是"流动性陷阱"之下的"新常态"。

　　光大证券首席经济学家徐高分析认为：

　　去年上半年，货币政策传导机制阻塞于金融与实体之间，因此形成了金融资产价格的"疯牛"行情。今年，资金已经大量流入实体经济，只是阻塞于投资意愿之前。所以今年是实体经济中的资产，尤其是房产，价格涨得最多。总而言之，在流动性陷阱中，资金积压在哪里，哪里的资产价格就会大幅走高。

　　展望未来，如果我国政府能够通过稳增长政策有效提升实体经济的投资意愿。那么将疏通货币传导机制，经济增长将会复苏，而资产价格泡沫将会得到抑制。而如果稳增长政策推进不力，那么资产价格泡沫和实体经济疲弱并存的现象又会重演。

极具投资价值的密西沙加上居下铺物业

极具投资价值的密西沙加上居下铺物业

   

     

密西沙加商业核心地带上居下铺，该物业周边商铺林立，居民密集度大，在物业周边500米左右范围内，另有652户新增居民住宅单元已到公示阶段。现，该物业出租回报率良好，未来区域发展前景广阔，物业增值潜在很大。该物业非常适合新老移民。业主欲出售该物业，叫价仅599，000加币。有意者，请联系 李军 (647)824-6916

投资商业物业应注意的问题

投资商业物业应注意的问题

全职，专业经纪 李 军

在多伦多，一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业，一家人就可以顺利，快捷地从新移民步入当地中产阶级，步入成功人士！有人说，一个好的商业物业就意味着新移民拥有成功的家庭事业。拥有一个良好的商业物业，新移民在多伦多发展就有一个可靠的支撑点，和发展平台。很多新移民移民加拿大都有会经历一段困苦的适应期。在这段时间，新移民需要学习英语，需要打工，需要不断地找好一点的工作，需要适应当地的不同文化和惯例，等等。但如果新移民有了自己的商业物业，这些痛苦过程都可以省略，或者说这些痛苦过程没有那么必要了。新移民完全可以将自己国内的商业直接移植到多伦多，在自己的物业里做生意。只要符合加拿大法律，新移民想怎么做，就怎么做。新移民既不需那么多的专业知识，也不需要当地的各种学位证书。直接开展自己的家庭事业，一步一步地发展自己的家庭事业！在多伦多，一些移民，根本就没有学过英语，也没有那些高深的专业技能。但由于选择投资商业物业，新移民就会将自己的事业有小到大，由弱到强发展成相当规模的企业。商业物业投资有如此重要意义，那么，如何选择商业物业投资呢？其实，有过做生意经验的人，商业物业投资，物业LOCATION，物业的投资回报率，和相关物业leases是非常重要的。

首先，物业LOCATION对大多数生意都很重要，尤其对于零售业来说，物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说，选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要！ 很多新移民的商业物业都是从事零售业务，零售业务就是服务业。这些商铺首要是为客户提供便利。所以，商业物业选在人流和居民比较集中和密集的地方，而且，商业物业的停车位多，进出车方便。一等好的商业物业是附近有几个大型公寓，所商业物业附近人口密度大，那是最好的地点。这样的商业物业主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳；其次，商业物业位于主要街道的路口，而且进出车方便，这样的商业物业也不错。其特点是流动客户多；再者，商业物业位于大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业物业地点，还要注意其他因素，比如族裔，有些族裔的消费习惯和消费方式有很大差异。经常有人谈论这个PLAZA很消费能力很弱，那个PLAZA消费能力很强。其实，就是指不同族裔社区的人们消费心理和消费习惯不同。这些人不来PLAZA消费的人，很能去加勒比海消费去了。当然，我们投资商业物业，最好选一些习惯来我们商铺消费的族裔社区投资。简而言之，选择商业物业投资，LOCATION是非常重要的。

其次，投资商业物业的投资回报率对于投资人是非常重要的。由于近些年来的全球宽松的货币政策，越来越多的货币流向几个移民城市，如多伦多，温哥华，悉尼等 国际大都市，致使这些城市的商业物业形成泡沫资产。几年前，100万的商业物业，如今市场价格上涨为300万。相应这些物业的投资回报率也由原来的6%下降成2%左右，甚至低于同期的银行MORTGAGE利率。理论上说，这样的商业物业根本没有任何投资价值。而且，投资风险极大，一旦央行调高基准利率，商业银行的MORTGAGE利率也会相应提高。这时，这样的超低投资回报率商业物业投资，就会给投资者带来巨大的投资负担和资产贬值。从某种意义上讲，当今世界的经济危机，就是由于宽松货币政策，引发的巨大物业资产泡沫，而这资产泡沫不论有对物业投资者，还是对利用商业物业开展实体经济的经营者都带来重大伤害。以至于资产泡沫大到一定程度，物业投资者，和实体经济的经营者都没有任何盈利空间。此时，理论上来说，是货币紧缩的前兆，也是经济危机诱因。经济危机也有它的二重性。一方面，经济危机显然对物业拥有者是严重的伤害，经济危机给物业拥有者带来巨大的经济负担和资产缩水；但另一方面，经济危机也会给另一部分人带来机会，给另一部分手里有现金的人带来极好的投资机会。所以说，如果是如果是世面上个别的物业投资回报率非常低，以至于低于商业银行的贷款利率，那么这样的物业不值得投资；如果世面上大多数商业物业的投资回报率都超低，普遍都低于商业银行的MORTGAGE利率。那说明现在不是进行商业物业投资的时机，因为此时是通胀末期，经济紧缩快要发生了！这时，手里有现金才为“王”！因此，商业物业投资者，应该对目前市场的物业投资回报率，和具体物业的投资回报率应有清晰的了解，这样才能把握准投资机会。

商业投资时，前业主与租客所签的商业租约，即LEASE是非常重要的。而且，租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说，即便业主发生变更，但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约（LEASE）继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约（LEASE）。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然，有的商业物业投资方，投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了！一般来说，投资商业物业就是买物业的LOCATION，就是买租约（LEASE）。由于租约（LEASE）是律师起草的，所以，经纪在做OFFER时，都把买方律师审查租约（LEASE）作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER里. 这样，只有买方律师对前业主与租客的租约（LEASE）解释令买方满意，该OFFER才能生效。有时，精明的投资方不但要看他（她）的所投资物业的租约（LEASE），而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金（RENT）比周边类似物业的租金（RENT）高很多，这种情况是值得注意的现象。这个租约（LEASE）是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约（LEASE）期满，或者租客生意惨淡，破产倒闭。租客提前解除租约（LEASE）。这种情况发生之后，业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约（LEASE）,看似很有投资价值，其实，很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以，投资商业物业，投资者对租约（LEASE）应高度重视！

 总而言之，在多伦多投资商业物业是一个非常好的选择。因为在多伦多的经商环境是非常宽松和自由的。在这里，没有城管，没有工商，也没有税务等等执法人员经常干扰业主日常经营活动。新移民，一旦选择一个良好的商业物业，就意味着在多伦多移民成功！就意味着新移民的家庭事业在多伦多有个发展的新平台和支撑点!一个成功商业物业的投资者可以省略很多新移民刚来多伦多时，需经历3，5年的痛苦漫长的适应期。但如何选择一个好的商业物业作为投资的对象呢？商业物业不同于住宅物业，商业物业是用来创造机会，创造财富，制造正现金流的！一个好的商业物业，一定是坐落在好的LOCATION。这样，物业的良好位置为业主或租客带来大量的生意机会。使业主，或租客做起生意来事半功倍，轻松自如地将生意做得顺风顺水。另外，一个好的商业物业，一定要有良好投资回报率。没有任何投资回报率的商业物业是没有价值的！最后，如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约（LEASE），这种情况，投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION，注明该OFFER生效的前提，是买方律师审阅LEASE，并令买方满意的前提下，该OFFER才生效。值得一提的是，投资商业物业，投资者一定要注册有限责任公司，这样做，一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割；另一方面，在买商业物业时，投资者可以在HST税务方面，占有很多便利。（该文纯属学术探讨，不做投资依据，具体投资问题需与你的经纪商讨。李军 微信junli64, tel; (647)824-6916）.

揭中国楼市深藏不露的秘密：真正按揭只有10年(引用）

揭中国楼市深藏不露的秘密：真正按揭只有10年

　　
(来源：财经综合报道 作者：微信公众号楼市参考转自微信公众号楼市参考)

　　中国楼市非常独特，它有很多深藏不露的秘密，犹如面带微笑的蒙娜丽莎。

　　比如：房价首先是一种货币现象，是央行决定房价，而不是开发商决定房价；

　　再比如：对于一个城市、一个地区来说，不是GDP决定房价，而是吸纳的资金总量和人口增量决定房价。

　　今天，我还想告诉大家一个秘密：在中国，虽然你买房子的时候设定的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。

　　那些尽量拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，很多人都会选择提前还款，他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。

　　中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但不同的城市出现的时间不尽相同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人结束房奴生活的消息，现在看来还非常有意思。报道里提供了两个案例：

　　案例一：

　　一位叫王新的女士，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新一心只想“赶紧还完”。

　　如今（2012年）这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。

　　案例二：

　　2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。

　　“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。

　　看到房子好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟十分后悔提前还贷，“还不如买套房呢”。

　　北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省大约在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清楚地看到，当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。如果是20年之后，更是如此。

　　为什么会这样？原因很简单，货币在贬值，你的收入也在上升。

　　人民币的购买力在纯粹计划经济年代（1978年之前，公私合营之后），是常年维持不变的，那个时代不存在货币超发，往往出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。

　　这样，我们很容易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。

　　换句话说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。

　　这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，如果你选择在行政级别高的、有人口增量、资金汇聚能力的城市买房，你的房价还会以超过通胀的速度上升，房租也是。到那时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。

　　关键问题是：这种情况，在未来还会继续上演吗？

　　我觉得至少20年内没有问题。原因很简单，第一，中国的城镇化率目前只有56%，城镇化只进行了半程；第二，目前中国货币仍然超发，M2增速仍然比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分情况下的差距。

　　即便按照M2增速（发钞速度）比GDP增速（创造财富速度）每年快7个百分点计算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。

　　也就是说，如果选择等额本息还款方式，在经过10年按揭之后，你的实际经济负担就减少了一半；经过20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。

　　由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。

　　那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完全是危言耸听的谎言。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也基本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的前提是：我有一所房子！而这套房子，其实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的好处，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。

　　所以，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付能力，以及工作稳定程度就可以了，太远的事情谁也看不清楚。但有一点是肯定的：所有的纸币都是不断贬值的，人民币这样，美元、英镑、欧元也好不到哪里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对城市和地段，会比纸币坚挺得多。

　　虽然这轮房地产政策牛市正接近尾声，但不意味着中国房地产会崩溃。因为即便到了最危险的时候，中国也可以在资产价格（比如房价）和汇率之间做出二选一。

　　汇率显然是最容易被牺牲的，而资产价格必须维持。因为资产价格关联着金融系统的安危，影响社会就业和社会稳定。当然了，这是中国房价的另外一个秘密，这个秘密就连很多砖家、叫兽穷尽一生都整不明白。

资产泡沫引发的危害（引用）

5大企业同时撤离 中国苦日子要来了(组图)

文章来源: 凤凰国际iMarkets 于 2016-06-08 06:27:05 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本网立场！

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5月，地王频出，楼市一片火热。

杭州地王、上海地王、北京地王、深圳地王短短时间内迅速出炉，有人层层深入挖掘，发现所有地王背后都有个“国企干爹”！在它们引领下，中国房市成为全世界有史以来最大的赌场！

还有新鲜出炉的“京城四少”：万达公子王思聪、潘石屹之子潘瑞、富力公子张量，清一色的都是房地产老板的儿子！可见当下房地产市场有多火燥！

与之同时，制造业却如堕冰窟，工厂机器沉寂，无人问津！

有一个数据非常重要，它堪称“让高层最为忧虑”，这就是“民间固定资产投资增速”。在第一季度，民间固定资产投资增速却从去年底10.1%猛降至5.2%，遭遇近年来罕见的断崖式下滑。

出口订单风流却被雨打风吹去，内销订单更是凄凄惨惨凄凄，工厂机器沉寂，马路货车渐稀。 目前大家都不敢投资，以及找不到投资机会！

由此引发众企业家纷纷感叹：实干误国，炒房兴邦！

寒冬凛冽 全球知名企业同时撤离

随着松下、夏普等企业回迁日本，外资制造业撤离中国早已不是新鲜事，仅仅一个月内，几个全球知名制造企业又集体唱起了“离歌”。

1.飞利浦照明深圳工厂关闭：深圳，再见

5月30日，全球照明市场第一照明品牌“飞利浦”，由于经济下滑，成本上升造成业务恶化，经营困难，不得不关门歇业，不再进行任何生产。

该公司在解散公告中披露，公司近年来经历了经济持续下行，成本上扬，业务不断恶化等诸多困难，尽管公司采取了各种措施，但是仍然未能扭转局面。

万万没想到，飞利浦照明这个优质又畅销的产品，居然也会沦落到入不敷出至于倒闭的境地。这事已引起业界一片哗然。

2.珠海及成通讯宣布关闭 退出中国大陆

2016年5月30日，在供货商的追债和员工的抗议声中，珠海及成通讯科技股份有限公司正式宣告倒闭。自此，这家全球最大的手机金属外壳OEM加工商在中国大陆的工厂悉数关闭，中国制造的大家庭中又少了一家高端制造企业。

2014年底，及成集团率先关闭了位于昆山的工厂，全力退缩到珠海工厂。但随着大陆制造成本的上涨和客户订单的减少，及成最终未能守住在大陆的最后一个据点。5月23日，因为拖欠供货商货款，珠海及成工厂门口被供货商拉横幅追债，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

3.德企黛安芬撤资转移印尼 为当地提供6000人岗位

6月1日，江苏省盐城市最著名的外资企业，德资黛安芬国际集团盐城国际妇女时装有限公司2000工人罢工，要求公司在德方撤资，企业改制后对工人作出赔偿。据内部员工透露，德国黛安芬从中国撤出后将生产订单转移到了印尼，并且扩大生产规模，为当地提供6000人的工作岗位。

4.苏州快捷半导体上千工人连续第二天罢工

5月底，全球最悠久的半导体生产企业、美国硅谷的基石快捷半导体（即仙童半导体fairchild）有限公司被安森美收购。5月31日正式交接时，由于在补偿上要求未得到回复，引起全体员工罢工。 6月1日，江苏省苏州市，快捷半导体（苏州）有限公司上千工人连续第二天罢工，抗议公司在被收购后拒绝对工人做出赔偿，并与大批警察对峙。

5.富士康逐步撤离大陆，在印度建百万人工厂

5月10日，报道称，富士康有意在马哈拉施特拉邦买下1200公顷土地，将投资100亿美元建新的制造厂全用于生产iPhone。据悉，富士康计划在2020年之前在印度建设10至12座工厂，超过1百万员工。

5月21日，苹果CEO库克表示要将现有的苹果生产线和服务都搬到印度市场。

中国大陆房价变态的高、物价飞涨、税收高，人工成本是印度3倍多，越南的4倍多，已经导致很多企业不得不撤离，富士康如果撤离大陆后果很可怕，苹果生产线可能全部转移印度、百万人工作岗位，成千上万供应商将如何应对？！

地王很疯狂，任正非很迷茫

中国最让人尊敬的企业家，除了任正非，没有人敢说第二个，这位中国当今最伟大的企业家，带领中国的科技企业华为，筚路蓝缕，励精图治，以狼性的精神和人文的情怀，在通讯制造高科技领域，杀出了一条血路，并荣登行业全球第一宝座。

然而，这次他已感到前途茫茫、找不到方向。

深圳房地产太多了，没有大块工业用地了。土地越来越少，越来越贵，既然要发展大工业，人要有住房，要有生活设施。太贵了，企业就承载不起，工业就发展不起来。

未来二、三十年将是智能社会，如果资本大规模雇佣“智能机器人”，西方制造业有可能重回低成本，产业将转移回西方，中国将空心化。

随着逐步逼近香农定理、摩尔定律的极限，而对大流量、低时延的理论还未创造出来，华为已感到前途茫茫，找不到方向。华为已前进在迷航中。

任正非是有感而发。在华为总部所在地深圳龙岗，今年前两个月房地产投资额占固定资产投资的74%，而制造业投资则大幅萎缩，同比下降60.4%，占固定资产投资之比仅为5%。

目前的高房价已经导致了企业的高负担，各种租金成本极其高昂，中小企业和创新型科技企业很难承受。

可以说，华为都已感受到资产价格上涨对公司的冲击，估计在一线城市，没有多少公司不被压力困扰。

中国过去十年中国企业家精神丧失的十年，高房价逼迫所有人都想做房地产，高房价逼迫所有人都想去炒房，很少人、很少企业静下心来提高企业的竞争力。而进行创业人往往被炒房的人无情的嘲笑，这是一个国家的悲哀，是民族的沉沦。

结语：

当前国内制造业优势已经不再有，土地成本高涨，人工成本继续上升，税赋加重等使得成本上升；而市场又有饱和萎缩趋势，使得竞争更加激烈，出货价格在下跌。 不少厂家都是亏损接单生产，步履维艰。

如果不能维持利润，企业不可能永远亏本生存，他们要么关门歇业，要么转移内地或者国外。

汹涌澎湃的外资撤离事件让各条产业链陷入崩溃的危局。 特别是一些头牌外资企业的撤离，令数十万待遇优厚的工作机会流失到东南亚等地，叫人无比心疼。

也千万别小看每月3000元的工资。小小一张工资条的后面，有数百万留守儿童的嗷嗷待哺，有千万白发苍苍的空巢老人的殷殷期待，当然还有百万房奴卡奴的按揭还款。

实体经济是中国强大的脊梁，房地产经济不可能扛起中国的未来。

大都市物业投资，越“土”越有价值

大都市物业投资，越“土”越有价值

全职，专业地产经纪 李军

最近的一段时间，据有关媒体报道， 多伦多的独立屋价格上涨很快，而且还有点供不应求之势。有些客户在选择房子时，也不断与我探讨是投资独立房好？还是投资其它类物业好？探讨多伦多物业投资方向，要动态地看，要全面地看，与发展地看。就会清楚地发现，今天，在多伦多，投资独立屋的选择是非常正确的。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们普遍认为独立房太“土”，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。今天多伦多的独立房就是昨日北京的四合院，增值潜力巨大。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

第一，独立屋的产权是“Free Hold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外, 在多伦多, 人们还可以看到其它两种物业产权形式, 即Condominium─共管产权, Freehold Condominium─自由共管产权, Leasehold- 租赁产权等等。 人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。  但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。 这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了，物业跑不了。 其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.  投资时, 最好选择独立屋，选择“Free Hold” 的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

第二, 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, 多伦多的独立屋价格上涨非常快, 有的社区一年上涨达到百分之十几. 目前, 多伦多有些投资者,已不在意出租房子挣租金.这类投资者, 买完物业就空在那里. 每年的物业增值部分就令投资者感到非常满意, 物业增值就达到投资方的期望值了. 独立屋非常适合这类投资者, 他们不出租房子。当然, 投资者也希望房子有太大日常支出. 独立房除了每年交地税,几乎没有额外的费用. 但如果投资其它类物业, 投资方还得交这个费, 那个费. 有的费还挺高,有的物业每月竟然需要付一千多加币. 就是说, 物业投资者在付清这类房款,和每年付清地税后, 还必须每月按时交管理费一千多加币, 而且是无限期的. 一旦没有钱交这类费用, 房屋有被留置和拍卖风险. 更麻烦的是, 这种费用不是静态的,不是一成不变的; 而是动态的, 随着时间推移不断上涨的, 一旦这类费用涨到与投资物业的类似物业月租金价格时, 理论上说, 这类物业已不值钱了. 既然能所付的物业费用到附近租一个屋,为什么人们还要支付及时万加币买这类物业呢?  此外,一旦这类物业发生重大维修费,业主,即投资方还得按比例分担维修费.相比较而言, 还是投资独立屋好, 因为独立屋的日常维护费少, 而且可控制.

第三, 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者,30年前, 投资26万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 没有什么价值可言. 但物业所附的土地却增值很大,达到160多万加币. 整整上涨5倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值有点像30年前北京四合院， 其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的.

总之，历史数据表明，在多伦多投资物业是一个非常好的投资选择。 但选择不同的物业投资回报差异还很大。总的来说，过去在多伦多投资独立屋的回报率是非常高的。据有些留学生讲，刚来多伦多留学时， 父母在多伦多买个独立房。6年以后，留学生研究生毕业， 回国前，留学生卖掉所投资物业，所得卖房收益扣除各种费用的余额能补偿6年来所有在多伦多留学的学杂费，和生活费。也就是说，在多伦多投资六年独立屋的效益等于六年免费留学多伦多。这是多么好，多么有说服力的例子来证明在多伦多投资独立房是一个非常好的投资选择。除了选择多伦多独立房，还有选择什么样的投资能达到如此好的投资效果？随着人民币加入特别提款权（SDR），随着人民币可自由兑换，随着人民币可自由流动的发展，意味着国内关起门来玩资产泡沫的时代快要结束了。中国人的海外投资会发展更快。环顾当今世界，多伦多以其良好的社会环境，生态环境，和可移民城市，自然是国内人们海外投资的首选，而在那些楼林一样的公寓生活久的人们，一定会选择多伦多既有前庭又有后院的独立屋，选择闹市中的田园生活。所以，今天人们在多伦多选择投资物业，应该借鉴往日投资北京四合院的成功案例，在多伦多买独立屋，这个选择将会被验证是非常正确的选择！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。