金融杠杆VS房地产

金融杠杆VS房地产

多伦多地产经纪 李 军

金融杠杆就是房地产投资的金融放大器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。目前，由于近20年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，国际竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。为避免上述后果发生，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，加拿大政府控制房地产过分投机的措施仅仅使用金融杠杆，实践证明非常有效。加拿大央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆，这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强加拿大整体金融体系信用等级，从而使加拿大国家经济平稳健康发展。

首先，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，有效地遏制房地产过分投机。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘2’,房屋购买者拥有资金10万，2×10+10=30（万），投资者只能够买30万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’,房屋购买者也同样拥有资金10万，10×10+10=110（万），投资者就能够买110万的房屋。自从去年7月份以来，加拿大央行不断提高借贷门槛，以限贷为主要手段的房地产调控措施，取得了相当明显的成效。限贷政策就是大大降低了金融杠杆率，对市场需求起到了釜底抽薪的作用。从而削弱了房屋投机者的房屋购买力，从而有效地遏制多伦多地区的房屋过分投机行为，尤其是多伦多地区的高端物业。据有关统计，多伦多地区的高端物业在市场上的挂牌时间明显增长，而且房屋价格也在下降。以多伦多C15区为例。今年的成交价格和数量已有明显的下滑（最新消息，温哥华的房屋销售量也发生明显下滑）。多伦多其它地区的房价和销量与去年相比，涨幅也明显乏力。多伦多房地产近来发生的种种迹象表明，央行的严格贷款政策，缩短金融杠杆确实能够有效地遏制多伦多地区的房地产过分投机现象。

其次，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地降低房地产投资风险。毫无疑问，金融杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资获利。但是，它是同时伴随着巨大的风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反，这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后卖掉房屋亏了20%，他总资产就变成了40万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时他以5%的年利息向银行借150万，此时，金融杠杆率是‘3’。总投资就变成了200万，一年后投资人也亏20%，总投资还剩160万，再还掉银行的借款加利息共157.5万，投资人净剩2.5万，跟零负债的方法相比，投资人多亏了37.5万，也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了37.5万。这说明，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。所以，加拿大政府通过精准房地产统计和预测加拿大房地产的总体走向，央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险和整个社会的投资损失和风险。

最后，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，增强加拿大整体金融体系信用等级，从而使加拿大国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加加拿大国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使加拿大房地产实施软着陆，从而避免严重的经济危机，避免加拿大国家，企业和个人遭受重大经济损失。

综上所述，加拿大央行在当今世界经济不景气的大环境下，通过制定非常科学合理的银行贷款政策，即加拿大央行继续维持低利率，同时提高商业银行对房屋投资的严格贷款政策，缩短金融杠杆。维持低利率政策的效果是稳定了加元的国际汇率，在国际上，这客观上有利于加拿大产品在国际市场的竞争力；在国内，又有利于加拿大国民在低利率环境下买自住房。加拿大央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆的比率，有效地抑制加拿大的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了加拿大房屋市场的投资风险，使加拿大国民总体负债率下降，保持和加强加拿大金融体系的良好信誉度，避免在加拿大发生其它国家的金融危机，最终目的是加拿大房地产市场实现软着陆。这样，加拿大国家，企业，和个人的财富就会得到平稳和健康地发展。（如有疑问，请电（647）824 6916 微信：junli64或电邮：peterlee6489@gmail.com）.

多伦多房屋投资与财富

多伦多房屋投资与财富

多伦多地产经纪 李军

每一个四十多岁的人们都会有类似的体会，从前的同学，熟人，或朋友，本来学识和家庭背景与自己相差无几，但二十来年之后的今天，家庭的财富却形成巨大的差异。这里的原因可能有很多，但最主要的原因就是人们对投资机会的把握，不同的人对投资的理解不一样，不同的人对投资的机会把握也不一样。但当今不论是在中国，加拿大，还是世界各地。富贵起来的人们，多半都是那些能正确理解投资，而且能够把握投资机会的人们。当然，与打工相比，投资是有风险的。很多人即便很有学识和社会经验，也不愿承担投资的风险，他们选择一辈子到工厂或公司去打工；但另一些人不同，他们勇于承担投资的风险，善于把握投资机会，在投资的过程中，不断积累投资经验和管理经验，丰富自己，最终成为成功人士。最终成为有利于自己，有利于家庭，和有利于社会的成功投资人士。

首先，人们选择投资有利于自己。我以前在北美一家生产汽车零部件的工厂打工，有一位来自中东的阿拉伯人和我一起工作。这位阿拉伯工友对我说，“在我们工厂里，你可以看到来自世界各地的人，什么波斯人，中国人，印度人，德国人，法国人，阿拉伯人等等；但有一种人你不会在工厂里看到，那就是犹太人”。他继续说，“犹太人即便有一分钱，他们都会用于投资。所以，他们当中很多人都拥有大量财富，拥有较高的社会地位，和拥有渊博的学识”。确实，人们很少看到犹太人在工厂里干一些机器操作工等类似工作，这是事实。犹太民族善于投资，善于学习，这方面举世公认。他们当中很多人从事的职业一般是金融业的大投资家。善于投资犹太人，拥有的财富自然就多。其实，我们中国人也一样，改革开放三十年来，我们的同学，我们的朋友，我们身边善于投资的人，不知不觉地富贵起来。随着时间的推移，善于投资者与打工族拥有财富差异越来越大。我们远的不说，就谈十年前一起移民多伦多的新移民。那些善于投资的的新移民，那些在多伦多房屋市场低价位时。投资买入一座或两座房产的人们，或是那些投资商业的人们，如今他们的生活要比打工者轻松很多。这些善于投资的新移民，原来在国内可能是打工族，来到多伦多后，把握投资机会，通过成功的投资，已经完全彻底地摆脱打工的命运，成为物业投资者，物业的拥有者，和物业的管理者。所以，人们选择投资是有利于自己的。

其次，人们选择投资有利于家庭。人们选择投资，不论是投资物业，还是商业。这对整个家庭都有极其深远的意义。当人们选择投资时，家庭的收入将会来自两个方面，其一是人们的劳动收入，比如工资啦；其二是来自家庭投资的资本的收入。这种家庭的两方面收入当然要比那些家庭仅仅靠工资收入要多得多，要可靠的多。更重要的是，一旦家庭选择投资来发展家庭事业，家庭财产的增长速度会明显加快。举个例子，有A和B两个家庭都有原始资产20万加币。A家庭仅仅靠打工发展家庭事业;而B家庭是靠投资来发展家庭事业。再假设整个社会的通货膨胀率为3%。整个社会的资本年回报率为9%。这里假设B家庭人工收入与A家庭一样。那么，30年后，A家庭的财产以不变价计算将为20×(1-3%)30=8万加币；而B家庭为20×（1+9%-3%）30=115万加币。A, B两个资产一样的家庭。一个家庭选择投资来发展家庭事业，而另一个家庭仅靠单纯打工发展家庭事业。三十年后，两个家庭的财富相差悬殊，相差一百万加币。一个家庭变为百万富翁，而另一个家庭还是打工族。此外，人们选择投资来发展家庭事业，每个家庭成员都有机会学习商业，学习投资，学习管理资本，和运作资本的机会。另外，家庭事业可以世代传承和发展。这与单纯靠打工来发展家庭事业相比，有不可能比拟的优势。所以，人们选择投资是有利于家庭事业的家庭发展的。

最后，人们选择投资有利于社会。投资者的投资有益于社会是多方面的。第一，投资能带动社会就业。不论人们投资商业，直接创造就业就会，还是投资物业，拉动社会需求，间接创造就业。这些投资都是有利于社会的。第二，投资者的投资结果，会有利于政府增加税收，比如，物业税，物业转让税，商业各种税收和个人各种所得税。正是由于此，政府格外眷顾投资者，每次央行降息，或量化货币，制造通胀的结果，都是是投资者的投资资产增值；同时，使打工者的银行货币储蓄形式的资产大幅贬值。这样，一增，一减，双方的差距越来越大。第三，投资者的各种投资有利于繁荣城市。投资者的各种商业，和物业投资对繁荣城市有着极其重要的意义。人们看到的各种城市标志性建筑，及象征着城市繁荣的商业都是投资者对社会的贡献政府。 正是由于投资者对社会有着极其重要的作用。所以，当今世界各国都制定各种政策来保护投资者的利益。比如，当今的超低利率，和高通货膨胀就是政府保护投资者利益之措施之一。假设在中国北京，一个投资房屋的人，一不小心，来个投资失误，一个价值100万的物业，投资者支付120万元，失误20万元。但政府通过超低利率，高通货膨胀政策。明年该物业市价涨到150万，投资者不但没赔，反而净增30万。有人获利，就会有人失利。打工族去年可以用100万买个房子，今年只能买2/3个同样房子，打工者的资产因此而缩水。总的说来，就是政府通过政策倾斜投资者，以牺牲打工者的利益来换取投资者的投资热情。由上述可见，政府和投资者是利益一致的。投资者越富，投资能力越强，社会就会越繁荣，国家就越强大。因此，政府愿意为投资者承担一部分投资者的投资分险和投资成本，以保护投资者的权益和财富。所以，人们也就不难理解，当美国发生金融危机时，政府拿着纳税人的钱来补贴企业，来挽救企业，来帮助投资者。这是因为投资者对社会非常重要。

总而言之，当新移民来到多伦多，除了打工之外，还要结合自己的特长学会投资。这样可以使家庭财产得到更好的保值增值。人们可以投资物业，也可以投资商业。只要人们肯学习，肯钻研，不失时机的把握好商机。那投资的效果会远远好于打工。成功的投资不但会使新移民彻底摆脱困境，而且还会是我们的家庭财富得以快速增长。我们身边很多投资成功人士就是很好的学习榜样。人们可以环顾当今的世界，人们可以发现，各国都在制定很多相关政策来吸引投资者，保护投资者的利益。这是因为投资者的利益与政府的利益是息息相关的。纵观当今社会，发现投资者的大部分投资成本和投资风险都由政府承担，也就是由纳税人承担。当人们认清这一点，人们应该勇敢，积极和主动的去寻求商机，寻求投资良机，尤其是家庭的第一套住房的投资。应该不失时机，千万不要以打工为由，错过良好投资机会。这是因为适时的有益投资不但有利于自己，家庭，还有利于社会（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 ，微信junli64 或电邮：peterlee6489@gmail.com）.

多伦多新移民成长的摇篮–士嘉堡

多伦多新移民成长的摇篮–士嘉堡

多伦多地产经纪 李 军

很多新移民在登路多伦多前，尤其以前没有出过国的朋友，在国内都会有这样的疑问，诸如，自己的英语程度在多伦多能否适应多伦多的工作环境；孩子到这完全陌生的环境能否适应当地的学校教育；家庭能否与当地社会融合在一起等等问题。然而，一旦当您在多伦多士嘉堡安置下来，您会感觉您在国内多虑了，因为这里几乎和国内没什么两样。走在大街上，举目所视，尽是操着普通话的华人。这里有星罗棋布的华人大型超市，餐馆；专为华人服务的媒体，诸如华人电视，华人报纸；各种专门为华人工作场所，诸如，有很多华人的工厂和公司；和为华人服务华人家庭医生。新移民来到这里有回到国内某个城市的感觉。有些年纪较大的一点的大陆移民，即便一句英语也听不懂，在这里也照样有工作，有生意，有漂亮的房子和车子，感到生活非常方便。难怪很多人认为士嘉堡是多伦多新移民成长的摇篮，这是因为士嘉堡有新移民在多伦多成长的良好的社会环境，学习环境和工作环境。

士嘉堡相当于多伦多的一个大区。其实，华人大多集中在士嘉堡的西北角，北与MARKHAM,西与YORK 区比邻，南面临安达略湖。近年来，这里的已经逐渐演化成为多伦多第一大唐人街。越来越多的大陆新移民安居于此，是因为这里有他们需要的理想社会环境。这主要体现在方便的社会服务，良好的治安，成熟的华人社区。当人们来到一个全新的国度和城市。最担心的是自己是否能被这个新环境接纳；是否由于自己的不同文化背景，而被当地人歧视。但当新移民落脚在士嘉堡时，人们会发现自己所有的担心和忧虑都是多余的。这里的政府机构很多公职人员都是华裔，语言上根本就没有障碍；而且政府的工作人员服务非常尽职尽责，他们确确实实的是为人民服务，为新移民服务。而社会治安方面，更是令人们感到惊讶。当地人外出上班，有些居民根本就不锁门，即便是锁门，门窗也仅仅是玻璃。这里从来没有见过像国内的安全门和窗外的防护钢筋。对初来乍到的人们，在这里，真有点“夜不闭户”的感觉。很多大陆的老年人尤其喜欢士嘉堡，主要因为这里完善的华人社区，这里有多伦多最密集的华人大超市，华人餐馆，和华人家庭医生，甚至图书馆里有很多华人书籍和中港台DVD光碟供华人欣赏。所以，很多上了年纪的大陆老华人，即便一句英语不会说，照样在士嘉堡华人社区里生活的很愉快。所以，对于很多认为自己的语言有些不足新移民最好选择士嘉堡作为自己在多伦多发展的起点。

新移民选择士嘉堡来发展，更重要的原因是这里有非常好的学习环境。在士嘉堡，有很多政府和教会办的免费英语学习班。初来乍到的大陆新移民，白天在工厂打工，晚上到免费英语学习班学习英语。在这里亲身体会过去国家领导人早期“勤工俭学”的滋味。在英语学习班理，汇聚了来自大陆各省的新移民，相互交流找工作和学习的体会。那时，人们的工作和学习是紧张的和愉快的。课堂上，老师是那么耐心和热忱地为我们纠正英语发音。即便是现在回味起来，也倍感亲切。此外，士嘉堡还有闻名于世的多伦多大学和CETENNIAL COLLEGE,和SENECA COLLEGE. 很多来自大陆的技术移民，或是由于长期在国内不从事技术工作，而面临技术更新；或是专业英语不足需要回到COLLEGE重新进修。这里的COLLEGE 有专门针对大陆新移民的上述问题开办的专业升级。大陆有工作经验和相关教育背景新移民可以免修很多课程，大幅度地节省时间和金钱。在这里，新移民可以通过在COLLEGE短时间进修培训拿到当地文凭，掌握，和更新自己的工作技能，重新在多伦多找到自己的专业工作。还有，这里的COLLEGE 还为国内有工作经验和教育背景的留学生提供短期学习课程，拿到与正常全日制学生同样效力的毕业证和工作签证。据此，留学生可以节省很多钱和时间，获得资格申请加拿大技术移民。另外，士嘉堡有很多优秀的高中，这些高中为新移民子弟提供良好的学习环境。所以，很多想在多伦多重新充实自己的专业技能，专业英语技术移民，想办理加拿大技术移民的留学生，和想为自己孩子寻找良好学习环境的家长，士嘉堡真是一个非常正确的选择。

士嘉堡还有很好的工作环境。尤其对于初来乍到，英语不好的新移民，士嘉堡是一个非常理想的选择。当年，我在温哥华飞往多伦多的飞机上，看到满机仓里全是黄头发蓝眼睛的老外，心里真是紧张，担心到多伦多是否能找到工作，担心到多伦多如何生存。其实，加拿大是一个高度发达的国家，人们在加拿大不存在生存问题，只存在发展问题。士嘉堡有很多中国人的公司和工厂。这些工厂和公司内部，不论是管理人员和工作人员清一色是中国人。即便不会英语，工作起来也不碍事。在士嘉堡，人们经常会看到很多在国内已经退休了的人员，随子女来到多伦多，他们在士嘉堡重返工作一线，到华人工厂工作。这里，他们体会工作的乐趣，重新焕发生命活力。新移民在士嘉堡可以非常快，非常顺利地发展。很多大陆新移民都有类似的经历，先是“勤工俭学”，之后是一边干着临时的工作，一边找自己的喜欢的工作或是发展自己的个人事业。我是这些大陆新移民的普通一员，我也有大多数新移民所经历的类似经历。在士嘉堡，只要您不挑工作，找个普通工作是非常容易的。落地没几天，我就找个生产西人食品的工作，然后到生产汽车配件的工厂工作，而后是生产门窗公司工作，还在华人餐馆包过饺子，咖啡店卖过咖啡，经营过便利店。总体感觉在士嘉堡，新移民即便英语不好，不论是找个简单工作还是开展自己的个人事业都是非常轻松和顺利的。所以如果新移民感到自己的英语不太好，想在多伦多发展的顺利一些，那您就来士嘉堡。

最后，需要澄清的是一些误导。有些人说士嘉堡的治安不好。其实这种说法是有些以点盖面的。士嘉堡很大，面积约是多伦多的三分之一。说士嘉堡治安不好，只能说是一个小小的局部不那么好，这和士嘉堡华人社区没有任何联系。其实多伦多其它社区也存在同士嘉堡同样的问题，也存在局部小区域治安不那么好现象。因此，不能一概而论说士嘉堡的治安不好。实际上，士嘉堡华人社区的治安状况还是良好的。但这些误导，导致士嘉堡地区与多伦多其它地区相比，整体房价偏低。众所周知，士嘉堡的开发比较早，每户房子的院子占地面积很大；不像最近几年新开发的区域，那里的房子看起来很新很大，但是占地面积很小，房与房之间距离很窄，而且院子深度也不够。随着时间的推移，GTA不断向四周延伸，士嘉堡也会逐渐成为GTA的核心地带，越来越多的新移民会安居于士嘉堡，士嘉堡的土地价格将随之不断升级，士嘉堡的大院房子将会越来越升值，而且安大略省有FILL IN 计划，将来院大的房子，可以向政府申请加建或改建更大的房子用来出租，以节省安省土地，繁荣城市。所以，选择先机在士嘉堡投资物业，将来一定会在将来得到较好的回报。

 综上所述，来自中国大陆的新移民，同来自其它国家相比，诸如，与原英国的过去殖民地国家或现在的英联邦国家的移民相比，有共同的弱点，就是英语相对比较差一些。所以，如果新移民一着陆就直接到纯讲英语的社区去生活和工作，感受到各种冲击会非常强烈；但如果先在士嘉堡实现软着陆，就是在多伦多完善华人社区士嘉堡先适应一段时间。如利用士嘉堡良好的学习环境，先学习一下日常英语口语，解决日常必要的交流问题；如利用士嘉堡良好的工作环境，先找一份临时工作支撑自己的生活和学习；如利用士嘉堡廉价的物业，创办一个小生意或买一份物业，以此作为在多伦多发展的起点。这样的过程会使新移民在加拿大这个全新的国度里，发展得更平稳，更顺利，更安全，和更快捷。（ 联系电话 647 824-6916，微信junli64, 或电邮peterlee6489@gmail.com

新移民轻松的生活源于买合适的房子

新移民轻松的生活源于买合适的房子

多伦多专职地产经纪 李军

多伦多是一个自然资源和社会资源都非常丰富的城市，每年都有十多万来自世界各地新移民，怀着美好的梦想来到多伦多，他们当中的大部分人都能在多伦多实现他们的轻松，快乐，和自由人生，体现他们的人生价值。但也有一小部分新移民受国内生活方式影响极深，在多伦多这样真真实实的世界继续玩“虚的”，爱慕“虚名”。不论做什么事，都得有点“名”才觉得称心，才觉得有面子，才觉得对得起自己。也不论得到这个“虚名”需要自己和家人付出多大的代价，也不论这个“虚名”对自己和家人是否有益，只要有“名”就认为“值”。在这方面表现最为突出的就是新移民选择买房上，有些新移民为选择所谓的“名校区”，“名社区”付出很大代价。但实践证明这完全得不偿失，是一种无谓的牺牲。当然，如果家庭条件确实很殷实，那当别论。但如果没有那个经济实力，那真没有那个必要做那个无谓的牺牲。因为在多伦多，新移民买个适合自己的房子，非常有利于新移民在加拿大过上轻松的生活。因为这样的房子，不但有利于新移民的孩子成长，也有利于新移民本身在多伦多的发展。

首先，选择所谓“名校区”最累的是孩子。当初，很多新移民是由于不喜欢国内的应试教育，为了给孩子一个找一个既有优质教育，既有轻松的教育环境，又有广阔发展前途，而移民加拿大的。这是很多新移民的初衷，但一旦来到多伦多，感觉这里的中小学基础教育太轻松，太自由了，心里不踏实。一部分人就又怀念起国内的应试教育，认为还得给孩子选择一个靠的住的学校，选择一个华人孩子比较集中的学校。在那里，华人不知不觉地形成一个民间版的应试教育环境。孩子的学习环境和国内没有任何差别，孩子不但在学校学习，放学后，还得参加这个辅导班，那个辅导班去学习，苦不堪言。但究竟是那种学习环境对孩子的未来有好处呢？人类进步的发展史无疑证明那种看似松散的西方式教育是具有成果的。这缘由，一时还不能用理论说明清楚。但近二百年来，每个时代引领时代方向的杰出人物，世界著名的思想家，文学家，政治家，和科学家等等都来自西方式教育体制，像牛顿，瓦特，爱因斯坦，和当今的比尔盖茨都出于这样西方教育体制。反观我们的应试教育，如此庞大的教育体制和受教育人数，却很少出现像上述对人类进步起引领作用的人物。事实证明西方式的宽松的，自由的教育方式一点也不比我们的刻苦的，繁重的应试教育体制差。所以，我们买房子根本没有必要选择房子贵，孩子读书又累，又得不偿失的“名校区”房子。

其次，选择名社区根本没有必要，而且还使家人受累。大家知道，多伦多所谓的“名社区”是动态的。前几年，这个社区是好社区，过几年，另个社区可能变成好社区。比如，在二十年前，地铁沿线的社区并不被人们看好，房价也没有那么贵。因为，按西方的城市观点，地铁沿线是工人阶层居住地点。但现在，多伦多地铁沿线和多伦多以北社区的房屋价格已经长得离谱。有些随机因素也会改变一个社区的状况，市政府的一个城市规划，就会将一个不被看好的社区转变成一个被人热捧的社区。比如，市政府要在士嘉堡兴建地铁，一旦地铁建成，那士嘉堡沿线的房屋就会升值。既然是社区的情况是动态的，人们就没有必要花特别高的价格买同样的房子。比如，有的客户，一样的房型和类似的社区，一定要多花40多万加币。如果家庭特别有富裕，那另当别论；如果也是在多伦多做普通工作，每小时工薪十几，二十几加币。那40多万加币，外加MORTGAGE 放大成六，七十万加币。一家人不得不多工作二，三十年。而二，三十年过去，基本人生大部分美好时光也就过去了。这等于用一家人一生的美好时光买个所谓的“名社区”房子。仔细想一想，这样做根本不值。

 最后，需要澄清一部分人对有些良好社区的误解。当地产经纪带客人看房子时，通常会遇到这样的现象。就是一小部分新移民受误导特别严重。他们总是将某些实际上很好的社区描绘成很可怕。通常情况是严重夸大某些负面因素。比如，当地产经纪提到多伦多东别社区的房子又便宜又好时，有些客户就会说那里有距离核电站太近。房屋再便宜，也不能去，其实，那里距离核电站与所谓的“名社区”相差就几公里，开车就几分钟。如果核电站真的万一出事，大家的命运不会有任何差别。但是这里的核电站的安全系数很高，也根本就不会有什么核泄漏事情发生。在多伦多，不要提核泄漏，即便是人们为车换机油，换下来的机油也不能随便洒，都得放在集中回收的地方，更不用说核污染了。更有甚者，如果某个社区曾经出现过刑事案件，就将整个社区定义成不安全社区。在多伦多，人们只要稍加留意，就会体会到整个多伦多基本都是安全社区。人们可以开车到您所认为的不安全社区看一看，看看那里住户有没有像国内的安全钢铁门，钢筋窗户。根本没有，甚至，人们有时都连门都没有必要上锁。这样的社区怎能定义成不安全社区呢？人们又为什么舍弃这样非常好的社区，放弃这样廉价房子，放弃轻松的生活不过，非得让一家人多干十几年，二十几年又苦又累的工作呢？仅仅是为了那所谓的不断变化的“名社区”？

总而言之，多伦多是一个资源非常丰富，机会非常多的发展非常快的城市。新移民在多伦多有很多发展机会。孩子在这里的学习环境非常好，不但学习非常轻松，将来的就业机会也比国内多而且好。成年人所有的后顾之忧，如医疗，养老，和孩子的就学，就业之忧也完全解除。新移民只要不在这里追逐“虚名”，尤其在选择买房时，不花高的离谱价格买那些所谓的“名校区”，“名社区”房子。在多伦多过轻松快乐生活并不难。可以说，大多数新移民都能在较短时间内适应多伦多，并在多伦多发展家庭事业和在多伦多过上比国内更好地日子。同时，人们也看到确实有些新移民盲目追逐“虚名”，尤其是对所谓的“名校区”和“名社区”的盲目追逐。不惜支付高价买下这样的房子。让孩子在所谓的“名校”受应试教育，新移民为此付出一生美好时光。这看似很富有牺牲精神，看似一家人辛辛苦苦，大人苦，孩子累。但这样的生活已完全背离当初移民加拿大的目的，这绝对不是新移民之梦！也不利于孩子健康成长，也不利于孩子接受的正规西方教育。而是一部分新移民自己参照国内应试教育体制营建的小“名社区”和“名校区”，人为推高社区内房价。人们在这样的社区生活，不但大人苦，孩子更累。所以新移民选房时，不要为这样的“虚名”所累！去买适合自己的房子，这样非常有利于新移民在加拿大过上轻松的生活。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com, 或微信：junli64）

多伦多最大的唐人街–士嘉堡

多伦多最大的唐人街–士嘉堡

多伦多地产经纪 李 军

很多新移民在登路多伦多前，尤其以前没有出过国的朋友，在国内都会有这样的疑问，诸如，自己的英语程度在多伦多能否适应多伦多的工作环境；孩子到这完全陌生的环境能否适应当地的学校教育；家庭能否与当地社会融合在一起等等问题。然而，一旦当您在多伦多士嘉堡安置下来，您会感觉您在国内多虑了，因为这里几乎和国内没什么两样。走在大街上，举目所视，尽是操着普通话的华人。这里有星罗棋布的华人大型超市，餐馆；专为华人服务的媒体，诸如华人电视，华人报纸；各种专门为华人工作场所，诸如，有很多华人的工厂和公司；和为华人服务华人家庭医生。新移民来到这里有回到国内某个城市的感觉。有些年纪较大的一点的大陆移民，即便一句英语也听不懂，在这里也照样有工作，有生意，有漂亮的房子和车子，感到生活非常方便。难怪很多人认为士嘉堡是多伦多最大的唐人街，这是因为士嘉堡有新移民在多伦多成长的良好的社会环境，学习环境和工作环境。

士嘉堡相当于多伦多的一个大区。其实，华人大多集中在士嘉堡的西北角，北与MARKHAM,西与YORK 区比邻，南面临安达略湖。近年来，这里的已经逐渐演化成为多伦多第一大唐人街。越来越多的大陆新移民安居于此，是因为这里有他们需要的理想社会环境。这主要体现在方便的社会服务，良好的治安，成熟的华人社区。当人们来到一个全新的国度和城市。最担心的是自己是否能被这个新环境接纳；是否由于自己的不同文化背景，而被当地人歧视。但当新移民落脚在士嘉堡时，人们会发现自己所有的担心和忧虑都是多余的。这里的政府机构很多公职人员都是华裔，语言上根本就没有障碍；而且政府的工作人员服务非常尽职尽责，他们确确实实的是为人民服务，为新移民服务。而社会治安方面，更是令人们感到惊讶。当地人外出上班，有些居民根本就不锁门，即便是锁门，门窗也仅仅是玻璃。这里从来没有见过像国内的安全门和窗外的防护钢筋。对初来乍到的人们，在这里，真有点“夜不闭户”的感觉。很多大陆的老年人尤其喜欢士嘉堡，主要因为这里完善的华人社区，这里有多伦多最密集的华人大超市，华人餐馆，和华人家庭医生，甚至图书馆里有很多华人书籍和中港台DVD光碟供华人欣赏。所以，很多上了年纪的大陆老华人，即便一句英语不会说，照样在士嘉堡华人社区里生活的很愉快。所以，对于很多认为自己的语言有些不足新移民最好选择士嘉堡作为自己在多伦多发展的起点。

新移民选择士嘉堡来发展，更重要的原因是这里有非常好的学习环境。在士嘉堡，有很多政府和教会办的免费英语学习班。初来乍到的大陆新移民，白天在工厂打工，晚上到免费英语学习班学习英语。在这里亲身体会过去国家领导人早期“勤工俭学”的滋味。在英语学习班理，汇聚了来自大陆各省的新移民，相互交流找工作和学习的体会。那时，人们的工作和学习是紧张的和愉快的。课堂上，老师是那么耐心和热忱地为我们纠正英语发音。即便是现在回味起来，也倍感亲切。此外，士嘉堡还有闻名于世的多伦多大学和CETENNIAL COLLEGE,和SENECA COLLEGE. 很多来自大陆的技术移民，或是由于长期在国内不从事技术工作，而面临技术更新；或是专业英语不足需要回到COLLEGE重新进修。这里的COLLEGE 有专门针对大陆新移民的上述问题开办的专业升级。大陆有工作经验和相关教育背景新移民可以免修很多课程，大幅度地节省时间和金钱。在这里，新移民可以通过在COLLEGE短时间进修培训拿到当地文凭，掌握，和更新自己的工作技能，重新在多伦多找到自己的专业工作。还有，这里的COLLEGE 还为国内有工作经验和教育背景的留学生提供短期学习课程，拿到与正常全日制学生同样效力的毕业证和工作签证。据此，留学生可以节省很多钱和时间，获得资格申请加拿大技术移民。另外，士嘉堡有很多优秀的高中，这些高中为新移民子弟提供良好的学习环境。所以，很多想在多伦多重新充实自己的专业技能，专业英语技术移民，想办理加拿大技术移民的留学生，和想为自己孩子寻找良好学习环境的家长，士嘉堡真是一个非常正确的选择。

士嘉堡还有很好的工作环境。尤其对于初来乍到，英语不好的新移民，士嘉堡是一个非常理想的选择。当年，我在温哥华飞往多伦多的飞机上，看到满机仓里全是黄头发蓝眼睛的老外，心里真是紧张，担心到多伦多是否能找到工作，担心到多伦多如何生存。其实，加拿大是一个高度发达的国家，人们在加拿大不存在生存问题，只存在发展问题。士嘉堡有很多中国人的公司和工厂。这些工厂和公司内部，不论是管理人员和工作人员清一色是中国人。即便不会英语，工作起来也不碍事。在士嘉堡，人们经常会看到很多在国内已经退休了的人员，随子女来到多伦多，他们在士嘉堡重返工作一线，到华人工厂工作。这里，他们体会工作的乐趣，重新焕发生命活力。新移民在士嘉堡可以非常快，非常顺利地发展。很多大陆新移民都有类似的经历，先是“勤工俭学”，之后是一边干着临时的工作，一边找自己的喜欢的工作或是发展自己的个人事业。我是这些大陆新移民的普通一员，我也有大多数新移民所经历的类似经历。在士嘉堡，只要您不挑工作，找个普通工作是非常容易的。落地没几天，我就找个生产西人食品的工作，然后到生产汽车配件的工厂工作，而后是生产门窗公司工作，还在华人餐馆包过饺子，咖啡店卖过咖啡，经营过便利店。总体感觉在士嘉堡，新移民即便英语不好，不论是找个简单工作还是开展自己的个人事业都是非常轻松和顺利的。所以如果新移民感到自己的英语不太好，想在多伦多发展的顺利一些，那您就来士嘉堡。

最后，需要澄清的是一些误导。有些人说士嘉堡的治安不好。其实这种说法是有些以点盖面的。士嘉堡很大，面积约是多伦多的三分之一。说士嘉堡治安不好，只能说是一个小小的局部不那么好，这和士嘉堡华人社区没有任何联系。其实多伦多其它社区也存在同士嘉堡同样的问题，也存在局部小区域治安不那么好现象。因此，不能一概而论说士嘉堡的治安不好。实际上，士嘉堡华人社区的治安状况还是良好的。但这些误导，导致士嘉堡地区与多伦多其它地区相比，整体房价偏低。众所周知，士嘉堡的开发比较早，每户房子的院子占地面积很大；不像最近几年新开发的区域，那里的房子看起来很新很大，但是占地面积很小，房与房之间距离很窄，而且院子深度也不够。随着时间的推移，GTA不断向四周延伸，士嘉堡也会逐渐成为GTA的核心地带，越来越多的新移民会安居于士嘉堡，士嘉堡的土地价格将随之不断升级，士嘉堡的大院房子将会越来越升值，而且安大略省有FILL IN 计划，将来院大的房子，可以向政府申请加建或改建更大的房子用来出租，以节省安省土地，繁荣城市。所以，选择先机在士嘉堡投资物业，将来一定会在将来得到较好的回报。

综上所述，来自中国大陆的新移民，同来自其它国家相比，诸如，与原英国的过去殖民地国家或现在的英联邦国家的移民相比，有共同的弱点，就是英语相对比较差一些。所以，如果新移民一着陆就直接到纯讲英语的社区去生活和工作，感受到各种冲击会非常强烈；但如果先在士嘉堡实现软着陆，就是在多伦多完善华人社区士嘉堡先适应一段时间。如利用士嘉堡良好的学习环境，先学习一下日常英语口语，解决日常必要的交流问题；如利用士嘉堡良好的工作环境，先找一份临时工作支撑自己的生活和学习；如利用士嘉堡廉价的物业，创办一个小生意或买一份物业，以此作为在多伦多发展的起点。这样的过程会使新移民在加拿大这个全新的国度里，发展得更平稳，更顺利，更安全，和更快捷。（联系电话 647 824-6916，微信 junli64  或电邮peterlee6869@yahoo.com）

买房卖房为什么找地产经纪

买房卖房为什么找地产经纪

多伦多地产经纪 李 军

“信息不对称” 是指在市场经济条件下，市场的买卖主体不可能完全占有对方的信息，这种信息不对称必定导致信息拥有方为谋取自身更大的利益而使另一方的利益受到损害。这一理论是由三位美国经济学家提出来的，为此，这三位美国经济学家还获得诺贝尔奖金。“信息不对称”在我们现实生活中是非常普遍存在的现象。比如多伦多便利店买卖，对于便利店的真实情况和真实价值，卖便利店的店主一定要比买便利店的买主知道的多。“信息不对称”对市场的影响是非常大的，它常常会引起消费者“逆向选择”，致使商品价格扭曲。比如，房屋价格上涨，按照常理，市场需求会下降；但由于“信息不对称”，会导致消费者“逆向选择”，消费者不但不会降低消费欲望，反而越涨越买。在多伦多，怎样使市场的两个主体，即买房者和卖房者对房屋这一主体的信息趋于对称，使新移民买卖双方在房屋买卖过程中利益均衡，这客观上要求一个中介的存在，通过中介对该房屋历史信息的披露，和周边环境的评估，和对整个房屋市场的宏观预测，使买房弥补信息的不对称，使房屋交易市场趋于公平，公正合理。所以说，房屋市场买卖双方若想对所交易的房屋的基本信息大致对等的前提下交易，地产经纪的介入是必不可少的，因为地产经纪能为买房者提供房屋的历史信息，Value Added Service，和帮助买房者规避房屋交易过程中的风险。

首先，任何一个房屋的购买者，对所将购买的房屋历史非常感兴趣，这是因为该房屋的历史背景与房屋的价值有直接的联系。多伦多地产经纪，会基于他们的专业动态数据库，对客户所感兴趣的房屋的历史背景做详细的专业介绍。使买房者对要买的房子“知根知底”。比如，该房屋的房龄，历次交易历史和交易价格以及周边的类似房屋近期交易价格，房屋所在的社区情况和学校情况等等。这些房屋信息，新移民了解的越多，对房屋的估价就越准确；相反，如果买房人，在买房之前，对上述信息一无所知，那很可能出个高价买个不理想的房子。而在多伦多，买什么都能退货，唯独买二手房子不能退房。有个熟人跟我讲，他就有这样的教训，当他们刚来多伦多时，他对多伦多的房地产市场了解还停留在国内的认识上。他认为买房子很简单，只要是看准房子，交钱过户就完事。所以，他在买房时，没有请地产经纪；但该人也很认真，他搞来个多伦多房屋买卖合同，然后精心阅读。觉得自己已经很明白了，就与卖方经纪谈妥买来个二手房。房屋过户之后，发现自己买的房子，是前业主半年之前买的，而且前业主的成交价远远低于他的成交价，而且周围的类似房子价格也远远低于他的成交价。他为此非常后悔他没有接受地产经纪的专业服务。上述例子说明，新移民在多伦多买房子，地产经纪提供的服务并不只是一个专业合同，而是有关房屋全方面信息服务，专业地产经纪的动态数据库有很多详细的房屋信息和数据。这些必要的信息和数据对新移民购房都是必不可少的。

其次，多伦多地产经纪给客户提供Value Added Service. 这里需要澄清一个普遍存在的错误的认识，很多新移民认为是地产经纪是把卖方卖房的钱分出一部分给地产经纪。事实不是这样的。在多伦多，大多数买房子的人，他买房的总价格中包括两部分，一是房子的物业价值，另外加上卖房的专业服务价值。在这里，物业价值是房子的业主提供的；卖房的服务价值就是地产经纪提供的。这两种价值组合才是买房方付出的房屋购买总价。有价值的房屋，只有在有价值的服务中才能充分体现，也就是在地产经纪的Value Added Service基础上才能得以充分体现。 换句话说，房屋的价值只有在多伦多地产经纪的专业服务条件下，才能得到充分体现。多伦多房地产经纪的Value Added Service是多方面的；其中最主要的就是使房屋在更广阔的市场上上市。毋庸置疑，市场越大，房屋的销售机会就越大，房屋的价值就越易出充分体现。有很多例子充分证明上述观点。多伦多的一些新移民都会有类似体验，当新移民最初打算自己卖房屋时，比如他房屋的价值是50万加币，他在报纸或其它途径打广告，但很可能，他卖了很长时间都没有卖出去，或者低于这个价值卖出去他的物业；但如果他的房子交给多伦多地产经纪去卖，很可能在较短的时间内以53万左右卖出。这是因为多伦多地产经纪的专业数据库网页，能使更多的房屋潜在买主知道该房屋在出售，而房屋的价值体现的必要条件之一就是所卖房子的市场充分大；反之，较小的市场和不为人所知的房屋买卖，房屋的价值是无法充分体现的。所以，新移民要卖房一定要请地产经纪帮忙。地产经纪的工作就是使您的房屋的价值得以在多伦多房屋的充分大市场体现价值实现价值，甚至在更广阔的世界市场上充分体现价值和实现价值。

最后，多伦多地产经纪的工作会规避新移民房屋买卖过程的风险。多伦多的房屋买卖过程存在很多风险。多伦多地产经纪的工作作用之一就是使新移民在买房过程中，规避这些风险。有些风险，新移民在网上或新闻中可以看到，比如大麻屋，凶杀屋等等。但有些风险对于没有受过专业培训的新移民，无论您的想象力多强，都是想不到的。地产经纪的专业合同是几百年来进化过来的，合同的每一个条款都是存在过重大经济纠纷。所以，现在这些条款成为标准条款。如果卖房时，卖方要求标准合同中删掉一个或几个条款，房屋立刻会大幅度贬值，甚至没人敢买这个房子。举个最简单的例子。比如房屋和生意买卖合同的“RESIDENCY”条款，就是保护买方的很多合同条款之一。如果没有这个条款，卖方也不是加拿大税务居民，卖方将生意或房屋卖给买方后，还拖欠政府很多税，卖方卖完房屋或物业，拿到钱跑了，那买方有义务付清卖方所拖欠的政府税。政府税不能因为物业买卖而灭失，卖方找不到了，买方承担。合同中的其它条款也重要，甚至更重要。每个条款对买卖双方都是公正，公平的。遗漏任意条款都会对买卖双方带来经济损失和纠纷。到物业交接时，买卖双方律师会根据各同内容，执行合同。其实，地产经纪不是一个人在为您服务，而是一个成熟的机构和团体在为您服务，在保护您的利益。多伦多地产经纪通过自身细致和专业服务能有效地规避新移民在买房过程中各种潜在的风险。

总之，新移民在多伦多买房置业过程中，由于多伦多的木质房屋的构造复杂，价格昂贵，以及存在着 “信息不对称”问题。这些问题的存在，使得多伦多地产经纪在多伦多房屋买卖过程中的作用已成为不可替代的。二百年来，多伦多地产经纪一直作为一个专业职业存在着，既然长期一直存在就一定有其长期存在的合理性。它的合理性是在于，平衡房屋买卖双方享有市场信息，增强房屋市场透明度，降低房屋市场的欺诈行为，提高房屋市场效率。地产经纪服务经过不断进化和完善，多伦多地产经纪的服务规范，服务质量，和服务范围已趋成熟。经过多伦多地产经纪的专业服务的多伦多房屋和生意买卖市场，已基本实现信息公开透明，使买卖双方对房屋或生意的信息大致对等的前提下，实现自由交易。此外，多伦多地产经纪还为多伦多房屋买卖提供Value Added Service。多伦多地产经的专业动态数据库网站，使任何一位经过多伦多地产经纪出售的房屋得以在整个多伦多，整个安大略省，整个加拿大甚至整个世界市场范围，充分体现出售房屋的价值，充分实现出售房屋的价值。最后，新移民通过多伦多地产经纪买卖房子，可以规避很多房屋买卖过程中的风险。使新移民在多伦多买房，买的放心，住的安心。（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或微信:junli64）

多伦多房价不断上涨的动力

多伦多房价不断上涨的动力

专业，专职地产经纪 李 军

长期以来，多伦多的新移民一直困惑多伦多的房价为什麽总是不断的上涨，而且越长越快。去年五，六十万加币的独立房，今年就变成六，七十加币，明年可能会更高。一样的买房预算，随着时间推移，可买的房子的满意度，越来越低，可选择的余地越来越小。尤其是看了几年房子，还没买成房子的新移民，发现几年间，本来原来可以买得起的房子，现在却离自己很远了。十几万，几十万加币不知不觉地被这不断上涨的多伦多房价给吞噬了。很多人疑惑，2009年美国金融危机后，大多数西方国家的房地产普遍不景气，长期处于低迷的情况下；为什么多伦多的房价却不下降，反而更加繁荣。金融危机后的多伦多房市不但没有受影响，房屋成交量反而比危机前更大，房屋成交价格反而比危机前更高，和房屋价格上涨速度反而比危机前更快。人们知道”存在就是合理的“。多伦多房市这样别树一格的发展，一定有有它存在的内在合理性。毋庸置疑，正确地理解和把握多伦多房地产的发展趋势，和发展方向对人们投资多伦多的房地产业有极其重要的意义。探讨多伦多房价不断上涨的内在动因。人们发现，多伦多社会，自然环境好，而房价却相对低；国家的长期的超低利率政策；和国家稳定的留学，移民政策是多伦多房价不断上涨的动力。

首先，多伦多房屋价格上涨原因之一是多伦多的房屋价格相对低。众所周知，多伦多无以伦比自然环境和社会环境，多年来，一直被全球权威机构视为世界最适合人类生存发展城市前十名。也就是说，多伦多是全球一线城市，是全世界顶级排名城市。逻辑上讲，多伦多的房价应当与多伦多的城市排名相匹配，应该是是全球比较高的才对，至少不应低于一些发展中国家的一线城市房屋价格。但事实上，多伦多的房价相对很低，不但相对世界其它大都市，多伦多的房价低，就是比一般发展中国家的房价也低了很多。在一些发展中国家的一线城市，很多公寓的价格都超过一，二百万加币。而多伦多的很多有前庭后院的独立房的价格才五，六十万加币。那些发展国家的一线城市房屋价格有什么资格比全球顶级城市的房屋价格高这么多？这巨大的反差自然会不断推动多伦多价格上涨。人们可以设想一下，如果多伦多现在可以任由全球人士定居，那多伦多的房价一年会涨到什么程度。只是由于每年政府限制新移民的数量，房价每年的涨幅被控制在合理区间。但多伦多房价相对低的事实仍然存在。而很多生活在多伦多的人，意识不到这个多伦多房屋价格相对低的事实。总是感觉多伦多的房屋价格高，涨得快。当然，人们在多伦多长期工作生活，多伦多的房价相对于人们的工资收入，无疑是涨得快一些。但人们要把多伦多的房价和世界其他城市比，那结论多伦多的房价还是相对比较低。只要多伦多的房屋价格比其它发展中国家的城市价格低，那多伦多的房屋价格一定还会继续上涨。

其次，国家长期低利率政策也是多伦多房屋价格上涨动因。一般来说，央行利率越低，房屋市场的价格就会越高。自美国金融危机以来，加拿大央行不断降低本国利率。以此降低本国货币的币值，以此鼓励投资，鼓励发展，以此来提高本国的制造业产品在国际市场的竞争力。所以，在全球一体化的今天，低利率政策是很多国家的不得不采取的政策，因为它是国家争取本国产品在国际市场份额的最有力的工具。认识到这一点，就辨清多伦多房屋市场发展的方向。长期低利率政策还会引发货币贬值。人们知道，不同时期的货币价值是不等值的。货币是随着时间而不断贬值，而且利率越低，贬值越快；而土地价值正好相反，它是随着时间而不断增值。300年前，720万美元可以买一个170万平方公里的阿拉斯加州；而今天，多伦多的一套高档民宅就价值800多万美元，甚至更高。这里货币相对土地贬值，人们是不难理解，人们不解的是近十几年来，货币贬值如此之快。各国政府除了降低利率，还搞量化货币的金融手段，大量发行纸币。造成货币贬值，使货币购买力不断下降。致使十年前完全可以买一套房子的钱，现在只能买半套甚至更少。所以，很多人不敢储蓄纸币，把在多伦多买房子作为家庭财产保值增值的一种手段。这也加剧了多伦多房屋市场价格上涨速度。

最后，加国的长期稳定的留学和移民政策也助推多伦多的房市价格。一个城市的房屋市场发展与城市人口有着密切关系。一个城市人口不断增长，城市的房屋价格增长才有可靠的保证；反之，如果一个城市人口停止不前，或不断下降，那这个城市的房屋价格不但没法保持长期增长，甚至会大幅下降。多伦多是国际化城市，是多元化城市，是留学，和移民城市。多伦多的房屋价格不但受全球房地产投资者影响，而且受不断涌入留学和移民影响。多伦多每年都有几十万新人来到这里留学和移民。这些新人为多伦多城市发展带来活力，带来生机，也带来需求。新来的人们不论是在这里学习，还是在这里工作，都得有住的地方，都得需要房子。这就会给多伦多的房屋市场发展带来动力，从而推动多伦多房屋价格上涨。人们要以动态的眼光看多伦多的发展。多伦多当今人口才不到300万人口，整个GTA才500多万人口。以加拿大的资源，以多伦多的发展趋势，不远将来整个加拿大整个国家发展有六七千万人口，GTA的人口发展到七八百万，这是很正常的发展。加拿大太广阔了！多伦多太迷人了！对此，人们不会惊奇吧！假如这个设想成立，那么，未来的几百万新来人口势必对整个GTA和多伦多的房屋市场价格起推动作用。

总之，新移民来到多伦多，要充分认识多伦多的房屋价格发展趋势。认清多伦多房屋价格不断上涨是有其内在的动因。从而主观上争取及时买到适合自己的房子，这对全家在多伦多发展是非常重要。十多年来，一些新移民不断错过买房大好时机，给家庭在多伦多发展带来很大经济损失。有时，甚至会出现这样的情景，如果一个家庭十年以前来到多伦多买一套独立房，十几年来什么也不用干，都比同期来的新移民家庭，辛辛苦苦打了十几年工，但没有买房的家庭财富增长的多，增长的要快。这是在多伦多很令人费解的现象，很普遍的现象，也是很真实的现象。但过去不代表将来，大家买房还是要慎重。但过去十几年的多伦多房市的高速发展，这些惊奇的房屋市场现象一定会触发人们去思考，去想象，去认识多伦多市场发展的动因，和这种现象存在的理由。当然，发展的动因和理由很多，但多伦多社会，自然环境好，而房价却相对低；国家的长期的超低利率政策；和国家稳定的留学，和移民政策无疑是多伦多房价不断上涨的动力（本文仅为学术探讨，不做买房投资依据 请联系 （647）824-6916 , 微信 junli64 ）