楼市降价风暴刮至华北：秦皇岛有楼盘六折甩货

楼市降价风暴刮至华北：秦皇岛有楼盘六折甩货

　　华夏时报记者 赵普 董映颉

　　秦皇岛、北京报道

　　长三角楼市掀起的降价风暴，目前已刮至华北区域。

　　3月12日，当《华夏时报》记者来到位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”售楼处时，这里显得很冷清，偌大的接待大厅只有一个销售人员和一个购房者。

　　“我们现在所售房源打六折，大概有100套房左右，均为大户型现房销售，均价8000-9500元/平方米，”现场销售人员告诉记者，该项目是由天洋房地产公司开发，今年6月份就将交房，为了尽快卖出去，开发商承诺，购房后银行将连续4年每年返还给购房者10%的总房款。”

　　实际上，对秦皇岛楼市而言，降价并不是最严重的事情，令市场感到“惶恐”的，是已经有开发商陆续撤离。

　　降价40%

　　资料显示，“珠江道12号”由天洋房地产公司在2009年、2010年进行开发，从2010年开始销售。

　　上述销售人员表示，购房时，购房者将与开发商签订购房合同，合同约定房价为目前房价的六折，也就是约为5000元/平方米，其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。

　　“还有近百套房源开始进行六折促销，这说明这一项目的销售问题十分严重。”一位不愿具名的业内人士认为，其销售周期漫长，主要是与其开发的大户型有关，此外当地需求也在逐年下降。

　　“珠江道12号”销售的困境并不是个案，据本报记者调查了解，在秦皇岛，大打折扣优惠的楼盘还有很多，而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。

　　例如，去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米，但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元，更享受首付6万”的广告。

　　而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期，对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房，但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠，均价6500元/平方米。

　　“秦皇岛新房的价格普遍在8000-9000元每平方米，但从年初出现了一批价格单价5000多元的房源，这相当于当地经适房的价格了。”一位在开发区也有在售项目的房企老板对本报记者表示。

　　库存压力凸显

　　让多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是秦皇岛楼市供需结构的失衡。

　　搜狐焦点网提供的数据显示，秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米，其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米；而去年的整体供应量是570.53万平方米。

　　“由于去年供应量过大，已经出现大批项目完不成任务的现象，而今年跟去年相比又将增加260多万平方米的库存，预计今年的市场竞争要用‘惨烈’来形容了。”当地业内人士表示。

　　“秦皇岛楼市的库存量、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长，拿森林逸城项目来说，北京客户占到六成以上，冬天入住率估计不到五成。”熟悉当地项目的一位业内人士表示，这与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。

　　2009年，秦皇岛启动“旅游立市”战略，要求5至10年时间，把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后，秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示，当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。

　　实际上，泡沫的影子此前已经隐现。

　　思源经纪秦皇岛分公司的数据显示，截至2012年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米，北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套，面积14.5万平方米。

　　库存压力巨大，开发商不得不降价跑量。根据某机构对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计，秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米，其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米，27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米，商业楼盘项目2个，均价为16750元/平方米。据业内人士统计，2014年2月份，秦皇岛超过九成项目均没有涨价。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，近期杭州等地楼市曝出的降价案例预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重、人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

　　开发商陆续撤离

　　“我们现在撤回了一部分三四线城市的团队，尤其是北方的海边小城，”一家全国性房企的老板对记者表示，“因为现在很多三线城市海景房的产品都面临着过度饱和的情况。”

　　按照上述房企老板的说法，最近两年，外地旅游度假人群的消化能力并不理想，这不仅表现在秦皇岛主城区和海港区，即便是在以度假和养老需求为主的三四线区域，同类项目的销售也步履维艰。

　　在本地刚需有限的市场条件下，调整产品结构，以改善型产品为主，已经成为秦皇岛有危机意识的开发商的集体动作。

　　“但是本地改善市场毕竟也是有限的，目前这个区域的需求已经无法满足我们对市场的需要，这也是我们撤出该区域的关键原因。”上述房企老板说。

　　做出同样决定的开发商并不在少数。“据我们了解，现在已经有不少开发商逐步撤出秦皇岛等三四线城市，重新将目标对准一线城市，其主要原因就在于三四线城市的市场已经出现供应过剩的局面。”一位分析师对记者表示。

　　据记者了解，今年起，辽宁东戴河新区楼盘开始集中推售。由于地价相对低廉，东戴河新区商品房平均售价为6500元/平方米，而去年秦皇岛南北戴河项目成交均价为8491元/平方米。价格的差距，将分流来自北京和东北区域的度假养老客户，给秦皇岛度假房市场再次带来冲击。

郎咸平：中国距香港式楼市崩盘就差半步

郎咸平：中国距香港式楼市崩盘就差半步

 我们距离香港式的衰退就差半步，因为香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

　　我们距离香港式的衰退就差半步，因为香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

　　第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。

　　香港土地产权向来为政府所有，批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格愈高，则政府收益愈大。人们现在已认识到，回归前的港英政府对香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。

　　香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢？我举三个层面来说：

　　第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业而转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。

　　第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

　　第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股占港股总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30％以上。

　　那么，我们对比一下今天的中国经济数据：

　　第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值(GDP)的46.6%。

　　第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

　　第三层面：金融依赖。房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能相当于贷款总量的60%。

　　第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市股市，制造经济虚假繁荣。

　　九十年初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年百分之十的高通胀侵蚀，逼使人们四出寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。但是，港英政府对负利率采取放任自流的态度。早在九二至九四年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍，港英政府颁布多项压抑炒楼的措施，包括七成按揭上限，把楼市冷却下来，价楼稍为回挫。

　　但是，末代彭定康随后把精力都放在折腾政治上面上了，根本不理负利率的的问题。1994年他在搞政改方案，1995年在忙着搞立法局选举。由此导致，炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从九六年初起，楼价先是收复早一两年的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。到了香港脱离殖民统治当天（九七年七月一日），楼价在这新一轮的炒风再度上升了八成，连同九二年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四十平米不到的房子动辄要花两三百万。

　　我们今天呢？根本不理负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题，而且我们最可恶的是通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3%，官方公布的通货膨胀率在4.9%，一年期的贷款利率是6.06%，所以，你存款一定是亏钱的，贷款也是亏钱的，银行怎么都不亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到了，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动40%，也就是七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗？据中国之声《全国新闻联播》报道，目前，温州高息贷款月息突破一角，中小企业借100万当月还清的话，还要还10万的利息，换言之，利息相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策就是逼着你去买房保值。

　　第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，忽然不顾一切打压楼价。

　　1997年10月8日，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；十年内全港七成的家庭可以自置居所；将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。 董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例为4：1，楼市不崩盘才怪。

　　我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺！

　　2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。那么好，大家知道20万套是什么概念吗？北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4:1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底就是2:1的重拳。【金隅自住房中签比率120:1】

　　那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句说，上海现在计划的重拳是1.5:1。

　　而且我要提醒大家的是上面这个1.5:1或者2:1其实我算得不对，因为中央和地方一直在修改计划，现在的版本是十二五规划提出新建保障性住房3600万套，其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面积仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房，按平均每套75平方米计算，约为7.5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来算，就是27亿平方米。我们实际上是以3.5:1的力度来打击房地产市场。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地产才崩盘的，而是才开工了没几年房地产市场就完蛋了。

　　过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。所以，现在是房地产市场生死存亡的时候，往前再走半步就是万丈深渊，我劝大家不要犯香港这种致命的错误！

　　我们做什么事情都喜欢一刀切，而且我们到现在都不懂，我们需要大量的非政府公益组织提供类似的公共产品，这样才能督促政府部门提高效率。廉租房尤其需要如此管理。否则，政府投入再多的财政资源也没有用。

　　这方面我们应该学学美国。1974年尼克松政府出台了《住房和社会发展法案》，该法案规定凡是符合公共住房申请资格的租户，都可以从地方住房管理机构获得租金证明，拿着这张证明就可以到私人住房市场上去租房，租金按市场价支付。根据这项法案，政府把租金分成两类：一类是以房屋为基础，只要房主愿意加入租金补贴计划，且房屋租金和房屋质量符合联邦政府标准，客房只需要缴纳不超过家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差额部分可凭住房券向政府兑现现金。在纽约的黄金地段有座叫“孔子大楼”的公寓，就是当地政府为低收入华人提供的廉租房。还有一类租金，是以租户为基础，也就是领取租金补贴的人只能将这笔钱用来租赁指定范围内的指定住房，比如老年公寓。在获得补贴后，一居室租金大约是400多美元，两居室租金也不过500多美元，政府差不多补贴了200美元，很划算的。事实证明，美国政府通过市场化的操作手段帮助低收入者的住房计划是很成功的。

　　与此同时，美国政府还以补贴或者社会项目招标的方式来扶植一批公共组织和公共部门竞争。比如在美国有一个由基督教组织筹办的“避难所”，无家可归者可以申请到这里免费吃住。这里不仅有不同的房间，还有食堂、电视图书室、健身房、电脑室、洗衣房、儿童游乐场，等等。要住“避难所”，就必须晚上10点30分上床睡觉，早上6点30分起床，而且白天必须出去找工作或接受社区的免费职业技能培训。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由避难所代为保管，攒够了2500美元，就可以到社会上租房子独立生活了。而我们缺少的正是这样的公益性组织。因为在我们现有制度下，申请成立公益组织的程序非常复杂，门槛又高，基本是不可能的。

媒体称中国房价已现灭亡迹象 一二线先于三四线（引用）

　　2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔，国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况，中等收入者在购房时的感受更为强烈，当购买一套住宅要比几个月前多付几十万，他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。

　　俗话说，“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资品都是一路高涨之后突然大幅下跌。中国的房价也不可能例外，经过2013年的“疯狂”之后，它已经出现了“灭亡”的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转，甚至可能崩盘。

　　房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%，同比下跌46.3%。显然，北京过高的房价抑制了需求。近几年，北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积，例如，2013年，住宅竣工面积为1692万平方米，而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说，北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况，导致待售商品住宅面积年年增长，2012年为789.5万平方米，约为半年的销售量，如果继续增长，就会成为房价下跌的压力。

　　房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%，10月以后降到了1%以下，今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右，全年房价涨幅只有6%左右。

　　目前的房价走势如逆水行舟，不进则退。当人们预期房价会快速上涨，刚性需求者才会急不可待地购房，为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位，为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售，不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓，人们的预期出现分歧，刚性需求者、投机投资者就会观望，销量就会下降；开发商占用的资金越来越多，当资金成本高于预期盈利时，他们就会降价以增加销量，加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右，他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。

　　所以，房价一旦涨幅下降，就会很快转变为下跌。2008年，房价走势本来已经进入了这样的节奏，但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年，将会再现开发商竞相降价的局面，如果没有救市措施，那就会一发而不可收拾，完全可能像温州房价那样“跌跌不休”。

　　现在，关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派，他们认为，房价走势会出现分歧，一二线城市会继续上涨，而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题：三四线城市供过于求的状况更严重，所以下跌的压力更大。但是，目前房价的走势其实是由预期收益和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向，在一二线城市房价下跌之后，人们对三四线城市房价的预期将发生改变，导致三四线城市楼市崩盘。

中国楼市崩盘论再次发酵 “楼市崩盘”有三大前兆（引用）

　　近日，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“中国楼市崩盘论”再次发酵。所谓楼市崩盘，是指房产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，出现急剧下跌的现象。

　　楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

　　楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

　　事实上，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。

　　楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性。第一，一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前，住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。第二，房价大跌前股市疯狂，股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时，股市会经历一段疯狂上涨后暴跌，并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂期”。例如，1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日的日本股市却创下历史新高，紧接着自1990年首个交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。第三，房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降，房地产呈现有价无市的局面时，这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月，美国成屋销售下降了8.4%，随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。

　　对于“中国楼市崩盘论”，很多人不以为然。中国首富、万达集团董事长王健林就曾表示，“楼市崩盘论在10年前就已经出现，但市场却一直没有崩盘，现在又出现了，只是借着杭州楼盘降价的消息延续了这种论调，在我看来，提出这种观点的人要么是别有用心，要么是智慧不够，是弱智。”（申佳平）

地方债还债高峰期将至 土地市长纷纷变还债市长(cited)

地方债还债高峰期将至 土地市长纷纷变还债市长

　　今天，全国人大代表、佛山市市长刘悦伦被记者一路追问地方政府债务问题，刘悦伦表态：在我任上要严控债务，不再增加，而且要递减，已做了一个详细的还债计划。

　　去年两会上，刘悦伦接受记者采访时坦言：佛山政府债务是比较重的，在广东省排第二位，但还没超出可控范围。

　　据了解，前些年佛山市政府为刺激经济借贷银行的大批债务已逼近还债付息的高峰期，政府需还银行债务压力加大。“毫无疑问是有负担的”，刘悦伦坦言。

　　无独有偶。今天，同样作为人大代表的杭州市长张鸿铭和温州市市长陈金彪，都被媒体紧追不舍。

　　近来，杭州、温州等地一些楼盘房价出现下滑，引发市场波动。今年2月，杭州两个楼盘价格下跌引爆楼市，内地多个城市出现甩盘降价情况，引发了楼市崩盘论的担忧。

　　张鸿铭今天解释说，主要是杭州两个楼盘价格下跌，目前除了这两个房地产公司的尾盘有降价外，其他降价楼盘要么是虚假信息，要么是少量特价房，杭州整个楼盘房地产没有呈现崩盘迹象。

　　陈金彪也主动回应温州房价没有拦腰斩断。但他表示，自2011年起，温州房价确实开始回落，目前为止回落了1/3。

　　而他认为“31%的价格回落是回归理性”。

　　杭州、温州两位市长同时表示，都加大了土地供应量，稳定市场预期，房地产价格不会大起大落。

　　中国的市长怎么当？有人称是“土地市长”，即要想当市长，如何经营城市其实得很简单，卖地拿钱，再搞基础设施，招商引资，变成循环，如此形成过去十年的发展方式，房价居高不下。

　　如今，持续狂飙的房价出现区域性波动，地方债务风险也在积聚，市长开始变得“不好当了”，如何转型成为摆在市长面前的一道现实课题。

　　今天，记者把地方债问题抛向刘悦伦时，他并未回避，而且直截了当地表示：至少在我的任上政府债务不增加，而且逐年递减下去。“不会出现债务违约，就是不会出现不还钱的情况。”刘悦伦挥了挥手：这个“绝对有把握”。

　　据报道，在今年2月间，刘悦伦首次透露了佛山政府性债务总额：1400多亿。他提出“建立政府性债务风险防控和预警机制”。

　　刘悦伦认为，长期以来地方政府依赖土地财政的惯性该刹住了，“土地财政只是一个短期行为，是权益之计，从长远来说，政府必须靠质量效益提升，一靠税收，二靠民间资本，要几条腿走路。”

　　审计署公布的数据显示，截至2013 年6 月底，全国各级政府负有偿还责任的债务逾20万亿元。

　　今年政府工作报告中提出，建立规范的地方政府举债融资机制，把地方政府性债务纳入预算管理。

　　对佛山而言，转型之路已经开始。近几年，佛山把一些基础设施建设推向市场，有3300亿资金来自民间，很好地解决一些资金问题。“要让土地财政越来越减少，更多地靠政府的财政收入和民间资本。”刘悦伦的思路很清晰。

　　“大概用多长时间还完债？”记者追问。

　　“大概要五六年，要让债务越来越走下坡路，要越来越少，佛山已做好了明确的偿债计划，虽然不能说完全还清，但基本上不成为负担。”刘悦伦答道。

　　而当记者继续追问“具体的债务数字是多少？”时，刘悦伦快步走向电梯，三缄其口，只说“太具体了，不好说”。

　　减少土地依赖症，越来越多的“还债”市长就会出现。

“信息不对称”与地产经纪价值

“信息不对称”与地产经纪价值

李 军

      “信息不对称” 是指在市场经济条件下，市场的买卖主体不可能完全占有对方的信息，这种信息不对称必定导致信息拥有方为谋取自身更大的利益而使另一方的利益受到损害。这一理论是由三位美国经济学家提出来的，为此，这三位美国经济学家还获得诺贝尔奖金。“信息不对称”在我们现实生活中是非常普遍存在的现象。比如多伦多便利店买卖，对于便利店的真实情况和真实价值，卖便利店的店主一定要比买便利店的买主知道的多。“信息不对称”对市场的影响是非常大的，它常常会引起消费者“逆向选择”，致使商品价格扭曲。比如，房屋价格上涨，按照常理，市场需求会下降；但由于“信息不对称”，会导致消费者“逆向选择”，消费者不但不会降低消费欲望，反而越涨越买。在多伦多，怎样使市场的两个主体，即买房者和卖房者对房屋这一主体的信息趋于对称，使新移民买卖双方在房屋买卖过程中利益均衡，这客观上要求一个中介的存在，通过中介对该房屋历史信息的披露，和周边环境的评估，和对整个房屋市场的宏观预测，使买房弥补信息的不对称，使房屋交易市场趋于公平合理。所以说，房屋市场买卖双方若想对所交易的房屋的基本信息大致对等的前提下交易，地产经纪的介入是必不可少的，因为地产经纪能为买房者提供房屋的历史信息，Value Added Service和帮助买房者规避房屋交易过程中的风险。

      首先，任何一个房屋的购买者，对所将购买的房屋历史非常感兴趣，这是因为该房屋的历史背景与房屋的价值有直接的联系。多伦多地产经纪，会基于他们的专业动态数据库，对客户所感兴趣的房屋的历史背景做详细的专业介绍。使买房者对要买的房子“知根知底”。比如，该房屋的房龄，历次交易历史和交易价格以及周边的类似房屋近期交易价格，房屋所在的社区情况和学校情况等等。这些房屋信息，新移民了解的越多，对房屋的估价就越准确；相反，如果买房人，在买房之前，对上述信息一无所知，那很可能出个高价买个不理想的房子。而在多伦多，买什么都能退货，唯独买二手房子不能退房。有个熟人跟我讲，他就有这样的教训，当他们刚来多伦多时，他对多伦多的房地产市场了解还停留在国内的认识上。他认为买房子很简单，只要是看准房子，交钱过户就完事。所以，他在买房时，没有请地产经纪；但该人也很认真，他搞来个多伦多房屋买卖合同，然后精心阅读。觉得自己已经很明白了，就与卖方经纪谈妥买来个二手房。房屋过户之后，发现自己买的房子，是前业主半年之前买的，而且前业主的成交价远远低于他的成交价，而且周围的类似房子价格也远远低于他的成交价。他为此非常后悔他没有接受地产经纪的专业服务。上述例子说明，新移民在多伦多买房子，地产经纪提供的服务并不只是一个专业合同，而是有关房屋全方面信息服务，专业地产经纪的动态数据库有很多详细的房屋信息和数据。这些必要的信息和数据对新移民购房都是必不可少的。

      其次，多伦多地产经纪给客户提供Value Added Service. 这里需要澄清一个普遍存在的错误的认识，很多新移民认为是地产经纪是把卖方卖房的钱分出一部分给地产经纪。事实不是这样的。在多伦多，大多数买房子的人，他买房的总价格中包括两部分，一是房子的物业价值，另外加上卖房的专业服务价值。在这里，物业价值是房子的业主提供的；卖房的服务价值就是地产经纪提供的。这两种价值组合才是买房方付出的房屋购买总价。有价值的房屋，只有在有价值的服务中才能充分体现，也就是在地产经纪的Value Added Service基础上才能得以充分体现。 换句话说，房屋的价值只有在多伦多地产经纪的专业服务条件下，才能得到充分体现。多伦多房地产经纪的Value Added Service是多方面的；其中最主要的就是使房屋在更广阔的市场上上市。毋庸置疑，市场越大，房屋的销售机会就越大，房屋的价值就越易出充分体现。有很多例子充分证明上述观点。多伦多的一些新移民都会有类似体验，当新移民最初打算自己卖房屋时，比如他房屋的价值是50万加币，他在报纸或其它途径打广告，但很可能，他卖了很长时间都没有卖出去，或者低于这个价值卖出去他的物业；但如果他的房子交给多伦多地产经纪去卖，很可能在较短的时间内以53万左右卖出。这是因为多伦多地产经纪的专业数据库网页，能使更多的房屋潜在买主知道该房屋在出售，而房屋的价值体现的必要条件之一就是所卖房子的市场充分大；反之，较小的市场和不为人所知的房屋买卖，房屋的价值是无法充分体现的。所以，新移民要卖房一定要请地产经纪帮忙。地产经纪的工作就是使您的房屋的价值得以在多伦多房屋的充分大市场体现价值实现价值，甚至在更广阔的世界市场上充分体现价值和实现价值。

      最后，多伦多地产经纪的工作会规避新移民房屋买卖过程的风险。多伦多的房屋买卖过程存在很多风险。多伦多地产经纪的工作作用之一就是使新移民在买房过程中，规避这些风险。有些风险，新移民在网上或新闻中可以看到，比如大麻屋，凶杀屋等等；但有些风险对于没有受过专业培训的新移民，无论您的想象力多强，都是想不到的。举个最简单的例子，如果一个新移民看好一个二手房。房屋的装修，房屋的位置和房型都很好，新移民对此房很满意，然后自己以50万加币的价格买下该物业，假设房屋没有其它的结构问题。但新移民能否想到，可能房屋附近的地表以下正埋着前业主一个废弃的油罐。在加拿大，环境保护的立法和执法是非常严格的。如果这个油罐已长期废弃被腐蚀后破损，罐内的储油已渗入地下，甚至污染地下水。那清理污染工作的费用，加之罚款的数目是惊人的，少则几万，多则几十万。如果，该新移民通过多伦多地产经纪买该房屋，多伦多地产经纪就会帮助该新移民避免类似上述风险发生。多伦多地产经纪通过自身细致和专业服务能有效地规避新移民在买房过程中各种潜在的风险。

      总之，新移民在多伦多买房置业过程中，由于多伦多的木质房屋的构造复杂，价格昂贵，以及存在着 “信息不对称”问题。这些问题的存在，使得多伦多地产经纪在多伦多房屋买卖过程中的作用已成为不可替代的。二百年来，多伦多地产经纪一直作为一个专业职业存在着，既然长期一直存在就一定有其长期存在的合理性。它的合理性是在于，平衡房屋买卖双方享有市场信息，增强房屋市场透明度，降低房屋市场的欺诈行为，提高房屋市场效率。地产经纪服务经过不断进化和完善，多伦多地产经纪的服务规范，服务质量，和服务范围已趋成熟。经过多伦多地产经纪的专业服务的多伦多房屋和生意买卖市场，已基本实现信息公开透明，使买卖双方对房屋或生意的信息大致对等的前提下，实现自由交易。此外，多伦多地产经纪还为多伦多房屋买卖提供Value Added Service。多伦多地产经的专业动态数据库网站，使任何一位经过多伦多地产经纪出售的房屋得以在整个多伦多，整个安大略省，整个加拿大甚至整个世界市场范围，充分体现出售房屋的价值，充分实现出售房屋的价值。最后，新移民通过多伦多地产经纪买卖房子，可以规避很多房屋买卖过程中的风险。使新移民在多伦多买房，买的放心，住的安心。（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

2014年楼市:崩盘不会,颠簸难免(引用）

2014年楼市:崩盘不会,颠簸难免

    近期，市场上看空中国楼市甚至传言“崩盘论”的情绪渐浓。楼市再次被看空的导火索有三：一是杭州部分楼盘大幅降价，以致业主开砸售楼处；二是以兴业银行为主的银行业开始对房贷默念“紧箍咒”，房地产股应声下跌；三是房地产大佬也开始悄悄变脸，先是王石警告“要小心了”，接着一向看多中国楼市的任志强也开始提示大家“要注意风险”。

    2014年的楼市走势究竟会如何？真的会如某些“大嘴”所说的那样崩盘吗？笔者的观点是：2014年中国楼市，崩盘不会，但颠簸难免。

    首先，从长期来看，中国楼市仍存在持续走高的动能。过去十年，中国的城市化率增长了约12个百分点，近1.7亿人进了城；商品房年销售面积由2003年的3亿平米增长到2013年的13亿平米，增长了3倍多；2013年全国平均房价是10年前的将近3倍，而北京、上海等一线城市，2013年的房价更是十年前的近10倍。这就是摆在我们面前的过去十年中国房地产市场的基本事实。

    而未来十年呢？中国的城市化率至少还要上升10个百分点，每年仍将有超过1000万人进城。中国指数研究院发布的《未来十年(2011- 2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供了广阔的发展空间，预计未来十年，中国住宅新增需求(包括保障房需求)约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。也就是说，今后每年的商品房需求量基本稳定在15亿平米左右。虽然与过去十年每年近20%的年增长率相比，未来的新房需求量增幅将大幅放缓，但市场需求总量仍是巨大的，这没有什么争议。在这么大需求量的拉动下，过去十年房价平均涨了3倍，而希望未来十年房价下跌，这可能吗？

    与此同时，房地产作为一种生产资料，价格上也有上涨的必然。过去十年房价为什么上涨？重要的一点就是人们的收入上涨了，对住房的需求提高了，同时物价也上涨了，这一经济规律未来也同样存在。至2020年，中国的人均收入要翻番。作为生产投入要素的人力成本肯定要提高，那同样作为生产投入要素并且具有稀缺属性的土地和房产成本怎么就不会上涨呢？

    其次，房地产崩盘政府承受不起，也不允许。土地财政是中国经济的顽疾，一时半会儿是根治不了的。2013年，中国的公共财政收入是12.9万亿，其中地方财政收入6.9万亿，而土地转让收入是4.1万亿，土地转让收入快与地方财政收入旗鼓相当了。进一步分析可知，去年地方财政收入同比增长12.9%，其中增幅的至少60%是由房地产贡献的。试想一下，房地产要是不增长，甚至负增长，地方财政会怎样？用某县官员的一句话，就是“政府要关门，因为吃饭都会有问题”。如果再考虑近20万亿地方政府债务的偿还问题，特别是由此可能引起的金融系统性风险，则房地产崩盘的后果想想都会觉得可怕。

    李克强总理曾经指出：“协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择”、“未来几十年最大的发展潜力在城镇化”。无论是中共十八届三中全会，还是刚刚结束的新型城市化工作会议，城镇化都被认定为经济发展的主要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力。让房地产崩盘，你觉得政府会同意吗？之所以过去房地产市场“十年九调”，房价却越调越涨，内在逻辑也是如此，因为政府不允许。对待房价下跌，政府有的是办法，停止土地供应、取消二手房税费、放开限购，甚至补贴购房者。如果楼市面临崩盘，政府这些手段肯定会用，你想想，这些政策会释放多大的市场需求呀？

    当然，地产商也是跌不起的。由于2013年房企的融资环境相对宽松、销售业绩大幅提升、现金充裕，导致不少开发商子弹充足，拿地热情高涨，土地市场总价和单价“地王”频现。国家统计局数据显示，2013年全年，全国房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8 .8%，土地成交价款9918亿元，增长33.9%，也就是说，土地均价确实上升了不少。面粉涨价，面包也会涨价，2013年高价位的拿地态势，必定会催生2014-2015年房价的进一步走高。

    最后，也是最重要的一点，就是造成中国房地产市场畸形发展的背后因素还没有看到实质性改变。比如：土地供应不足、货币超发、土地财政依赖、国民收入差距过大、房地产税制不合理等等。大家可能要说，政府不是在着手建立房地产调控的长效机制吗？但这是远水解不了近渴的。长效机制包括金融、财税、土地、多层次住房供应体系等诸多方面的改革，这些改革不是一朝一夕就能完成的，在长效机制建立之前，恐怕房地产还得绑架中国经济一阵子。

    总之，中国楼市崩盘在近一两年肯定是小概率事件。但是，笔者也曾经撰文指出，中国房地产已经进入下半场。下半场不代表球没得踢了，只是踢起来更难，也更要小心。这个判断放到2014年同样适用，也就是说，市场会更加“颠簸”。这种“颠簸”突出表现在以下四个方面：第一，开发商只能着眼于挣辛苦钱。与2013年比，今年市场预期趋冷，商品房成交量肯定会大幅下滑，三四线城市成交量普遍看跌，一二线城市成交量趋稳，但房价的上涨幅度会收窄，房价飙涨的意外之财肯定不会有了；第二，房市分化会进一步加剧。三四线城市面临较大去化压力，去库存无疑是2014年的主题。即使在一二线城市，开发商拿地也会更加慎重。对于部分现有库存过剩的城市，降价保量估计在所难免。地方房地产调控也可能进入差异化时代；第三，部分房企生存风险加大。前期投入冒进、产品缺乏差异化竞争优势、后台缺乏资金支持的房企恐怕将面临生存压力；第四，部分城市房价可能出现下跌，但下跌幅度不会太大，否则政府会出手救市。