投资商业物业应注意的问题

投资商业物业应注意的问题

全职，专业经纪 李 军

在多伦多，一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业，一家人就可以顺利，快捷地从新移民步入当地中产阶级，步入成功人士！有人说，一个好的商业物业就意味着新移民拥有成功的家庭事业。拥有一个良好的商业物业，新移民在多伦多发展就有一个可靠的支撑点，和发展平台。很多新移民移民加拿大都有会经历一段困苦的适应期。在这段时间，新移民需要学习英语，需要打工，需要不断地找好一点的工作，需要适应当地的不同文化和惯例，等等。但如果新移民有了自己的商业物业，这些痛苦过程都可以省略，或者说这些痛苦过程没有那么必要了。新移民完全可以将自己国内的商业直接移植到多伦多，在自己的物业里做生意。只要符合加拿大法律，新移民想怎么做，就怎么做。新移民既不需那么多的专业知识，也不需要当地的各种学位证书。直接开展自己的家庭事业，一步一步地发展自己的家庭事业！在多伦多，一些移民，根本就没有学过英语，也没有那些高深的专业技能。但由于选择投资商业物业，新移民就会将自己的事业有小到大，由弱到强发展成相当规模的企业。商业物业投资有如此重要意义，那么，如何选择商业物业投资呢？其实，有过做生意经验的人，商业物业投资，物业LOCATION，物业的投资回报率，和相关物业leases是非常重要的。

首先，物业LOCATION对大多数生意都很重要，尤其对于零售业来说，物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说，选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要！ 很多新移民的商业物业都是从事零售业务，零售业务就是服务业。这些商铺首要是为客户提供便利。所以，商业物业选在人流和居民比较集中和密集的地方，而且，商业物业的停车位多，进出车方便。一等好的商业物业是附近有几个大型公寓，所商业物业附近人口密度大，那是最好的地点。这样的商业物业主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳；其次，商业物业位于主要街道的路口，而且进出车方便，这样的商业物业也不错。其特点是流动客户多；再者，商业物业位于大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业物业地点，还要注意其他因素，比如族裔，有些族裔的消费习惯和消费方式有很大差异。经常有人谈论这个PLAZA很消费能力很弱，那个PLAZA消费能力很强。其实，就是指不同族裔社区的人们消费心理和消费习惯不同。这些人不来PLAZA消费的人，很能去加勒比海消费去了。当然，我们投资商业物业，最好选一些习惯来我们商铺消费的族裔社区投资。简而言之，选择商业物业投资，LOCATION是非常重要的。

其次，投资商业物业的投资回报率对于投资人是非常重要的。由于近些年来的全球宽松的货币政策，越来越多的货币流向几个移民城市，如多伦多，温哥华，悉尼等 国际大都市，致使这些城市的商业物业形成泡沫资产。几年前，100万的商业物业，如今市场价格上涨为300万。相应这些物业的投资回报率也由原来的6%下降成2%左右，甚至低于同期的银行MORTGAGE利率。理论上说，这样的商业物业根本没有任何投资价值。而且，投资风险极大，一旦央行调高基准利率，商业银行的MORTGAGE利率也会相应提高。这时，这样的超低投资回报率商业物业投资，就会给投资者带来巨大的投资负担和资产贬值。从某种意义上讲，当今世界的经济危机，就是由于宽松货币政策，引发的巨大物业资产泡沫，而这资产泡沫不论有对物业投资者，还是对利用商业物业开展实体经济的经营者都带来重大伤害。以至于资产泡沫大到一定程度，物业投资者，和实体经济的经营者都没有任何盈利空间。此时，理论上来说，是货币紧缩的前兆，也是经济危机诱因。经济危机也有它的二重性。一方面，经济危机显然对物业拥有者是严重的伤害，经济危机给物业拥有者带来巨大的经济负担和资产缩水；但另一方面，经济危机也会给另一部分人带来机会，给另一部分手里有现金的人带来极好的投资机会。所以说，如果是如果是世面上个别的物业投资回报率非常低，以至于低于商业银行的贷款利率，那么这样的物业不值得投资；如果世面上大多数商业物业的投资回报率都超低，普遍都低于商业银行的MORTGAGE利率。那说明现在不是进行商业物业投资的时机，因为此时是通胀末期，经济紧缩快要发生了！这时，手里有现金才为“王”！因此，商业物业投资者，应该对目前市场的物业投资回报率，和具体物业的投资回报率应有清晰的了解，这样才能把握准投资机会。

商业投资时，前业主与租客所签的商业租约，即LEASE是非常重要的。而且，租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说，即便业主发生变更，但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约（LEASE）继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约（LEASE）。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然，有的商业物业投资方，投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了！一般来说，投资商业物业就是买物业的LOCATION，就是买租约（LEASE）。由于租约（LEASE）是律师起草的，所以，经纪在做OFFER时，都把买方律师审查租约（LEASE）作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER里. 这样，只有买方律师对前业主与租客的租约（LEASE）解释令买方满意，该OFFER才能生效。有时，精明的投资方不但要看他（她）的所投资物业的租约（LEASE），而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金（RENT）比周边类似物业的租金（RENT）高很多，这种情况是值得注意的现象。这个租约（LEASE）是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约（LEASE）期满，或者租客生意惨淡，破产倒闭。租客提前解除租约（LEASE）。这种情况发生之后，业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约（LEASE）,看似很有投资价值，其实，很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以，投资商业物业，投资者对租约（LEASE）应高度重视！

 总而言之，在多伦多投资商业物业是一个非常好的选择。因为在多伦多的经商环境是非常宽松和自由的。在这里，没有城管，没有工商，也没有税务等等执法人员经常干扰业主日常经营活动。新移民，一旦选择一个良好的商业物业，就意味着在多伦多移民成功！就意味着新移民的家庭事业在多伦多有个发展的新平台和支撑点!一个成功商业物业的投资者可以省略很多新移民刚来多伦多时，需经历3，5年的痛苦漫长的适应期。但如何选择一个好的商业物业作为投资的对象呢？商业物业不同于住宅物业，商业物业是用来创造机会，创造财富，制造正现金流的！一个好的商业物业，一定是坐落在好的LOCATION。这样，物业的良好位置为业主或租客带来大量的生意机会。使业主，或租客做起生意来事半功倍，轻松自如地将生意做得顺风顺水。另外，一个好的商业物业，一定要有良好投资回报率。没有任何投资回报率的商业物业是没有价值的！最后，如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约（LEASE），这种情况，投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION，注明该OFFER生效的前提，是买方律师审阅LEASE，并令买方满意的前提下，该OFFER才生效。值得一提的是，投资商业物业，投资者一定要注册有限责任公司，这样做，一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割；另一方面，在买商业物业时，投资者可以在HST税务方面，占有很多便利。（该文纯属学术探讨，不做投资依据，具体投资问题需与你的经纪商讨。李军 微信junli64, tel; (647)824-6916）.

揭中国楼市深藏不露的秘密：真正按揭只有10年(引用）

揭中国楼市深藏不露的秘密：真正按揭只有10年

　　
(来源：财经综合报道 作者：微信公众号楼市参考转自微信公众号楼市参考)

　　中国楼市非常独特，它有很多深藏不露的秘密，犹如面带微笑的蒙娜丽莎。

　　比如：房价首先是一种货币现象，是央行决定房价，而不是开发商决定房价；

　　再比如：对于一个城市、一个地区来说，不是GDP决定房价，而是吸纳的资金总量和人口增量决定房价。

　　今天，我还想告诉大家一个秘密：在中国，虽然你买房子的时候设定的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。

　　那些尽量拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，很多人都会选择提前还款，他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。

　　中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但不同的城市出现的时间不尽相同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人结束房奴生活的消息，现在看来还非常有意思。报道里提供了两个案例：

　　案例一：

　　一位叫王新的女士，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新一心只想“赶紧还完”。

　　如今（2012年）这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。

　　案例二：

　　2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。

　　“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。

　　看到房子好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟十分后悔提前还贷，“还不如买套房呢”。

　　北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省大约在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清楚地看到，当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。如果是20年之后，更是如此。

　　为什么会这样？原因很简单，货币在贬值，你的收入也在上升。

　　人民币的购买力在纯粹计划经济年代（1978年之前，公私合营之后），是常年维持不变的，那个时代不存在货币超发，往往出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。

　　这样，我们很容易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。

　　换句话说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。

　　这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，如果你选择在行政级别高的、有人口增量、资金汇聚能力的城市买房，你的房价还会以超过通胀的速度上升，房租也是。到那时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。

　　关键问题是：这种情况，在未来还会继续上演吗？

　　我觉得至少20年内没有问题。原因很简单，第一，中国的城镇化率目前只有56%，城镇化只进行了半程；第二，目前中国货币仍然超发，M2增速仍然比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分情况下的差距。

　　即便按照M2增速（发钞速度）比GDP增速（创造财富速度）每年快7个百分点计算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。

　　也就是说，如果选择等额本息还款方式，在经过10年按揭之后，你的实际经济负担就减少了一半；经过20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。

　　由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。

　　那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完全是危言耸听的谎言。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也基本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的前提是：我有一所房子！而这套房子，其实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的好处，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。

　　所以，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付能力，以及工作稳定程度就可以了，太远的事情谁也看不清楚。但有一点是肯定的：所有的纸币都是不断贬值的，人民币这样，美元、英镑、欧元也好不到哪里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对城市和地段，会比纸币坚挺得多。

　　虽然这轮房地产政策牛市正接近尾声，但不意味着中国房地产会崩溃。因为即便到了最危险的时候，中国也可以在资产价格（比如房价）和汇率之间做出二选一。

　　汇率显然是最容易被牺牲的，而资产价格必须维持。因为资产价格关联着金融系统的安危，影响社会就业和社会稳定。当然了，这是中国房价的另外一个秘密，这个秘密就连很多砖家、叫兽穷尽一生都整不明白。

资产泡沫引发的危害（引用）

5大企业同时撤离 中国苦日子要来了(组图)

文章来源: 凤凰国际iMarkets 于 2016-06-08 06:27:05 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本网立场！

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5月，地王频出，楼市一片火热。

杭州地王、上海地王、北京地王、深圳地王短短时间内迅速出炉，有人层层深入挖掘，发现所有地王背后都有个“国企干爹”！在它们引领下，中国房市成为全世界有史以来最大的赌场！

还有新鲜出炉的“京城四少”：万达公子王思聪、潘石屹之子潘瑞、富力公子张量，清一色的都是房地产老板的儿子！可见当下房地产市场有多火燥！

与之同时，制造业却如堕冰窟，工厂机器沉寂，无人问津！

有一个数据非常重要，它堪称“让高层最为忧虑”，这就是“民间固定资产投资增速”。在第一季度，民间固定资产投资增速却从去年底10.1%猛降至5.2%，遭遇近年来罕见的断崖式下滑。

出口订单风流却被雨打风吹去，内销订单更是凄凄惨惨凄凄，工厂机器沉寂，马路货车渐稀。 目前大家都不敢投资，以及找不到投资机会！

由此引发众企业家纷纷感叹：实干误国，炒房兴邦！

寒冬凛冽 全球知名企业同时撤离

随着松下、夏普等企业回迁日本，外资制造业撤离中国早已不是新鲜事，仅仅一个月内，几个全球知名制造企业又集体唱起了“离歌”。

1.飞利浦照明深圳工厂关闭：深圳，再见

5月30日，全球照明市场第一照明品牌“飞利浦”，由于经济下滑，成本上升造成业务恶化，经营困难，不得不关门歇业，不再进行任何生产。

该公司在解散公告中披露，公司近年来经历了经济持续下行，成本上扬，业务不断恶化等诸多困难，尽管公司采取了各种措施，但是仍然未能扭转局面。

万万没想到，飞利浦照明这个优质又畅销的产品，居然也会沦落到入不敷出至于倒闭的境地。这事已引起业界一片哗然。

2.珠海及成通讯宣布关闭 退出中国大陆

2016年5月30日，在供货商的追债和员工的抗议声中，珠海及成通讯科技股份有限公司正式宣告倒闭。自此，这家全球最大的手机金属外壳OEM加工商在中国大陆的工厂悉数关闭，中国制造的大家庭中又少了一家高端制造企业。

2014年底，及成集团率先关闭了位于昆山的工厂，全力退缩到珠海工厂。但随着大陆制造成本的上涨和客户订单的减少，及成最终未能守住在大陆的最后一个据点。5月23日，因为拖欠供货商货款，珠海及成工厂门口被供货商拉横幅追债，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

3.德企黛安芬撤资转移印尼 为当地提供6000人岗位

6月1日，江苏省盐城市最著名的外资企业，德资黛安芬国际集团盐城国际妇女时装有限公司2000工人罢工，要求公司在德方撤资，企业改制后对工人作出赔偿。据内部员工透露，德国黛安芬从中国撤出后将生产订单转移到了印尼，并且扩大生产规模，为当地提供6000人的工作岗位。

4.苏州快捷半导体上千工人连续第二天罢工

5月底，全球最悠久的半导体生产企业、美国硅谷的基石快捷半导体（即仙童半导体fairchild）有限公司被安森美收购。5月31日正式交接时，由于在补偿上要求未得到回复，引起全体员工罢工。 6月1日，江苏省苏州市，快捷半导体（苏州）有限公司上千工人连续第二天罢工，抗议公司在被收购后拒绝对工人做出赔偿，并与大批警察对峙。

5.富士康逐步撤离大陆，在印度建百万人工厂

5月10日，报道称，富士康有意在马哈拉施特拉邦买下1200公顷土地，将投资100亿美元建新的制造厂全用于生产iPhone。据悉，富士康计划在2020年之前在印度建设10至12座工厂，超过1百万员工。

5月21日，苹果CEO库克表示要将现有的苹果生产线和服务都搬到印度市场。

中国大陆房价变态的高、物价飞涨、税收高，人工成本是印度3倍多，越南的4倍多，已经导致很多企业不得不撤离，富士康如果撤离大陆后果很可怕，苹果生产线可能全部转移印度、百万人工作岗位，成千上万供应商将如何应对？！

地王很疯狂，任正非很迷茫

中国最让人尊敬的企业家，除了任正非，没有人敢说第二个，这位中国当今最伟大的企业家，带领中国的科技企业华为，筚路蓝缕，励精图治，以狼性的精神和人文的情怀，在通讯制造高科技领域，杀出了一条血路，并荣登行业全球第一宝座。

然而，这次他已感到前途茫茫、找不到方向。

深圳房地产太多了，没有大块工业用地了。土地越来越少，越来越贵，既然要发展大工业，人要有住房，要有生活设施。太贵了，企业就承载不起，工业就发展不起来。

未来二、三十年将是智能社会，如果资本大规模雇佣“智能机器人”，西方制造业有可能重回低成本，产业将转移回西方，中国将空心化。

随着逐步逼近香农定理、摩尔定律的极限，而对大流量、低时延的理论还未创造出来，华为已感到前途茫茫，找不到方向。华为已前进在迷航中。

任正非是有感而发。在华为总部所在地深圳龙岗，今年前两个月房地产投资额占固定资产投资的74%，而制造业投资则大幅萎缩，同比下降60.4%，占固定资产投资之比仅为5%。

目前的高房价已经导致了企业的高负担，各种租金成本极其高昂，中小企业和创新型科技企业很难承受。

可以说，华为都已感受到资产价格上涨对公司的冲击，估计在一线城市，没有多少公司不被压力困扰。

中国过去十年中国企业家精神丧失的十年，高房价逼迫所有人都想做房地产，高房价逼迫所有人都想去炒房，很少人、很少企业静下心来提高企业的竞争力。而进行创业人往往被炒房的人无情的嘲笑，这是一个国家的悲哀，是民族的沉沦。

结语：

当前国内制造业优势已经不再有，土地成本高涨，人工成本继续上升，税赋加重等使得成本上升；而市场又有饱和萎缩趋势，使得竞争更加激烈，出货价格在下跌。 不少厂家都是亏损接单生产，步履维艰。

如果不能维持利润，企业不可能永远亏本生存，他们要么关门歇业，要么转移内地或者国外。

汹涌澎湃的外资撤离事件让各条产业链陷入崩溃的危局。 特别是一些头牌外资企业的撤离，令数十万待遇优厚的工作机会流失到东南亚等地，叫人无比心疼。

也千万别小看每月3000元的工资。小小一张工资条的后面，有数百万留守儿童的嗷嗷待哺，有千万白发苍苍的空巢老人的殷殷期待，当然还有百万房奴卡奴的按揭还款。

实体经济是中国强大的脊梁，房地产经济不可能扛起中国的未来。

大都市物业投资，越“土”越有价值

大都市物业投资，越“土”越有价值

全职，专业地产经纪 李军

最近的一段时间，据有关媒体报道， 多伦多的独立屋价格上涨很快，而且还有点供不应求之势。有些客户在选择房子时，也不断与我探讨是投资独立房好？还是投资其它类物业好？探讨多伦多物业投资方向，要动态地看，要全面地看，与发展地看。就会清楚地发现，今天，在多伦多，投资独立屋的选择是非常正确的。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们普遍认为独立房太“土”，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。今天多伦多的独立房就是昨日北京的四合院，增值潜力巨大。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

第一，独立屋的产权是“Free Hold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外, 在多伦多, 人们还可以看到其它两种物业产权形式, 即Condominium─共管产权, Freehold Condominium─自由共管产权, Leasehold- 租赁产权等等。 人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。  但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。 这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了，物业跑不了。 其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.  投资时, 最好选择独立屋，选择“Free Hold” 的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

第二, 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, 多伦多的独立屋价格上涨非常快, 有的社区一年上涨达到百分之十几. 目前, 多伦多有些投资者,已不在意出租房子挣租金.这类投资者, 买完物业就空在那里. 每年的物业增值部分就令投资者感到非常满意, 物业增值就达到投资方的期望值了. 独立屋非常适合这类投资者, 他们不出租房子。当然, 投资者也希望房子有太大日常支出. 独立房除了每年交地税,几乎没有额外的费用. 但如果投资其它类物业, 投资方还得交这个费, 那个费. 有的费还挺高,有的物业每月竟然需要付一千多加币. 就是说, 物业投资者在付清这类房款,和每年付清地税后, 还必须每月按时交管理费一千多加币, 而且是无限期的. 一旦没有钱交这类费用, 房屋有被留置和拍卖风险. 更麻烦的是, 这种费用不是静态的,不是一成不变的; 而是动态的, 随着时间推移不断上涨的, 一旦这类费用涨到与投资物业的类似物业月租金价格时, 理论上说, 这类物业已不值钱了. 既然能所付的物业费用到附近租一个屋,为什么人们还要支付及时万加币买这类物业呢?  此外,一旦这类物业发生重大维修费,业主,即投资方还得按比例分担维修费.相比较而言, 还是投资独立屋好, 因为独立屋的日常维护费少, 而且可控制.

第三, 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者,30年前, 投资26万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 没有什么价值可言. 但物业所附的土地却增值很大,达到160多万加币. 整整上涨5倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值有点像30年前北京四合院， 其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的.

总之，历史数据表明，在多伦多投资物业是一个非常好的投资选择。 但选择不同的物业投资回报差异还很大。总的来说，过去在多伦多投资独立屋的回报率是非常高的。据有些留学生讲，刚来多伦多留学时， 父母在多伦多买个独立房。6年以后，留学生研究生毕业， 回国前，留学生卖掉所投资物业，所得卖房收益扣除各种费用的余额能补偿6年来所有在多伦多留学的学杂费，和生活费。也就是说，在多伦多投资六年独立屋的效益等于六年免费留学多伦多。这是多么好，多么有说服力的例子来证明在多伦多投资独立房是一个非常好的投资选择。除了选择多伦多独立房，还有选择什么样的投资能达到如此好的投资效果？随着人民币加入特别提款权（SDR），随着人民币可自由兑换，随着人民币可自由流动的发展，意味着国内关起门来玩资产泡沫的时代快要结束了。中国人的海外投资会发展更快。环顾当今世界，多伦多以其良好的社会环境，生态环境，和可移民城市，自然是国内人们海外投资的首选，而在那些楼林一样的公寓生活久的人们，一定会选择多伦多既有前庭又有后院的独立屋，选择闹市中的田园生活。所以，今天人们在多伦多选择投资物业，应该借鉴往日投资北京四合院的成功案例，在多伦多买独立屋，这个选择将会被验证是非常正确的选择！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

宽松货币政策发展国家经济，投资物业实现家庭轻松致富

宽松货币政策发展国家经济，投资物业实现家庭轻松致富

全职专业经纪 李 军

自从2008年美国金融危机以来，这个世界进入一个崭新的时代，就是宏观上讲，国家靠宽松货币政策发展经济；微观上说，家庭靠投资物业实现轻松致富的时代。宽松货币政策就是鼓励投资，宽松的货币政策就是促进发展，宽松的货币政策就是家庭买房的好时机。几年前，当人们听到世界要开始实行宽松的货币政策，以为宽松的货币政策就像人们换一件宽松的衣服一样，没有什么特殊的感觉。真没有想到，这个政策几年下来会给人们的生活带来如此巨大的变化。原本经济实力和教育背景差不多大陆新移民，10年前在多伦多买一个独立房，和另一位迄今为止还没有买房的，却一直在打工的新移民相比，两个新移民家庭的经济实力已经不能相提并论了。十几年前，多伦多的位置好的一座独立房也就三十几万加币，而今都已一百六，七十万了。十年间，在多伦多，无论打什么样的工，一家人也不可能攒下100多万加币。对于打工人来说，100多万加币是个天文数字。但是，在过去的十年里，在多伦多，很多新移民在多伦多都买了独立房，其中的很多新移民家庭都都随着物业的增值，轻而易举地实现百万富翁的梦想！这些实现百万富翁的新移民，除了得益于自身的房屋投资理念外，更加得益于整个世界范围的宏观经济政策，即宽松的货币政策。宽松的货币政策，有很多同义词或近义词，如量化货币政策，积极的货币政策等等。这些词的精准定义可能很复杂，这几年过来，人们对其的含义大致也能体会个八九不离十。就是国家多发行货币，市场货币流通量不断增多，同时，物价，房价不断上涨。说白了，“宽松货币政策”就是“通货膨涨”的学名。为什么宽松的货币政策非常有益于在多伦多买房呢？其原因在于，宽松的货币政策下，在多伦多买房，新移民受益于物业增值快，投资风险小，家庭财产保值增值。

宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，物业增值的速度特别快。宽松的货币政策的特点就是市场货币流通量大，信贷门槛低，贷款利率低等等，这些特点都是有利于房屋市场需求增加，都是有利于物业增值的。这些有利因素叠加在一起，加之多伦多这一全球最有利于人类生存和发展的城市品牌，新移民在多伦多买的房屋价值一定会上涨很快。有人说，“不谋全局者 不足谋一域”， 这话说得好！全球宽松的货币政策就是全局性问题，多伦多买房是局部问题。深刻理解和把握全球宽松货币政策的来源和其特点，非常有助于理解为什么在多伦多及时买房的意义。宽松的货币政策是全球一体化后，一些国家的很多企业，和家庭发生重大投资失误而面临破产局面。任由这种局面继续发展下去，就是银行，和保险公司的破产，直至整个国家信誉体系彻底破产。如果这样的情况发生，国家经济没法正常运行。所以，面临这种局面，国家实行宽松的货币政策，大幅度增加市场货币流通量，降低利率，来挽救企业，家庭和个人。借此，以实现挽救银行和保险公司，使国家的经济继续发展。近些年来，有关机构测算，市场货币流通量已经增加5倍左右。大家知道，凭空增加货币发行量并不能创造财富，只能制造通胀。在社会商品总量一定的前提下，货币流通量增加5倍，可见房屋价格也会相应地增长。所以，在宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，房屋增值的速度特别快。十几年前，一些多伦多三十几万的房子，现在市值一百五，六十万加币。

宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，物业投资风险非常小。宽松的货币政策出台的原因之一，就是整个社会的市场需求不足，从而影响和阻碍社会经济的发展。所以，宽松的货币政策就是鼓励和扩大需求，就是让更多的人有资格投资，有资格买房，并让买房人受益，以带动更大的需求，和更多人买房。从而带动整个社会经济向前发展，扩大社会就业，缓解社会矛盾。大家知道，国家机器的力量是巨大的，而我们每个人的力量是非常渺小的。当一个人认清和领会国家发展的宏观政策，并顺着国家政策去投资，去买房。那投资风险会小得多。因为，这时你是在帮助国家，国家需要你的帮助。国家也会从利益方面来鼓励你投资，买房。反之，如果，在国家经济不景气的时候，国家再出台一些政策让房屋投资人面临很多投资风险，甚至让一些房屋投资人赔钱，破产，和倒闭。那后果是相当严重的。这样会导致很多人退出房屋投资领域，市场房屋需求大幅度降低，直接导致相关产业，如建筑，装修，银行，保险，和其它产业萎缩，和开工量不足。从而导致大量工人下岗，和失业，激化社会矛盾。所以，宽松的货币政策，就是国家鼓励人们投资政策，就是鼓励人们买房政策，就是让买房人获益的政策，同时更重要的是国家降低投资者，和买房人投资风险的政策。

宽松的货币政策下，在多伦多买房，家庭财产保值增值。这十年，这个世界的宽松货币政策，从某种意义上讲，就是用一心一意打工不买房产人的财富去补贴房屋投资者的十年。这十年，投资房地产的人越来越富有；而一心一意打工，手持大量现金的，不买房产的人，家庭财产是越来越少。这是不争的事实。理论上讲，宽松的货币政策下，社会财富不是随着市场凭空多发行的货币增多而增加的。但市场过多的货币发行量却能稀释每个家庭手中的货币购买力，稀释一心一意打工，不买房人的财富。这些年来，有多少人十几年前，本来可以买一套房子的钱，到如今只能买类似房子的四分之一了。表面上看，是房子涨价，实际上是货币贬值。人们手里的钱模样与十几年前一样，但购买力大大地下降了。不但体现在买房子上，其实其它方面也一样，比如，十年前，新移民手里有20万加币来多伦多，但没有买任何房子。十年前，多伦多的物价是比较低廉的，比如，面包0.99加币一个；而今天，同样面包是3.99一个。十年前，新移民的20万加币，折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平，即每年10万加币。该家庭辛苦工作，每年积累三万加币。十年后的今天，共积累30万加币，连同最初20万加币，新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算，折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说，即便是平均收入水平家庭，如果不买物业，新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加，反而缩水37.5%。所以，这十年，这个家庭从某种意义上讲，可能白干了！所以，在宽松的货币政策下，在多伦多买房，家庭财产才可以实现保值增值。

总之，宽松的货币政策始源金融危机。当金融危机越演越烈，以致威胁整个社会经济体制和社会，企业，和家庭的信用时，政府果断推出宽松的货币政策，以挽救处于破产边缘企业和家庭，使社会经济得以继续运行。经济危机后，市场需求依旧乏力，企业面临生产经营困难。国家继续推行宽松货币政策以此拉动投资房产热情，来拉动内需，从而解决企业市场需求问题和社会就业问题。从实质上将，宽松货币政策是靠增加社会货币流通总量方法，使政府手里有一定量的钱来补贴投资者，以鼓励投资者加大社会投资，带动社会总需求，从而给企业生产经营创造一个良好的市场环境。企业发展好，打工者就业形势就会好。从而实现打工者有工作，买房者有良好投资回报，国家有税收的表面上看“三赢”局面。大家知道，社会财富一定的前提下，三方同时受益的政策是不可能的，但国家政策向一方倾斜时，这方受益多一些，另一方的利益一定受到侵害。表面上看，打工者继续有工作可做，其实，很多打工者的家庭财富被宽松货币政策稀释后去补贴投资者和买房者。这些在宽松货币政策轻轻松松成为百万富翁的财富来源就是那些一心一意打工不买房人手里的财富。是这些人手中货币被宽松货币政策稀释后，损失掉的购买力造就成买房人成为百万富翁。所以，在宽松货币政策下，在多伦多买房，物业增值快，投资风险小，家庭财产得以保值增值! 但要注意的是宽松货币政策的后期可是买房的风险期。投资者要时时注意国家的金融政策变化。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

唱衰房市声不断，“轻舟已过万重山”

唱衰房市声不断，“轻舟已过万重山”

全职，专业 地产经纪 李 军

前一段时间，我帮一个客户在士嘉宝东面买一套房子。这几天，该客户对我说，他们对所买的房子，和房子所在社区非常满意。房子所在社区居民非常友善，社区人文环境，和生态环境比多伦多热捧的华人社区还好! 而同样房子价格比华人集中社区低100多万加币。住在自己的房子里，该客户感到非常惬意! 同时也有很多感慨！十年前，多伦多华人集中社区独立房子价格平均价格也就40多万加币，十年后的今天，这些房子的价格已经超过140多万。起初，该客户感到很懊悔十年前没在多伦多中部买房子。现在，在多伦多东边买房子，远离多伦多中心，感觉自己被边缘化了。客户想，十年前，本来可以在多伦多中部买房的, 由于各种原因而没买成。全家辛辛苦苦工作十年，却被迫在多伦多东面买自己的房子。但渐渐习惯了，感觉多伦多东面也不错！最重要的是，自己终于在大多伦多地区有自己的家园了。在谈到自己移民十多年，为什么才买成房子的感想时，我的客户说，这么多年来，每当自己下决心买房子时，就会听到一些负面新闻，诸如，亚洲金融危机，欧洲债务危机，美国次级贷款危机，多伦多房子快要降价了等等。确实，这些危机发生了。但在各种危机中，多伦多的房价不但没有降，反而越涨越快，越涨越高，没有降价迹象。实际上，这十几年中，多伦多每年房屋涨价幅度远远大于多伦多家庭每年储蓄的增长。事实造成，新移民一年年的艰苦工作，和一年年储蓄积累，不但没有使自己想买的房子更理想，反而，一年比一年更差人意。所以，一些新移民感觉到，在多伦多买房，须“只争朝夕”；切忌三等，即等多伦多房屋价格降到最理想的时候；等谈到最理想的DEAL；等在多伦多发现最理想的房子。

等多伦多房子降价，等多伦多房价降到理想价位，是一些新移民至今没有买成房子的原因之一。经验告诉人们，经济发展都具有周期性，一段时期繁荣，一段时期萧条，当经济萧条时，房屋的价格就会下降。所以，一些新移民认为多伦多的房价已经上涨很长时间了，已经上涨几倍了，按常理，该多伦多的房子该过剩了，该降价了。可是，十几年来，世界各地也发生过各种危机，面临各种危机，多伦多的房屋不但不降价，反而越涨越快。其原因是全球一体化所带动的产业大迁移，和人口大迁移。大家知道，城市人口变化对于城市的房地产业影响是非常大的。城市人口每上涨2%和下降2%，对房地产的影响是巨大的。大家知道，房地产是不动产，不能随人口移动而移动。人口走了，旧衣服等等东西可以带走，也可以丢弃，但房子不能带走，也不能丢弃，必须就地上市。几百万城市人口，城市人口每下降百分之二，就会带来几万套房屋空置，必然导致城市房屋过剩。如果城市人口连续几年下降，必然会给该城市带来大萧条。全球一体化和信息革命的结果，就是跨国公司的国家属性变弱，全球属性变强。换句话说，美国的跨国公司的生产企业，不再像以前那样，把生产企业设在美国本土城市作为首选，而是选在对企业最有利的城市设厂，比如在劳动力资源比较丰富的中国某一城市设厂。这一产业迁移，不但对跨国公司本身带来变化，同时，对相关城市也带来最大变化。比如美国具有百年历史的产业大城市底特律，由于汽车产业向外迁移，城市人口大量流失。城市从原来的繁荣逐渐衰落到今天的状态。相应底特律的房地产价格也一落千丈；反之，像全球一线城市，由于优越的天然地理位置，每年吸引大量企业和人口迁入，房屋需求强劲，同时带动相关产业向前发展。城市房屋价格不断上涨。非常幸运，多伦多是全球最适合人类生存发展城市，是全球一线城市，每年都有从大量世界各地的产业和新移民迁入这个城市，这些企业和移民给多伦多带来资金，项目，技能和需求，同时也推动多伦多房地产市场不断健康向前发展。

新移民错失买房的另一个原因是等最理想的DEAL. 每个买房人都想以近可能低的价格，买个最满意的房子。这是很正常的买房想法，也是可以理解的。尤其现实生活中，总是有人对多伦多房地产做一些负面预测，几乎每年人们都能听到，或看到多伦多房子要降价的各种预测。这些预测给一些新移民的印象就是，多伦多房屋市场几个月后，或一年以后就会发生变化，世界某地就会出现各种经济危机，多伦多房价也会随之降价30%或40%。在这种半真半假的多伦多市场预测情况下，一些买房子态度不太坚决的新移民，出OFFER的价格格外谨慎，格外保守，总是想买个最理想的DEAL。在这种思想指导下，在现实多伦多火热抢房竞标中，怀有这种心理的买房者一次次落标是难免的。事实上，最近这十年里，世界各地已经发生几次危机，比如，美国的金融危机，和欧洲的债务危机等等。即便现在，危机也是大规模地存在的。目前，世界范围内的严重产能过剩，巨量的库存，和市场的严重购买力不足，这种现象本身就是经济危机。但现实情况是各种危机不但没有导致大量家庭，企业，银行和保险公司破产，房屋大幅度降价；反而却促使很多一线城市房屋市场价格大幅度上升。有人说，现在由于全球一体化，各国化解经济危机的方法也不同以前了。以前各国是用破产办法，现在不同了，各国现在解决经济危机的通常办法是用量化货币，宽松货币，降低利率，贬值货币的办法。说白了，也就是往货币里“注水”，稀释货币价值的办法。这种办法是把本国危机国际化，向海外倾销过剩产品，把本国经济危机转嫁给国外，由大家一起承担。但同时也坑害了一些没有买成房子的新移民。自己辛辛苦苦积累的钞票，货币模样没有变化，但购买力却完全不一样了。所以，很多新移民，只见经济危机，不见多伦多房屋降价。其实，多伦多房屋市场价格上涨是由于多伦多市场供求关系和货币贬值双重作用的结果。 这种情况下，买房者过度期待理想DEAL,其结果很可能是一次次地错过买房时机。

新移民错过买成房子的最后一个原因是过度理想化，坚持寻找和等待自己最理想的房子。买房子，对于任何一个家庭都是件一等一的大事。多选选，多看看是正确的买房方法。但选择房子时，过度理想化也不现实，也很难买成房子。因为这个世界，和我们的人生本来就不是完美的，本来就不是最理想的！其实，新移民设定要买房子的主要指标就已经很多了，比如，LOCATION, 房型，LOT大小，房屋结构问题，价格， 房龄，学区，社区居民文化背景，左右邻居，是否“路冲”，楼梯走向，外墙材料，房屋朝向，外加房里，房外风水等等，这些指标是我们新移民选择房子时通常的要求。在多伦多，人们在设计房子和建造房子时根本就没有考虑到我们华人的这种要求。所以，在多伦多，同时满足这些指标的房子，价格又合适的房子已经非常难遇了。几乎可以说半年一遇，或一年一遇的小概率事件。但一些多伦多买房者并不理解和珍惜这样难得机会。有时，买房人即便非常幸运地发现自己满意的房子。买房人会为了其它很小的房屋问题，比如墙壁颜色，地板材料，地下室装修，或路边电线杆离房屋有点近，或房屋前有人行道等等微不足道的问题错过一次次买成自己心仪的房子。每错过一次这样的机会，半年，一年之后再遇到类式房源时，发现满意度更差了，因为房子又涨价了。经验表明，一旦同一个客户在同一社区，接连错过三，四次自己理想的房源。那该客户很难在这个社区买成房子了，因为多伦多这几年房屋价格上涨太快。一，两年时间内，华人喜爱的社区独立房涨价十几万加币，甚至更多。买房者很难接受这样的现实。所以，在多伦多买房，过度理想化，很难买成房子！

总而言之，多伦多的房价十几年来，一直不断上涨，尤其是2009年以后，在美国金融危机之后，多伦多的房价涨的更猛，涨的更凶。期间，也有很多美国经济学家，欧洲经济学家，和加拿大经济学家通过各种方法预测多伦多的房价将会下降30%或40%。但多伦多房屋市场走向却与之预测背道而驰，不但不下降，反而坚挺上扬。面对多伦多这样令人不解的房屋市场，一些买房态度不坚决的人，采取等待和观望态度，以期世界经济发生重大变化，比如经济危机或经济重大调整。以期在这种情况下，在多伦多的房价能有个下调时，买个较为理想的房子。但令人失望的是，每次世界发生各种危机，房价依然继续上涨。究其原因，就是在全球经济一体化的今天，各国化解经济危机的方法不是破产，和倒闭；而是宽松货币，量化货币，降低利率，和贬值货币的手段来化解本国经济危机。通过这种办法，向海外倾销本国过剩产品，使本国危机国际化。同时，通过向货币里“兑水”，稀释货币价值，从而降低政府债务负担。这种化解危机方式，也可以为陷入困境的一些企业避免倒闭和破产。社会总财富是一定的，当政策有利于一部分人时，必然会侵害另一部分人的利益。首先是对一些手里持有大量现金储蓄的家庭不利，对没有买房的家庭不利。这也是一些新移民左等，右等，等来等去，世界一线城市的房屋价格始终没有下降反而上升的原因。所以，在多伦多买房，不能再等了，须“只争朝夕”。面对现实，找个适合自己的房子，先把房子买成，这才是家庭财产保值增值的好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）

房价，为什么政府越打压越高

房价，为什么政府越打压越高

全职，专业经纪 李 军

最近几年，国内，国外一线城市的房价越涨越快，房价越涨越高。面对这种现象，很多人希望政府能出面整顿一下房屋市场，制止一下房屋上涨势头。但令人们失望的是，政府打压房屋市场的措施效果太差了。 造成国内，国外一线城市房屋市场，政府越打压，房价上涨越快，房价越高。明眼人一看就明白其中的奥妙，政府不是真心打压房价啊！分明是为房屋涨价造势！老百姓看着都着急，怎么不用那些既简单又有效的办法？当然，老百姓都能想出来的办法，政府那些精英们也一定能想到。但政府总是“顾左右，而言他”，用一些“似是而非”的方法应付社会对房屋价格上涨过快的不满。其实，政府真想把房价压下去，办法很多，而且也不难。真正难的是，不是政府能否将房屋价格打下压去；而是，打压房价这件事是与政府的利益相冲突的。因为一个稳定和不断上涨的房屋市场对政府的工作非常有益。任何国家的政府都希望有个稳定和不断上涨的房屋市场。中国政府是这样，其它国家政府也一样，加拿大政府也不例外。那稳定不断上涨的房屋市场对政府有哪些益处呢？其答案很简单，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入；稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者；稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。

首先，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入。在西方，城市的物业税是政府的最主要收入之一。政府工作人员的日常开支主要来源于城市的物业税。城市的房屋价格越高，上涨势头越平稳，城市的政府收入越可靠，也越稳定；反之，城市的房屋价格越低，还有不断下降趋势，城市的物业税也会越来越少，政府收入就会没有保障。如果城市房屋市场价格不断下滑，城市的物业税收入连续多年减少，致使政府的财政收入不断萎缩。政府收入连续几年入不敷出，即政府连续几年财政赤字。而且，城市的房地产市场仍不见好转。这时，政府就会面临破产局面。比如，美国的底特律等城市，城市的房屋市场价格已连续多年不断走低。政府的物业税也相应不断萎缩，政府的财政收入不能支持维护城市的工作人员正常开支。另外，一个城市的正常运转，是离不开对公路，桥梁等等城市基础设施的日常维护，和新建新增城市的基础建设的。这些城市新建项目和已有城市基础设施的日常维护，都是需要大量金钱的。如果城市的房屋价格太低，政府所收缴的物业税太少。政府常年发生大规模赤字，这种情况下，政府就会面临破产问题。所以，每个政府都期望城市的房屋市场价格持续稳定增长，而不是打压城市房屋市场价格。

其次，稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者。任何投资者在房地产选择投资方向时，都会趋利避害的。即他们会选择一些房地产价格稳定上涨的城市去投资，而不是房地产价格不断下降的城市去投资。这样做的益处是显而易见的。一是投资者的房屋投资风险低，二是投资的回报高。可以说，城市的房屋市场不断稳定上涨价格是城市房地产投资的动力。城市的房屋市场价格上涨趋势持续时间越长，房屋投资者的投资风险就会越低，投资的收益也会越大。自然投资者的投资热情就会越高。反之，如果，如果一个城市的房屋市场价格不但不上涨，反而下降，这种情况，投资者的投资风险就会很大，投资者的投资收益也不会理想。没有持续稳定的投资，城市的发展自然会停滞。环顾当今世界，任何城市的发展和繁荣都离不开投资者对城市的房屋市场的持续投资。一个城市起飞，发展，和最终形成大都市，都必不可少需要房屋市场几十年的稳定持续的价格增长，来吸引持续的投资者对城市的长期持续投资，来改善城市的整体面貌和城市综合功能。所以，政府的城市发展计划，客观需要政府保护城市房屋市场价格稳定和持续增长，以保护房屋投资者的投资热情，而不是打压房价。

最后，稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。环顾当今世界，哪个城市的房屋市场价格保持持续增长，那个城市就会越来越繁荣。房地产是龙头产业，城市房地产业大发展，自然会带动冶金，建材，装修，金融，保险，等等制造业，和服务业的大发展。房地产业与这些相关产业有密不可分的紧密联系，可谓一荣俱荣，一损俱损。房地产业兴旺发达，这些相关产业也自然会兴旺发达；反之，如果房地产业衰落，其它相关产业也会萎靡不振。目前，中国的房地产业由于前些年的过度发展，今天中国房地产市场总体已成过剩局面。中国的中小城市正面临需求不足，市场低迷现象。这现象也从客观上就决定这些中小城市的房屋价格不可能继续上涨。城市房屋价格不断下降，城市的房屋自然就没有投资价值，市场需求也会减弱，投资者投资热情降低，房屋开工量也会相应严重萎缩。其结果是与房地产相关行业的需求也大幅度下滑。很多产业都面临去产能，降库存，减员问题。这是政府最不愿意看到的局面。所以，政府从其自身利益出发，政府是希望城市有个稳定和不断上涨的房屋市场来带动城市的持续繁荣，而不是打压房屋市场价格。

总之，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入，有利于吸引投资者，和有利于城市的发展与繁荣。这是与政府的利益一致的。政府出于保护自身利益的角度，不会真心打压城市房屋市场的价格。当然，在西方社会，候选人在选举时期是例外的。候选人会出于吸引更多的民众支持自己，会发出限制外国人买房，抑制房价等等口号。但一旦当选，采取一些有利措施来打压房价是另一回事。政府从某种意义上讲就是一个大公司，而公司的总经理就是市长。世界上哪有一个公司总经理会制定一个政策让公司的收入减少的经营政策。同理，也会理解政府的市长不会动真格地打压房价，减少政府物业税，减少政府收入的事情；更重要的是，一旦将城市的房价真的打下去，城市物业的投资热情也会降低。其结果必将是城市将面临房屋投资不足，相关产业也会不断萎缩，税源越来越少，城市会越来越萧条。这是与政府的利益严重冲突的。所以，不难理解，政府绝不会真心打压城市房屋市场价格的.这就是为什么房屋市场，政府越是打压，房价越高的原因！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。