多伦多地产经纪

2015年4月13日星期一

哈密尔顿—新移民投资创业的新热点

多伦多地产经纪李军

哈密尔顿是一具有100多年悠久历史的城市。在加拿大，她是第七大城市，城市人口70多万，她位于多伦多的西南部。她与多伦多同属“金色马蹄形”核心区域，哈密尔顿与多伦多可以称谓，城与城相接，水与水相涟。如果人们在“403高速公路”行驶，很难分辩出两城的界限，和很难分辩出两城的区别。虽然如此，但两城的物业价格差异确是大相径庭。众所周知，十几年间，多伦多几个区域的房屋价格涨了一倍还有余，即独立房平均价格由十几年前的三十几万涨到现在的六十几万，甚至八十几万。难怪有些新移民望着不断上涨的房屋价格感叹到，“若是早来多伦多十年该多好！”。然而感叹归感叹，时光没法倒流的。现在，多伦多的房价已经很高了，这是事实。如果新移民继续选择多伦多投资物业；继续选择那些炒得已经很高的“清华园”社区买房；再这样沿袭过去的老路，继续追逐不断上涨的多伦多房屋价格投资，投资的回报率不会理想，而且还会存在一定的投资风险。但如果新移民把视野放宽一些，新移民会发现周边还有很多良好的投资创业机会。比如选择多伦多周边的城市，尤其是哈密尔顿，是新移民非常好的投资创业的好地方，因为哈密尔顿的房屋价格非常低；哈密尔顿的工商业发展非常好；和哈密尔顿环境非常宜人。

哈密尔顿的物业价格很低，这非常有益于新移民在哈密尔顿投资创业。新移民在加拿大投资创业，其中最大的成本就是物业。如果社会环境类似，投资创业回报相同，那么物业的成本越低，新移民的投资创业回报率就会越高，投资创业风险就会越小。这是每一个投资人愿意看到的投资结果。哈密尔顿的物业价格非常低。首先，在哈密尔顿城中心地带，有些独立房住宅的价格仅仅十几万加币，而同样的房屋，在多伦多市中心是七，八十万加币。所以，当新移民在哈密尔顿创业时，仅仅买家人居住用的房子，就节省几十万加币。这将极大降低投资者的财务压力。其次，在哈密尔顿，商业物业的价格也非常低，不论是用于生产的厂房还是用于经商的门市房，哈密尔顿的物业价格仅仅是多伦多的一半。比如，在哈密尔顿的繁忙闹市区，位于“十”字路口的四千多平方英尺装修良好的商业店铺，价格仅仅六十多万加币。这同样的物业，在多伦多的价格起码也得一百多万加币。再有，人们投资的目的是为了追求较大的投资回报率，和避免投资的风险。哈密尔顿的物业性价比要优于多伦多，城市与多伦多紧密相连，没有明显的区域差异和人文差异。如果硬说差异，那就是城市的名称不同，就是“多伦多”和“哈密尔顿”的不同。一个是世界闻名的大都市多伦多，一个是加拿大的普通城市哈密尔顿。但这一不同，对于新移民投资创业不会带来任何不利影响，反而，会由于很多新移民追逐多伦多“虚名”效应，而忽略哈密尔顿的物业潜在价值，致使哈密尔顿的物业非常低廉而且有增值的潜力。资本“渴望”增值，投资者如果顺应资本的“渴望”，为资本找准投资良好地点哈密尔顿，为资本找准低廉的物业，新移民投资创业就会非常顺利。

哈密尔顿的工商业发展非常好，这也非常有利于新移民在哈密尔顿投资创业。新移民投资创业离不开良好的工商业社会环境。城市的工商业越是发达，投资创业的成功率就会愈大。反之，城市工商业萧条，人们是很难在那里投资创业成功的。哈密尔顿位于安大略马蹄形黄金产业走廊的中心地带，有非常出色的产业优势。近年来，哈密尔顿的工商业各项指标呈良好发展势头。其中钢铁业，汽车业﹑能源业﹑制造业﹑航空业，以及交通运输业等等都在安大略省乃至全国都处于领先地位。值得一提的是哈密尔顿的钢铁工业约占全国钢产量的6成以上。随着时代的发展，哈密尔顿的产业结构也发生了巨大变化。近年来，哈密尔顿的第三产业也是异军突起，哈密尔顿的科研与教育产业已渐渐成为哈密尔顿的主导产业。据有关统计，哈密尔顿的为大众提供服务的Hamilton Health Sciences 已取代钢铁行业而成为哈密尔顿的最大雇主。该机构的雇员已超过一万多人，为安大略省二百多万市民提供服务。此外，麦克马斯特大学也为哈密尔顿市的经济发展做出巨大贡献。现在，麦克马斯特大学是哈密尔顿市的第六大雇主，有近4000名员工为之服务。近年来，每年有近三万名来自世界各地的学生这这里学习。他们为安大略省每年创造近13亿元的效益还有无法用金钱衡量的良好国际声誉。另外，哈密尔顿市还是经商的好地方，根据杂志 Canadian Business Magazine 2006年所做的一份调查指出﹐哈密尔顿是安省最适合营商的地方。该项调查以可变营运资本 (Variable Operating Costs)﹑生活开支﹑非住宅建筑许可证﹑失业率变化及犯罪率来作评核准则。城市良好治安环境和较高居民的收入又反过来促进整个城市的工商业发展。良好的工商环境也为新移民投资创业创造了有力的条件。

哈密尔顿环境非常宜人，也是吸引越来越多的新移民来此投资创业。城市的发展与城市的科教环境是密不可分的。城市越是发达，教育投入也就越大，城市的学术气氛也会更加浓厚；反过来，浓厚的学术氛围又会为城市增添无形的资产，无形的价值和魅力，来吸引新移民来这里投资创业。哈密尔顿就是一座具有良好的科教环境的城市。闻名世界的McMaster University就在哈密尔顿市。此外，还有一些COLLEGES和众多基础教育学校。这些学校完全不同于大家熟知“应试教育”，这些学校非常重视“素质教育”和艺术。来哈密尔顿投资创业的新移民孩子可以在这里享受“原汁原味”的西方教育。这种教育看似既轻松又愉快。但事实证明，它也是非常成功的教育模式。历史上，众多科学家和发明家都是在这种教育体制中产生出来的。近二百年来，历代各领域引领时代发展方向的杰出人物，像瓦特，牛顿，和比尔盖茨无不出于这种教育体制。反观我们的又苦又累的“应试教育”却相形见绌。新移民来哈密尔顿投资创业，孩子可以在哈密尔顿享受这种完全西方化的教育，享受这种“素质教育”，享受这种多元文化教育。此外，哈密尔顿的自然环境也很优美。哈密尔顿市有皇家园林一万多亩，实际上，整个市区的各时代艺术建筑都掩映在各种园林和姹紫嫣红的花卉之中。整个城市空气清新，依山临湖，数十条清澈河流和潺潺小溪贯穿城市流入安大略湖。河流和小溪沿岸是的充满生机植被和各类动物。每当夏季来临，各类花卉争芳斗艳；野生动物相互嬉戏。这里充分体现人和社会的和谐，人与自然的和谐。人们徜徉在百年老街上，映入眼帘的是古老的维多利亚时代艺术建筑和当今的现代摩天大厦的有机和谐结合。毫无疑问，哈密尔顿的良好社会环境和自然环境会吸引越来越多的新移民来此投资创业！

总之，新移民来到加拿大，面对这一全新的世界。首先要花时间多看看，多想想，多比较。尤其是在做重大家庭决策时，一定要慎重。有人说“决策成功是最大的效益，反之，决策失误是最大的失误”。诸如新移民投资创业，是新移民家庭的重大项目，所以，在选择投资创业地点是，一定要经过科学民主论证。千万不要人云亦云，相互攀比，更不要追逐“虚名”。一定要结合自己的切身实际情况，选择一个最合适的城市去投资创业。要选择房屋价格非常较低城市，以减轻家庭的投资的财务压力，降低投资风险，增加投资回报；要选择工商业非常好城市去投资创业，以寻求更广阔的发展机会，增加投资创业成功率；要选择环境非常宜人的城市去投资创业，以便为家人提良好的受教育机会和生活环境。环顾多伦多的周边环境，哈密尔顿市就是这么一个合适的城市。哈密尔顿市不但历史悠久，与多伦多市紧密相连，还可与多伦多共享社会资源与自然资源。人们在哈密尔顿投资创业，不但没有失去多伦多的区域优势，而且极大降低投资财务压力，降低投资风险，增加投资效益。增加投资创业的成功率。同时，家人也可以在具有良好的社会资源和自然资源的哈密尔顿市生活和学习（房屋生意买卖请电：（647）824-6916或微信junli64）.

2015年4月11日星期六

买房不要为“虚名”而累

多伦多地产经纪李军

多伦多是一个自然资源和社会资源都非常丰富的城市，每年都有十多万来自世界各地新移民，怀着美好的梦想来到多伦多，他们当中的大部分人都能在多伦多实现他们的轻松，快乐，和自由人生，体现他们的人生价值。但也有一小部分新移民受国内生活方式影响极深，在多伦多这样真真实实的世界继续玩“虚的”，爱慕“虚名”。不论做什么事，都得有点“名”才觉得称心，才觉得有面子，才觉得对得起自己。也不论得到这个“虚名”需要自己和家人付出多大的代价，也不论这个“虚名”对自己和家人是否有益，只要有“名”就认为值。在这方面表现最为突出的就是新移民选择买房上，有些新移民为选择所谓的“名校区”，“名社区”付出很大代价。用高额的债务购买一个所谓的“名”社区的房子，用高额的债务网织一副体面的“面子”。但实践证明这完全得不偿失，是一种无谓的牺牲。所以，新移民在选择买房时，应注意避免一些所谓的“名校区”，“名社区”，因为这样不但有利于你的家庭，也有利于你的孩子。

首先，选择名校区最累的是孩子。当初，很多新移民是由于不喜欢国内的应试教育，为了给孩子一个找一个既有优质教育，既有轻松的教育环境，又有广阔发展前途，而移民加拿大的。这是很多新移民的初衷，但一旦来到多伦多，感觉这里的中小学基础教育太轻松，太自由了，心里不踏实。一部分人就又怀念起国内的应试教育，认为还得给孩子选择一个靠的住的学校，选择一个华人孩子比较集中的学校。在那里，华人不知不觉地形成一个民间版的应试教育环境。孩子的学习环境和国内没有任何差别，孩子不但在学校学习，放学后，还得参加这个辅导班，那个辅导班去学习，苦不堪言。但究竟是那种学习环境对孩子的未来有好处呢？人类进步的发展史无疑证明那种看似松散的西方式教育是具有成果的。这缘由，一时还不能用理论说明清楚。但近二百年来，每个时代引领时代方向的杰出人物，世界著名的思想家，文学家，政治家，和科学家等等都来自西方式教育体制，像牛顿，瓦特，爱因斯坦，和当今的比尔盖茨。反观我们的应试教育，如此庞大的教育体制和受教育人数，却很少出现像上述对人类进步起引领作用的人物。事实证明西方式的宽松的，自由的教育方式一点也不比我们的刻苦的，繁重的应试教育体制差。所以，我们买房子根本没有必要选择房子贵，孩子读书又累，又得不偿失的“名校区”房子。

其次，选择名社区根本没有必要，而且还使家人受累。大家知道，多伦多所谓的“名社区”是动态的。前几年，这个社区是好社区，过几年，另个社区可能变成好社区。比如，在二十年前，地铁沿线的社区并不被人们看好，房价也没有那么贵。因为，按西方的城市观点，地铁沿线是工人阶层居住地点。但现在，多伦多地铁沿线和多伦多以北社区的房屋价格已经长得离谱。有些随机因素也会改变一个社区的状况，市政府的一个城市规划，就会将一个不被看好的社区转变成一个被人热捧的社区。比如，市政府要在士嘉堡兴建地铁，一旦地铁建成，那士嘉堡沿线的房屋就会升值。既然是社区的情况是动态的，人们就没有必要花特别高的价格买同样的房子。比如，有的客户，一样的房型和类似的社区，一定要多花40多万加币。如果家庭特别有钱还可以，如果也是在多伦多做普通工作，每小时工薪十几，二十几加币。那40多万加币，外加MORTGAGE 放大成六，七十万加币。一家人不得不多工作二，三十年。而二，三十年过去，基本人生大部分美好时光也就过去了。这等于用一家人一生的美好时光买个所谓的“名社区”房子。仔细想一想，这样做根本不值。最后，需要澄清一部分人对有些良好社区的误解。当地产经纪带客人看房子时，通常会遇到这样的现象。就是一小部分新移民受误导特别严重。他们总是将某些实际上很好的社区描绘成很可怕。通常情况是严重夸大某些负面因素。比如，当地产经纪提到多伦多东别社区的房子又便宜又好时，有些客户就会说那里有距离核电站太近。房屋再便宜也不去，其实，那里距离核电站与所谓的“名社区”相差就几公里，开车就几分钟。如果核电站真的万一出事，大家的命运不会有任何差别。但是这里的核电站的安全系数很高，也根本就不会有什么核泄漏事情发生。在多伦多，不要提核泄漏，即便是人们为车换机油，换下来的机油也不能随便洒，都得放在集中回收的地方，更不用说核污染了。更有甚者，如果某个社区曾经出现过刑事案件，就将整个社区定义成不安全社区。在多伦多，人们只要稍加留意，就会体会到整个多伦多基本都是安全社区。人们可以开车到您所认为的不安全社区看一看，看看那里有没有像国内的安全钢铁门，钢筋窗户。根本没有，甚至，人们有时都连门都没有必要上锁。这样的社区怎能定义成不安全社区呢？人们又为什么舍弃这样非常好的社区，放弃这样廉价房子，放弃轻松的生活不过，非得让一家人多干十几年，二十几年又苦又累的工作呢？仅仅是为了那所谓的不断变化的“名社区”？

总而言之，多伦多是一个资源非常丰富，机会非常多的发展非常快的城市。新移民在多伦多有很多发展机会。孩子在这里的学习环境非常好，不但学习非常轻松，将来的就业机会也比国内多而且好。成年人所有的后顾之忧，如医疗，养老，和孩子的就学，就业之忧也完全解除。新移民只要不在这里追逐“虚名”，尤其在选择买房时，不花高的离谱价格买那些所谓的“名校区”，“名社区”房子。在多伦多过轻松快乐生活并不难。可以说，大多数新移民都能在较短时间内适应多伦多，并在多伦多发展家庭事业和在多伦多过上比国内更好地日子。同时，人们也看到确实有些新移民盲目追逐“虚名”，尤其是对所谓的“名校区”和“名社区”的盲目追逐。不惜支付高价买下这样的房子。让孩子在所谓的“名校”受应试教育，新移民为此付出一生美好时光。这看似很富有牺牲精神，看似一家人辛辛苦苦，大人苦，孩子累。但这样的生活已完全背离当初移民加拿大的目的，这绝对不是新移民之梦。也不利于孩子健康成长，也不利于孩子接受的正规西方教育。而是一部分新移民自己参照国内应试教育体制营建的小“名社区”和“名校区”，人为推高社区内房价。人们在这样的社区生活，不但大人苦，孩子更累。所以新移民选房时，不要为这样的“虚名”所累！（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或微信：junli64）.

2015年4月9日星期四

哈密尔顿—新移民投资创业的新热点

多伦多地产经纪李军

知难行易–在多伦多做便利店的经历

多伦多地产经纪李军

2005年，我被Laid off，在家思考下一步做什么。工作我是不准备找了，因为在这之前的两年里，我已经找了很多我想象比较好的，适合我做的工作。一旦到工厂和公司就发现工作的状况和我原来想象的完全不一样。举个例子说吧，做了几个月电焊工来，由于长期握焊把，手肿的像小馒头似的。谢天谢地，现在总算被Laid off了（加拿大Laid off期间政府发钱），赶紧借助这段空闲时间，选个别的事情干吧！干什么呢？在国内除了做过电气工程师，还做过几年国际贸易。思量来，思量去，还没有找到合适的事情。后来，有朋友劝我说开便利店是一个比较好的选择。之前，我也到过便利店买过车票和报纸。发现这工作确实比较轻松，也适合自己的想法。之后，我就进行有关的前期准备工作：起初是研究怎么怎么报税，之后研究公司法，又研究如何做生意。越看越难，越看越没信心。与朋友探讨自身的体会时，朋友都被逗乐了。朋友说，你把事情搞复杂了，开便利研究这些干什么？买一个带649的店，干起来，有关事情慢慢地就自然会了。现在回味起来还真是这么回事，其实开便利店就是我们国内的退休老人开的街头小铺，非常简单。只要人们选好生意位置，按价值规律办事，做好服务工作，就能把生意做好。

首先，生意经营地点对大多数生意都很重要，对便利店来说，经营地点尤为最要，顾名思义，便利店吗，首要是为客户提供便利。便利店最好开在人流和居民比较集中的地方，而且，停车位多，进出车方便。第一，便利店附近有几个大型公寓，那是最好的地点。这样的便利店主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳；第二，主要街道的路口，而且进出车方便，这样的便利店也好。其特点是流动客户多；第三，大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业地点，还要注意其他因素，比如族裔和竞争。有些族裔是很少去便利店买东西的，所以选择便利店地点要考虑这一因素，回避这些族裔特别集中区域开便利店；竞争也是很重要的因素，人们要尽量避免在有三四家便利店的PLAZA里买便利店。如果人们第一步选好了便利店的地点，那已经是成功开好便利店的80%。

其次，价值规律是商品生产和商品交换的经济规律。不论是白人，黑人还是黄种人；也不论其来自什么文化背景和国家；人们都不自觉地按价值规律办事，就是潜意识地少花钱多办事。所以，当便利店的同样商品高于其他店铺的价格时，便利店的客户就会少一些；反之，便利店的客户就会多一些。明白这一点很简单也很重要。在实际运作中，业主要把主要精力用在发现和获取物美价廉的商品上，商品进货价格要低于附近超市的同类商品价格；而便利点的商品价格就按附近超市价格标价。这样既能给客户提供时空的便利，又让客户感觉你的店商品价格不贵。我通常是在大型超市打折时买进商品，或是直接从进出口商或批发商买进，然后以平价售出。也就是说，便利店的利润来源于您的辛勤工作，诸如，发现新货源，新渠道，新时机，而为客户提供物美价廉的商品和服务；而不是靠高于市场的平均价挣客户的钱。这样做下去，生意没有理由做不好。如果反之，不论在哪里拿的高价商品，然后再加上利润，标上高价去销售，客户就会越来越少，生意会越来越淡。所以，当人们做生意的时候，瞄准客户需求，用心为客户着想，为客户省钱，为客户提供便利，为客户服务，按价值规律办事，不与客户争利，人们一定能做好便利店。

再者，是做好服务工作。经验表明，对于便利店这样的生意，只要平均每天有4百多名客人进出你的便利店。那你的生意一定会很好。怎样吸引客人进入你的店铺呢？最好的办法是做好服务，不断增加服务项目，提高服务质量，不论该项目挣钱多少。诸如，电话，电话卡，上网，传真，打印，邮寄，复印，ATM，TTC车票等等。服务项目愈多，固定客户就越多，店铺的效益就越好。举个例子，我有台从中国带来的传真机，我把它安装在店铺里，增加电话和传真业务，打一次电话5角钱，接或发一张传真1块钱。每天仅这项服务就能挣30元左右。这可是无本之利。多个这样的小服务项目加在一起，效益就很可观。另外，就是多说一些人们最爱听的话。有一次，一个异性客户称呼我为“my sweet”. 听起来，感觉非常亲切。之后，我就将所有异性客户称为“my sweet”, ”my heart”, “my darling”，再经常说一些“You are very beautiful” ，”your smiling so sweet”之类的最漂亮的话。这些老外很喜欢这样的语言，这些话对生意效果奇佳，而成本却为零。再有，就是记住客户的名字。如果您能记住400个客户名字，再喊客户的名字，谈出一些客户的爱好和习俗，那你的生意一定会好的。这些甜美的语言，不但能给您带来良好的经济效益，还能使您感觉加拿大非常可爱。这些客户会有的成为您友好互助的朋友，他们会帮助您找到您以前发很多简历都找不到的工作；甚至，有的会升华非常珍贵的情感。我就有两个非常漂亮的高中学生，每天都招呼我为” Daddy”。有时，面对她们灿烂甜美的微笑，感觉这个世界真是太美了！以至于，卖掉生意后，在COLLEGE 学习期间，脑际间常常浮现那些可爱的客户她们的纯真笑脸。所以，做好客户服务，不但对生意好，而且对客户，对自己都很有益。

最后，需要澄清的是有些人误导人说法，即经营便利店很辛苦，工作时间太长。事实不是这样。说开便利店辛苦，那要和什么工作比。若与人们在国内机关工作，喝茶水，看报纸，砍大山，开会比，那确实是辛苦；但若与多伦多工厂打工比，那可是轻松多了。说实在的，便利店的一天营业额也就两三千左右块钱，200人排队，一人20块钱。半个小时的活，但没人排队到你家买货交钱，实际上，每天这过程需要延长13个小时。所以，绝大部分时间人在店里看电视或上网。当然，有心人还可以看英文电影，提高英语听说能力。这不比工厂打工好？所谓工作时间长，也是误导。人们可以计算一下。通常便利店营业时间从早九点到晚10点，每天13小时，每周90小时。两个人平均45小时。基本和工厂打工时间相当。工厂打工的工作强度要远远大于便利店的，收入也没法比。这是无可争议的。如果生意好点的，还可以雇人看店，那就更轻松了。

总而言之，在多伦多开便利店是很简单的生意，也是一件知难行易的事情。有关便利店的理论确实很难，但做起来却异常简单。有很多先期来的难民和没读过多少书的人都把小生意做的有声有色；而我们这些在中国读过大书，上过大学的人。面对如此简单的小生意，却不敢干。遇事都想在理论上搞明白才敢出手。其实，在选择做便利店生意这件事上，我们大可不必这样，不必去花很多时间和精力去研究理论。最好的办法是实践，实践中学是最简单和最有效的办法。如果人们想做这方面生意，以我们的经验，找个有经验的朋友，选个好地点，先买一个便利店，先花时间把生意搞好，然后再慢慢研究其它事情也不迟。这是因为有关生意理论的事情，一旦干起来生意来，都是一些一看就明白，一听就懂的事情。 (房屋生意买卖请电TEL:(647)824-6916，或微信junli64 ).

2015年4月8日星期三