诺奖得主对中国6大忠告：很担忧深圳上海房价(引用）

诺奖得主对中国6大忠告：很担忧深圳上海房价

导语：

诺贝尔官网14日消息，挪威诺奖委员会宣布，美国经济学家尤金·法玛（Eugene F. Fama）、罗伯特·希勒(Robert J. Shiller)、拉尔斯·汉森(Lars Peter Hansen)获得2013年诺贝尔经济学奖。其中希勒的理论对今天的中国很有现实意义，著有畅销书《非理性的繁荣》，这本书曾在互联网经济泡沫在形成过程中时预言了泡沫的破裂，在中国不同的场合，希勒曾经对中国的经济发出了很多自己的忠告。

政治家应该说真话 哪怕经济萧条时

希勒教授在耶鲁是一位很受学生欢迎的教授，气质儒雅，文质彬彬。2009年，复旦大学教授王永钦约见了希勒教授，希勒表示中国故事的开局不错；不失时机的结构性改革和制度变革才会使得这个故事完美地演绎下去。“再过十五年，中国的经济和世界的面貌会大不相同”，希勒最后说。

政府的作用之一是改变人们的预期和信心，人们自然会问：政府是否可以通过廉价谈话（cheap talk，即不付出任何代价的信息传递）来实现既定目标？希勒认为在很多情况下，政府是做不到这一点的。因为公众对经济的基本面会有自己的认识，对政府故意做出的乐观表态会有自己的理性预期，所以政府不太可能“骗出一个好的均衡”。政治家应该说真话，履行自己的承诺，不论在经济繁荣的时候，还是在经济萧条的时候都应该如此。

中国对房地产的投资惊人 房价与收入裂痕巨大

基本的人性在世界上是普遍适用的，但是在目前中国的环境下，在高速增长下，人们将步入一个新的时代，这又是很特殊。我相信，中国许多地方的房地产市场都将经历泡沫，投资者将会感到非常失望。虽然如此，中国现在对于房地产市场的投资仍然非常惊人。中国人需要避免过度乐观的情绪，为自己找到更多的投资方式，以避免可能出现的风险。

由于中国经济的高增长率，在中国人的收入和房屋价格之间有差距是很自然的。如果在未来数十年里，上海平均人口收入，能够增长至与纽约相当，那么房地产价格应该被哄抬到现在的价格水平。但我对此表示怀疑，所有事情都表明，中国的收入与房屋价格裂痕仍然非常巨大，而且泡沫很有可能会破裂。

经济发展的基本动力来自人们可以平等地拥有财富

无论是谁，不管是穷人还是富人，都不会希望生活在一个贫富有巨大差距的国家，尤其是这个差距被公众视为是不公平的。如果周围的人都对你的富有很愤怒，那么你即使是个富人，你的生活也了无乐趣。每一个社会，无论是中国还是美国，都有同样的原则，那就是：经济发展的基本动力，来自于人们可以平等地拥有财富。

只要是通过努力的工作和承担风险进行的投资，那么即使是某人拥有巨大的财富也是完全正确的。人们设置社会规范，在游戏规则内获得财富，就可以获得这些财富并不被仇恨。我们所要小心的，是让收入分配在多数人认为公平的范畴内进行。

中国政府应制定长远规划迎接可能更大贫富差距的来临

我建议，中国政府应该根据社会不平等程度编制税务系统用于参照的指数。在不平等现象指数（我也曾将其称为不平等现象保险）的指导下，政府不应该通过立法为每个不同的税收等级强制规定一个固定的所得税税率，他们反而应该提前拟定一个公式，根据税前收入的不平等状况，以其统计学测量手段规定不同程度的税率。如果个人收入不平等状况加剧，那么这种税收制度会自动调节不同税级之间的差额。

不平等指数可以有两种编制方法，一种能够逐渐使不平等差距缩小，直到其程度回归到人们可以接受的水平，另一种是简单地将不平等程度封冻在当前的水平，使其不再恶化。后一种方式可能是从政治角度考虑最容易被接受的一种，这种方式编制出的指数在很大程度上使显著的收入不平等现象长期存在，其目标就是单纯地防止收入不平等现象严重恶化。

我很担忧深圳上海的房产价格

针对国泰君安首席经济学家李迅雷关于“今年中国的房子泡沫会不会破灭”的问题，希勒回应说，他不知道会不会破灭，但上海一直是跟纽约、伦敦比较，而也许这个比较的参照标杆不对，比如说伦敦、纽约的房价就已经高估了，然后上海比它们还高估。

在深圳、上海以及其他中国主要的城市买房，房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。”当得知深圳房价和收入比接近36倍时，罗伯特·希勒为深圳高房价感到担忧。

中国是否需要国有大银行也是一个值得思考的问题

从长期看，中国是否需要国有大银行的存在也是一个值得思考的问题。我以前经常听到人们抱怨这些大银行：它们带有太强的政府色彩，它们的存活依赖政府的支持，它们常常因为各种原因不能发放贷款，价格机制无法制定。从短期看，如何让它在经济中发挥作用，使它们起到稳定中国经济的作用也是一个很难的问题。据我了解，他们的业务操作不是完全独立的，因而会带来一些不确定性。作为企业，这些国有大银行应该成为政府色彩较淡的金融机构，尽量减少政府对它们业务的干涉，我想这个过程的转变可能比较困难。这缘于向市场经济转轨是一个非常复杂的过程，危机和问题也必然是大量存在的。

我认为混业经营也许是世界的趋势。在欧洲，一些被称作“综合银行”(universal bank)已经把这些业务都结合起来了；在美国，目前还是分业进行的，但趋势是混业经营。

“MOTEL”一个非常好的小生意

“MOTEL”一个非常好的小生意

加中置业 李军

       MOTEL翻译成中文就是人们常说的汽车旅馆，它与一般旅馆最大的不同点，汽车旅馆是应汽车时代的产物。MOTEL是为乘家庭汽车旅行者提供服务的一种旅馆。MOTEL不但为旅行者提供休息的客房，而且还为旅行者的汽车提供良好的停车位。有时，MOTEL提供客人的客房与客人的车位是紧密联在一起。例如，有的MOTEL把一楼当作车库，二楼作为房间。在北美，汽车旅馆多位于高速公路沿线地区、公路交汇处附近，或是公路离城镇较偏远处风景区；但亦也有位于市区的，比如大学旁边。这些区域分布有较多的汽车旅馆。由于竞争激烈，使得汽车旅馆的经营走向休闲度假的方式，装潢设计达到很高的水准。MOTEL的客人也不再限定于旅客，更扩展到一般民众的休闲娱乐的需求。亚洲一些城市和地区，那里的MOTEL除了为汽车游客提供住宿服务外，也为年轻的情侣提供短暂的住房服务。当地人也称这类MOTEL为”时钟旅馆”,其作用与日本的“爱情旅馆”类似。经过三十余年的进化，MOTEL已从单一为乘车游客服务，发展至今为多方位服务的客栈。这也给MOTEL增添了很多活力，和扩展了MOTEL经营经营空间。现在，一些新移民也开始意识到经营MOTEL的益处，例如，MOTEL是兼具投资功能的小生意；MOTEL非常易于操作的小生意；MOTEL非常有意义。

       首先，MOTEL是兼具有投资功能的小生意。MOTEL的业主不但是MOTEL的经营者，而且也是一位物业投资者。MOTEL的业主不但在经营MOTEL过程中获得商业利润，而且还会在卖掉生意时获得良好的物业投资回报。在多伦多，一般来说，新移民买生意时，只是买个做生意的机会。而物业仍然是属于房东的。新移民买生意时需与房东签个“lease”。在每月按时负房租的前提下，获得小生意经营机会。像“COFEE TIME”和CONVENIENCE STORE”等等小生意。由于这类小生意业主对物业没有所有权，所以，若干年后，物业的增值与小生意业主没有任何关系。而经营MOTEL则完全不同，MOTEL的业主不但有经营权而且还对物业有产权。此外，MOTEL由于经营场所所占的土地面积较大，若干年后，由于城市的扩张和地价的升值。MOTEL所附的物业和土地也会随之增值。MOTEL的业主的物业投资回报率会远远超过MOTEL业主的原先期望值。纵观最近几年的MOTEL成交历史，很多GTA的MOTEL的业主在经营MOTEL十几年后，在卖掉MOTEL后，意外惊喜发现MOTEL的物业增值竟然超过100万加币。MOTEL的经营者不但获得MOTEL的经营利润还获得良好的投资回报。所以新移民经营MOTEL的风险很小，而且收益会很大的原因。

       其次，MOTEL非常易于操作的小生意。新移民在多伦多买生意和经营生意，生意的可操作性非常重要。新移民普遍存在语言问题和文化背景与当地人的不同。所做的生意受上述两项制约越少越好。MOTEL就是这样的小生意，新移民经营MOTEL生意基本不受语言和文化差异的制约，更没有复杂高深的知识和技能的要求。新移民做MOTEL生意的关键是选好LOCATION。LOCATION对做好MOTEL的有致关重要的作用。一般来说好的LOCATION是交通枢纽，公路交叉地带，和距离大学比较近的地方。选好这样的LOCATION后，MOTEL的日常经营和操作就会非常容易。MOTEL的客户分为两大类，一类是长租客，其特点是流动性慢，利润低，但稳定；另一类是短租客，其特点是流动性快，利润高，但不稳定。做好MOTEL的关键要领就是适时调整两类不同租客的比例。当季节不好时，比如冬天，旅游淡季，外来客户少，这时就要长租客的比例就要大一些。比如，多租一些大学生或作为新移民接待站等等。当夏季来临，旅游旺季,外来游客多一些时,MOTEL的短租客比例就大一些。这样，MOTEL的盈利就会多一些。另外，MOTEL也可以在大学多做一些广告，为大学生提供PARTY和聚会的场所等经营活动来扩展盈利空间。总的说来，MOTEL对于新移民来说是容易操作和经营的小生意。

       最后，经营MOTEL是一份非常有意义的事情。众所周知，人们的生活环境和工作环境对每个人影响极大。长期特定和一成不变的生活和工作环境会使人的生活变得枯燥乏味。而MOTEL的生活和工作环境是动态的和新鲜的。人们每天都接触不同的人，遇到不同的事。这些旅游者的思想，观念，语言，和举止风度与我们周边的人们存在着较大的差异，尤其听着这些人讲的见识和趣谈，会给人们的日常生活带来新鲜内容。所以，经营和管理MOTEL同时，自己也置身于一个动态的生活和工作环境。这是人们生活需要的，也是生命需要的。当人们经营MOTEL时，人们会发现每月都有来自蒙特利尔，来自美国，来自温哥华等等不同城市的旅游者。这些旅游者带来不同的风俗和文化，给我们的生活增添乐趣，也带来很多新朋友和珍贵的友情。有的MOTEL经营者对我说，有的美国客户几乎每年都来多伦多及多伦多周边小镇。而且，每次他们来都会在他的MOTEL入住几日。期间，人们就像是久别重逢的老朋友一样，互诉一年来的生活变化，感受人与人之间的关爱。所以，开过MOTEL的人们都有这样的体会，MOTEL不大，但它容纳的人和事真不小。它不知不觉的拓展了MOTEL经营者的内心世界，改变了经营者的思想和观念，同时增加经营者的物质财富和精神财富。对于新移民来说，经营MOTEL真是有非常意义。

       总之，MOTEL是汽车时代发展的产物，它是应时代需求而生。尤其在北美，客运铁路运输已成为夕阳产业，服务线路和项目已很少。对比航空旅游和汽车旅游，汽车旅游有得天独厚的优势。乘自家车旅游可以随心所欲，非常灵活，而且还可以近距离游览北美优美的自然景色。这就客观要求与此相应的汽车旅馆为之配套服务。MOTEL就是汽车旅馆，它也是一种非常适合新移民经营的小生意。同时，TOMEL也是一种不错的投资。经验表明，由于GTA的地价不断升值，很多MOTEL业主，在经营MOTEL十几年后，卖掉MOTEL获得的投资回报率是非常高的。有的投资者，卖掉MOTEL后，立即成为百万富翁。再有，选择好MOTEL，LOCATION是非常重要的，一个好的LOCATION汽车旅馆是非常容易经营的。人们只要在不同时节，适当时机调整好“长租客”和“短租客”的比例，以获取MOTEL的最大商业利益。即旅游旺季时，增加“短租客”的比例，旅游淡季时，增加“长租客”的比例。这就是做好MOTEL的诀窍。新移民经营MOTEL的收获不仅仅是物质方面的。MOTEL的经营者除了获得的商业经营利润和物业的投资回报外，MOTEL的经营者还会在个人的精神世界获得非常好的回报。在经营MOTEL期间，来自不同城市的客户会带来不同的文化，不同的风俗和知识。这些新鲜的动态的信息对于经营者的生活，工作，乃至生命都是非常有益的和有价值的。这就是为什么说新移民经营MOTEL是非常有意义！（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

哈密尔顿面包厂转让(叫价64万加币）

哈密尔顿面包厂转让

哈密尔顿市区，大型厂房和整套生产线，外加一套独立屋。

卖方有良好的销售渠道也一同转给买方。

该物业极适合新移民在加拿大创业

有意来电：（647）824-6916

哈密尔顿大型商业物业（可上居下铺）叫价69万加币 请电（647）824-6916

在多伦多做便利店应注意问题

在多伦多做便利店应注意问题

加中置业  李 军

在多伦多，很多新移民家庭选择经营便利店作为家庭在多伦多开展个人事业的起点。这是一个非常不错的选择。其原因是便利店对于新移民来说非常容易操作，而且对新移民的语言要求还低。有的新移民即便一句英语也不会说，经过一段时间后，把便利店也做得有声有色，在多伦多照样置业和进行物业投资。甚至有的便利店也主经过几年的便利店经营和资本积累，在多伦多顺利转型为大中型商业业主。便利店另外一个优点就是风险小，便利店一般都有LOTTO MACHINE，经营彩票业务。便利店的彩票佣金基本能付清房租的一半多，有的便利店彩票佣金甚至完全付清房租还有剩余。这就大大减少便利店经营者的财务负担和经营风险。最后，便利店的工作环境和工作强度是比较好的。对于新移民来说，在多伦多，由于新移民的语言制约和教育背景不同，新移民很难找到非常轻松和可心的工作。新移民不论在工厂做机器操作工和公司里做客户服务和技术支持工作，其工作强度和工作压力都非常大。而便利店业主几乎没有任何工作压力和工作强度。更重要的是，经营便利店还能获得可观的经济收入。所以，在多伦多，很多新移民都尝试着买个便利店，来开展家庭事业。但对于大多数没有做过生意的技术移民来说，做便利店不是一个简单的事情，有很多事情需要注意。其中最重要的是，选好便利店位置，要按价值规律经营便利店，和做好相关服务工作。

首先，生意经营地点对大多数生意都很重要，对便利店来说，经营地点尤为最要。有经验的便利店成功人士说，选便利店第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好便利店有多么重要。顾名思义，便利店吗，首要是为客户提供便利。便利店最好开在人流和居民比较集中的地方，而且，停车位多，进出车方便。第一，便利店附近有几个大型公寓，那是最好的地点。这样的便利店主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳；第二，主要街道的路口，而且进出车方便，这样的便利店也好。其特点是流动客户多；第三，大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业地点，还要注意其他因素，比如族裔和竞争。有些族裔是很少去便利店买东西的，所以选择便利店地点要考虑这一因素，回避这些族裔特别集中区域开便利店；竞争也是很重要的因素，人们要尽量避免在有三四家便利店的PLAZA里买便利店。如果人们第一步选好了便利店的地点，那已经是成功开好便利店的80%。一个好的便利店，首先是好的LOCATION，好的LOCATION，人流多，客户多，生意自然就好，效益自然就会高。同时人来人往的便利店自然就会安全。这就是为什么LOCATION对于便利店非常重要的原因。

其次，价值规律是商品生产和商品交换的经济规律。不论是白人，黑人还是黄种人；也不论其来自什么文化背景和国家；人们都不自觉地按价值规律办事，就是潜意识地少花钱多办事。所以，当便利店的同样商品高于其他店铺的价格时，便利店的客户就会少一些；反之，便利店的客户就会多一些。明白这一点很简单也很重要。在实际运作中，业主要把主要精力用在发现和获取物美价廉的商品上，商品进货价格要低于附近超市的同类商品价格；而便利点的商品价格就按附近超市价格标价。这样既能给客户提供时空的便利，又让客户感觉你的店商品价格不贵。我通常是在大型超市打折时买进商品，或是直接从进出口商或批发商买进，然后以平价售出。也就是说，便利店的利润来源于您的辛勤工作，诸如，发现新货源，新渠道，新时机，而为客户提供物美价廉的商品和服务；而不是靠高于市场的平均价挣客户的钱。这样做下去，生意没有理由做不好。如果反之，不论在哪里拿的高价商品，然后再加上利润，标上高价去销售，客户就会越来越少，生意会越来越淡。所以，当人们做生意的时候，瞄准客户需求，用心为客户着想，为客户省钱，为客户提供便利，为客户服务，按价值规律办事，不与客户争利，人们一定能做好便利店。

再者，是做好服务工作。经验表明，对于便利店这样的生意，只要平均每天有4百多名客人进出你的便利店。那你的生意一定会很好。怎样吸引客人进入你的店铺呢？最好的办法是做好服务，不断增加服务项目，提高服务质量，不论该项目挣钱多少。诸如，电话，电话卡，上网，传真，打印，邮寄，复印，ATM，TTC车票，护照VISA照相服务等等。 服务项目愈多，固定客户就越多，店铺的效益就越好。举个例子，我有台从中国带来的传真机，我把它安装在店铺里，增加电话和传真业务，打一次电话5角钱，接或发一张传真1块钱。每天仅这项服务就能挣30元左右。这可是无本之利。多个这样的小服务项目加在一起，效益就很可观。另外，就是多说一些人们最爱听的话。有一次，一个异性客户称呼我为“my sweet”. 听起来，感觉非常亲切。之后，我就将所有异性客户称为“my sweet”, ”my heart”, “my darling”， 再经常说一些“You are very beautiful” ，”your smiling so sweet”之类的最漂亮的话。这些老外很喜欢这样的语言，这些话对生意效果奇佳，而成本却为零。再有，就是记住客户的名字。如果您能记住400个客户名字，再喊客户的名字，谈出一些客户的爱好和习俗，那你的生意一定会好的。这些甜美的语言，不但能给您带来良好的经济效益，还能使您感觉加拿大非常可爱。这些客户会有的成为您友好互助的朋友，他们会帮助您找到您以前发很多简历都找不到的工作；甚至，有的会升华非常珍贵的情感。我就有两个非常漂亮的高中学生，每天都招呼我为” Daddy”。有时，面对她们灿烂甜美的微笑，感觉这个世界真是太美了！以至于，卖掉生意后，在COLLEGE 学习期间，脑际间常常浮现那些可爱的客户她们的纯真笑脸。所以，做好客户服务，不但对生意好，而且对客户，对自己都很有益。

         总而言之，在多伦多开便利店是很简单的生意，该生意非常容易操作。尤其对某些英语不好的新移民，经营便利店是一个非常好的选择。对于完全没有任何经商背景的新移民只需一周的培训就可以顶岗操作。而且由于便利店可以经营彩票业务，卖彩票的佣金基本付清一半或全部房租，这大大减轻经营便利店的财务压力和经营风险。而且经营便利店的收入也不错，工作环境和工作强度也比打工好。所以，越来越多的新移民想选择经营便利店作为在多伦多开展家庭事业的起点。但做便利店也需要经验，对于很多第一次买便利店的新移民，在选择便利店时。要注意便利店的位置是非常重要的。便利店的位置好，人流就会多，生意就会好。人流多的便利店自然就会安全。做好便利店，按价值规律办事也很重要，同样的LOCATION，谁按价值规律办事，谁就会胜出；反之，就会失败。最后，做好服务工作对做好便利店也非常重要。服务工作是VALUE ADDED SERVICE，良好的服务不但能招来更多的客户，也能带来非常好的效益。无形的服务的效益一般要比经营有形商品的服务效益更好。（多伦多房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

央行利率与房屋市场

央行利率与房屋市场

加中置业 李军

         在自由市场经济体制，央行利率是调整整个社会宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，央行利率对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。央行利率对房屋市场的调节主要反映在两个方面，调控房屋市场的供给，调控房屋市场的需求，和调控房屋市场的价格。

       首先，央行利率对房屋市场的供给具有很强的调控能力。央行利率的变化是受很多因素影响的。比如，本国制造业产品的国际竞争力，和国际贸易项下的收支平衡等等。但最重要还是受本国宏观经济影响，当整个社会投资过大，产能过剩，房屋过剩，房屋市场“泡沫”过大，甚至会诱发经济危机时，央行就会升高利率，以提高房屋开发商的开发成本和加大开发商经营风险系数。从而控制房屋市场的房屋供给量; 反之，当整个社会投资不足，产能较弱，房屋供应量不足时，央行就会降低利率，以降低房屋开发商的开发成本和经营风险系数，鼓励房屋开发商增加投入，生产更多的房屋来满足社会需求。开发商的开发资金绝大部分来自商业贷款，贷款利率直接受央行利率挂钩。央行利率越高，商业银行的贷款利率也会越高。而房屋市场的价格也会因央行利率的升高而降低。所以这时，房屋开发商会面临来自房屋市场价格降低，和房屋开发成本的双重压力。这种情况自然会有一 部分开发商会推出房屋开发市场或减少开发项目；当然，如果央行降低利率，那情况会完全相反。这时房屋开发商会面临开发成本降低和房屋市场价格上扬的双重利好。开发商会增加开发项目以增加社会供给。这就是央行利率对房屋市场的供给影响。

       其次，央行利率对房屋市场的需求也有很强的调控能力。总的说来，央行利率越低，房屋市场的需求就会越大；反之，央行的利率越高，房屋市场的需求就会越弱。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行利率变化也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋购买者，当央行利率升高时，会面临贷款利率的升高和开发商开发成本升高的双重压力，自然会降低房屋需求；反之，当央行利率降低时，房屋购买者将面临商业银行贷款利率降低和房屋开发商开发成本降低的双重利好。自然，房屋市场的需求会增加。这就是央行利率对房屋市场的需求影响。

         最后，央行利率变化对房屋市场的价格影响。央行利率变化即能影响房屋市场供求关系，自然也会影响房屋市场的房屋价格。商品的价格是受商品的供求关系影响的。供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。此外，当央行利率下降时，商业银行的贷款利率也会下降。这样就会鼓励很多房屋投资者投资房屋。自从美国金融危机以来，加拿大央行的利率一直维持在1%左右，商业银行的房屋贷款利率一直在2%到3%这个低水平。商业利率如此之低，意味着买房者每贷款10万加币，每月才付4百多加币的月供。而过却30年间的商业银行5年期平均贷款利率为7%左右，有时甚至超过10%，例如1981年8月的房屋贷款利率高达22.75%。也就是说现在对于房屋购买者的贷款成本不及过去的一半。也就是说，对于同样的买家，过去高利率情况下可以买40万加币的房子，现在低利率情况下可以买60万加币或70万加币的房子；过去高利率情况下可以买一个房子的家庭，现在可以买两个房子。这样就极大地改变房屋市场的供求关系，致使房屋市场的价格不断上扬。

       总之，在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本和房屋开发商的开发成本和开发风险。从而降低整个社会的房屋需求和供给。缩小房屋市场的“泡沫”，这样也会减少社会资源的浪费和降低社会的金融风险; 反之，当社会宏观经济的产能不足，社会房屋市场供不应求时，央行会降低利率，从而降低商业银行的房屋贷款利率。以降低买房者的贷款负担，降低房屋开发商的房屋开发成本和开发风险。这样增加整个社会的房屋生产和供给，保障社会房屋需求，繁荣整个社会经济。当然，如果房屋市场严重脱离了整个社会的大市场环境而畸形发展，那央行也不会简单地靠改变利率来调整房屋市场，因为这样做会严重影响其它行业的健康发展。比如当前，北美整体经济增长不足，唯独房地产业高速发展，甚至有些过热，这种情况，央行不能简单地靠增加利率来调整房地产过热现象，而是依靠调整利率和商业银行的房屋贷款额度的方法来调整加拿大房屋市场的过热现象（多伦多房屋生意买卖专业咨询 李军 电话（647）824-6916，更多文章请点击http://jli270.blogspot.ca/?spref=fb）。