新移民在加拿大直接步入中产阶级的捷径

新移民在加拿大直接步入中产阶级的捷径

加中置业 李军

         目前，很多新移民登录到多伦多后，由于语言问题，很长时期内找不到专业工作。很多人由于生活的压力不得不放弃找专业工作，到工厂里去做机器操作工和其它重复性工作。繁重和单调日复一日，年复一年的工作，外加房贷的压力，使一些新移民看不到未来的在加拿大发展希望，致使部分新移民干脆回流。其实，多伦多的工作机会应该比国内多。然而我们华裔新移民找专业工作时，由于语言问题，找专业工作确实很难。找工作时，我们与那些来自印度，巴基斯坦等国家的新移民在竞争同一岗位时，难免处于劣势因为他们的高等教育本身就使用英语教材。但是，我们有自己的优势，我们可以发挥我们的优势。改革开放三十年来，中国制造的产品遍布世界所有国家和地区的大多数生活和生产领域。我们新移民可以利用这一资源做小生意来作为在多伦多的发展起点。像做上居下铺便利店生意就很不错，选择上居下铺便利店作为新移民在多伦多的发展起点，可以使新移民在多伦多直接步入加拿大中产阶级，因为上居下铺便利店不但风险小，容易操作，而且收入还挺好。

谈到做生意，大多数人首先是害怕风险。大家都是技术移民，在国内是从事专业技术的，没有干过小生意，怕干不好，干赔了。其实，干任何事都是存在风险的，人们花钱，花时间，在加拿大读University和College，毕业也后也存在找不到专业工作的风险。相比这种风险，和做其它生意的风险。做上居下铺便利店生意的风险要小的多。首先，人们买上居下铺的生意，人们已经买到位置较好的物业，因为通常讲上居下铺的生意都位于城区较繁华和交通较方便的位置。这种物业增值的潜力比较大而且快。经验表明，有时几年下来，物业的增值额度就超过几年打工挣钱的总额。就是说，即便最不好的打算，人们把生意做黄了，物业还在且增值。这是与其他生意的不同。其二， 上居下铺便利店生意的经营成本比较低，因此，上居下铺便利店生意较其他生意比，比较容易成功。人们知道，在加拿大做生意的最大成本是人工成本和房租成本。如果控制住这两个成本，那生意的风险就会控制住。上居下铺生意的营业场所就在自己的房屋下层，不但没有房租成本，更不必担忧涨房租的问题；同时，由于便利店对工作人员的要求很简单，自己家人就完全可以操作，甚至孩子下学后都可以帮你经营。这大大地节省了人工成本。这是上居下铺得天独厚的好处。所以说，上居下铺便利店生意是风险最小的生意。

大家知道，随着时代发展，大多数生意都需要一定的专业技术和人们之间的相互协作。这对很多想投身生意的新移民来说都是一个挑战。新移民的语言能力无法应付各种复杂的专业术语和与各种文化背景的人们进行有效的沟通。所以在选择生意时，人们不得不考虑生意的可操作性。上居下铺便利店的可操作性非常强，这个生意既不需要较强的英语，也不需要什么专业背景，更不需要强体力。一般人培训三，四天，就可以上岗操作。至于有些人说，不知道怎样做生意，那更简单。做生意也就是做买卖，其重点在买，要在适当时机在商品低价位时，买进顾客需要的商品和服务；然后，再平价卖给客户；外加和善友好的服务，这就是做生意的窍门。做生意的知识远比微积分等高深的理论知识通俗易懂；但它需要勇气和实践精神，这正是我们大陆技术移民所缺乏的。有时勇气的作用是非常大的，有天佐勇者之说。如果人们把所有的生意操作都研究透再去做生意，那几乎做不成生意； 但当你勇敢的积极的迈出这一步，所有你想像的困难和没有想到的困难，都会有人帮你解决，因为那些有关生意操作的事情本来就是很简单的事情，人们一听就懂，一看就会。

生意创造的效益归根到底是人和资本创造出来的。当人们经营生意时，人们将资本，勇气，学识和经营管理经验这些有价值的因素结合在一起去挣钱，产生良好的效益是必然的。其一，便利店的LOTTO MACHINE 一般来讲能为生意创造一千到两千加币的收入，我亲眼见到的LOTTO MACHINE最多能创造每月5000加元。即便是2000元这足够整个物业的MORTGAGE 和其他相关支出。而其它如ATM MACHINE，电话和传真业务等服务业务足以支付家庭生活费。剩下的卖香烟和杂货收入就是家庭的净收入。其额度少则四千，五千，多则七千，八千都可能，这效益要远远好于打工而且轻松。更重要的是每个家庭成员通过这个小生意，学会了运用资本去发展家庭事业。这对每个家庭成员是一个良好的开端和转型。再有，家庭成员可以一边做生意，一边了解加拿大社会。但人们做生意时，人们会接触社会各阶层人们和各个文化背景的族裔。这是最了解和融入这个社会的捷径。做便利店的人都会有这样的体会，在没有做便利店之前，无论怎么发简历，和发多少简历，就是没有任何回应；但一旦把便利店做的得心应手的时候，客户会给你提供给你很多当初你想申请的工作机会。开便利店的另外一个副产品就是英语交流能力增强。在工厂打过工的人都清楚，人们只需要听懂几条指令就够了；但经营便利店给你机会去看英语电视，读英文报纸，和客户交流。这样几年过后人们的英语自然就题高了。所以，做生意不但有良好的经济效益还是融入社会的捷径。

诚然，做任何事都会有风险。花时间和金钱读大学，而大学毕业找不到工作到餐馆端盘子也是一种风险；但就像人们不能为此而不让子女上学一样，人们同样不能因为有些人没有经营好生意而不去做生意。还有一种说法，说经营便利店很辛苦，工作时间太长。事实不是这样。说开便利店辛苦，那要和什么工作比。若与人们在国内机关工作，喝茶水，看报纸，砍大山，开会比，那确实是辛苦；但若与多伦多工厂打工比，那可是轻松多了。说实在的，便利店的一天营业额也就两三千左右块钱，200人排队，一人20块钱。半个小时的活，但没人排队到你家买货交钱，实际上，每天这过程需要延长13个小时。所以，绝大部分时间人在店里看电视或上网。工厂打工的工作强度要远远大于便利店的，收入也没法比。这是无可争议的。如果生意好点的，还可以雇人看店，那就更轻松了。

总而言之，对新移民和现在还在探索在加拿大发展出路的人们，上居下铺便利店是非常好的选择。 这主要是因为这种生意的风险要相对小，可操作性强，而且有很好的效益，同时有助家庭成员快速融入这个社会。所以，当人们有一些钱，不知道该怎么投资，别犹豫，选一个上居下铺的便利店。这样，你可以一石三鸟，既买到了房子解决生活居住问题，又解决工作问题，又带领一家人从出卖劳力为生，转型为靠经营资本发展家庭事业的小生意业主。从而快速实现新移民家庭既有房产，有工作，又有生意，家庭收入又挺好。整个家庭在一个没有房贷压力，没有失业压力，没有语言压力，平稳，顺利，快速地在加拿大实现中产阶级梦想。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

投资与财富

投资与财富

加中置业 李军

         每一个四十多岁的人们都会有类似的体会，从前的同学，熟人，或朋友，本来学识和家庭背景与自己相差无几，但二十来年之后的今天，家庭的财富却形成巨大的差异。这里的原因可能有很多，但最主要的原因就是人们对投资机会的把握，不同的人对投资的理解不一样，不同的人对投资的机会把握也不一样。但当今不论是在中国，加拿大，还是世界各地。富贵起来的人们，多半都是那些能正确理解投资，而且能够把握投资机会的人们。当然，与打工相比，投资是有风险的。很多人即便很有学识和社会经验，也不愿承担投资的风险，他们选择一辈子到工厂或公司去打工；但另一些人不同，他们勇于承担投资的风险，善于把握投资机会，在投资的过程中，不断积累投资经验和管理经验，丰富自己，最终成为成功人士。最终成为有利于自己，有利于家庭，和有利于社会的成功投资人士。

         首先，人们选择投资有利于自己。我以前在北美一家生产汽车零部件的工厂打工，有一位来自中东的阿拉伯人和我一起工作。这位阿拉伯工友对我说，“在我们工厂里，你可以看到来自世界各地的人，什么波斯人，中国人，印度人，德国人，法国人，阿拉伯人等等；但有一种人你不会在工厂里看到，那就是犹太人”。他继续说，“犹太人即便有一分钱，他们都会用于投资。所以，他们当中很多人都拥有大量财富，拥有较高的社会地位，和拥有渊博的学识”。确实，人们很少看到犹太人在工厂里干一些机器操作工等类似工作，这是事实。犹太民族善于投资，善于学习，这方面举世公认。他们当中很多人从事的职业一般是金融业的大投资家。善于投资犹太人，拥有的财富自然就多。其实，我们中国人也一样，改革开放三十年来，我们的同学，我们的朋友，我们身边善于投资的人，不知不觉地富贵起来。随着时间的推移，善于投资者与打工族拥有财富差异越来越大。我们远的不说，就谈十年前一起移民多伦多的新移民。那些善于投资的的新移民，那些在多伦多房屋市场低价位时。投资买入一座或两座房产的人们，或是那些投资商业的人们，如今他们的生活要比打工者轻松很多。这些善于投资的新移民，原来在国内可能是打工族，来到多伦多后，把握投资机会，通过成功的投资，已经完全彻底地摆脱打工的命运，成为物业投资者，物业的拥有者，和物业的管理者。所以，人们选择投资是有利于自己的。

         其次，人们选择投资有利于家庭。人们选择投资，不论是投资物业，还是商业。这对整个家庭都有极其深远的意义。当人们选择投资时，家庭的收入将会来自两个方面，其一是人们的劳动收入，比如工资啦；其二是来自家庭投资的资本的收入。这种家庭的两方面收入当然要比那些家庭仅仅靠工资收入要多得多，要可靠的多。更重要的是，一旦家庭选择投资来发展家庭事业，家庭财产的增长速度会明显加快。举个例子，有A和B两个家庭都有原始资产20万加币。A家庭仅仅靠打工发展家庭事业;而B家庭是靠投资来发展家庭事业。再假设整个社会的通货膨胀率为3%。整个社会的资本年回报率为9%。这里假设B家庭人工收入与A家庭一样。那么，30年后，A家庭的财产以不变价计算将为20×(1-3%)³⁰=8万加币；而B家庭为20×（1+9%-3%）³⁰=115万加币。A, B两个资产一样的家庭。一个家庭选择投资来发展家庭事业，而另一个家庭仅靠单纯打工发展家庭事业。三十年后，两个家庭的财富相差悬殊，相差一百万加币。一个家庭变为百万富翁，而另一个家庭还是打工族。此外，人们选择投资来发展家庭事业，每个家庭成员都有机会学习商业，学习投资，学习管理资本，和运作资本的机会。另外，家庭事业可以世代传承和发展。这与单纯靠打工来发展家庭事业相比，有不可能比拟的优势。所以，人们选择投资是有利于家庭事业的家庭发展的。

         最后，人们选择投资有利于社会。投资者的投资有益于社会是多方面的。第一，投资能带动社会就业。不论人们投资商业，直接创造就业就会，还是投资物业，拉动社会需求，间接创造就业。这些投资都是有利于社会的。第二，投资者的投资结果，会有利于政府增加税收，比如，物业税，物业转让税，商业各种税收和个人各种所得税。第三，投资者的各种投资有利于繁荣城市。投资者的各种商业，和物业投资对繁荣城市有着极其重要的意义。人们看到的各种城市标志性建筑，及象征着城市繁荣的商业都是投资者对社会的贡献政府。 正是由于投资者对社会有着极其重要的作用。所以，当今世界各国都制定各种政策来保护投资者的利益。比如，当今的超低利率，和高通货膨胀就是政府保护投资者利益之措施之一。假设在中国北京，一个投资房屋的人，一不小心，来个投资失误，一个价值100万的物业，投资者支付120万元，失误20万元。但政府通过超低利率，高通货膨胀政策。明年该物业市价涨到150万，投资者不但没赔，反而净增30万。有人获利，就会有人失利。打工族去年可以用100万买个房子，今年只能买2/3个同样房子，打工者的资产因此而缩水。总的说来，就是政府通过政策倾斜投资者，以牺牲打工者的利益来换取投资者的投资热情。由上述可见，政府和投资者是利益一致的。投资者越富，投资能力越强，社会就会越繁荣，国家就越强大。因此，政府愿意为投资者承担一部分投资者的投资分险和投资成本，以保护投资者的权益和财富。所以，人们也就不难理解，当美国发生金融危机时，政府拿着纳税人的钱来补贴企业，来挽救企业，来帮助投资者。这是因为投资者对社会非常重要。

         总而言之，当新移民来到多伦多，除了打工之外，还要结合自己的特长学会投资。这样可以使家庭财产得到更好的保值增值。人们可以投资物业，也可以投资商业。只要人们肯学习，肯钻研，不失时机的把握好商机。那投资的效果会远远好于打工。成功的投资不但会使新移民彻底摆脱困境，而且还会是我们的家庭财富得以快速增长。我们身边很多投资成功人士就是很好的学习榜样。人们可以环顾当今的世界，人们可以发现，各国都在制定很多相关政策来吸引投资者，保护投资者的利益。这是因为投资者的利益与政府的利益是息息相关的。纵观当今社会，发现投资者的大部分投资成本和投资风险都由政府承担，也就是由纳税人承担。当人们认清这一点，人们应该勇敢，积极和主动的去寻求商机，寻求投资良机，尤其是家庭的第一套住房的投资。应该不失时机，千万不要以打工为由，错过良好投资机会。这是因为适时的有益投资不但有利于自己，家庭，还有利于社会（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

快速致富的工具----“财务杠杆”

快速致富的工具----“财务杠杆”

加中置业 李军

         改革开放的三十年来，人们发现过去身边的朋友或是熟人不知不觉地富贵起来，而且富的程度超出了大多数人们的想象。这些富人动辄拥有几百万，几千万，甚至过亿资产。如果人们依靠传统方式一点一点的积累，在如此短暂的三十年间，人们拥有这些财富是没法实现的。那么，这些富贵起来的人们到底是运用什么办法实现如此惊人的财富呢？其实，这个快速致富办法就是财务杠杆。简而言之， 财务杠杆就是投资的放大器，是人们通过借贷方法增加投资能力以达到快速获利目的。人们如果能准确地认识和把握良好投资机会，并能正确地运用“财务杠杆”， 人们可以以有限的资金，去实现充分大的投资，从而获得充分大的投资收益。即可能以几倍，几十倍的自有资金去投资，并可能收获几倍，几十倍的自有资金的收益；当然，如果投资失误，也可能损失几倍，几十倍自有资金的投资损失。事实上，“财务杠杆”现实生活中分为三类：正财务杠杆，中性财务杠杆，和负财务杠杆。

         正财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率大于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，正财务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较高和借贷利率比较低的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是10%，当前的贷款年利率5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均资本投资回报率10%计算，该投资者的年收益率约为10%，投资收益为10万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万=9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是10%计算，应为1000万乘以10%等于100万左右，再减去贷款利息900×5%=45万，100万减去45万等于55万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为55万，年投资净收益率为55万/100万等于55%，这收益率55%远远大于没有运用财务杠杆的10%年收益率。人们称这种财务杠杆为正财务杠杆。很显然，有良好的投资项目，和良好投资机会的前提下，人们喜欢正财务杠杆，因为它能放大投资者的收益。能够运用好正财务杠杆的人一年就可以挣到那些不应用财务杠杆的人需要用十多年挣来的财富。

         中性财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率等于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，中性财务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较低的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5%，当前的贷款年利率也为5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5%计算。该投资者的年收益率约为5%，投资收益约为5万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5%计算，应为50万左右。再减去贷款利息900×5%=45万，年投资净收益为50万减去45万等于5万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为5万，年净收益率为5万/100万等于5%，这等于没有运用财务杠杆5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为中性财务杠杆。很显然，这种中性财务杠杆，既便是放大了投资规模，但投资收益没有增加。但它可以帮助投资者把握住投资机会。

         负务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率小于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，负务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较低，而贷款利率相对比较高的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5.5%，当前的贷款年利率6%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5.5%计算。该投资者的年收益率约为5.5%，年投资收益为5.5万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万等于9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5.5%计算，应为1000万乘以5.5%等于55万左右。再减去贷款利息900×6%=54万，即55万减去54万等于1万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为1万，年净收益率为1万/100万等于1%，该收益率远远小于没有运用财务杠杆5.5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为负务杠杆。很显然，负财务杠杆的应用是只增加了人们的投资规模，也增加投资者的投资风险；而不增加投资项目的收益率。 所以，人们在投资过程中，要尽量避免运用负财务杠杆。

         财务杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资时快速获利；但是，它是同时也伴随着巨大的风险。如果房地产投资者利用财务杠杆进行房地产投资时，当投资的物业与投资者的预期相符，那财务杠杆会成倍地放大投资者的收益，加快投资者的致富速度；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那财务杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。比如，一个房屋投资者手里有100万的资金用来投资买房，一年以后卖掉房屋亏了20%，他总资产就变成了80万。这里是指没有使用财务杠杆。如果另外一个人也同样拥有100万资金，同时他以5%的年利息向银行借300万，此时，财务杠杆率是300万/100万等于3。总投资就变成了400万，一年后投资人也亏20%，总投资还剩320万，再还掉银行的借款加利息共315万，投资人净剩为320万减去315万等于5万。这与零负债的方法相比，投资人多亏了80万减去5万等于75万。也就是说，在财务杠杆下，投资者的亏损从原来的20万放大到75万。这说明，财务杠杆率越大，投资者的投资风险也越大。所以，人们在运用财务杠杆投资时，一定要注意规避和防范投资风险。

    总而言之，正确和清晰地理解财务杠杆，对每一个投资者都有着积极的意义。投资的项目的社会平均资本回报率越高，正财务杠杆率越大，人们的投资收益可能就会越大，从而人们的财富积累也可能越快。众所周知，财富的积累离不开投资。现实社会生活，社会对每个人都是公平的，很多人都曾有过良好的投资机会。不同的是，当人们面对良好投资机会的不同反应。当人们对财务杠杆不太了解时，既便是面对非常好的投资项目，人们也常常表现为过度的担忧，谨慎，甚至不知所措。从而错过很多投资机会和致富机会；与此相反，当人们对财务杠杆有充分认识并能在实践中合理应用时，人们就会不失时机，把握良好投资机会，能够实现以较小资本搏击较大的投资项目，获得较大的投资回报，最后取得投资成功和财富快速积累。当然，当投资者运用财务杠杆时，要注意财务杠杆的两面性，即财务杠杆既能放大投资的收益，也能放大投资的风险。因此，在运用财务杠杆投资实践中，要有风险防范意识，最终成为一名成功的投资者和财富拥有者。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

一个非常好的房屋投资项目---贵湖大学学生公寓

一个非常好的房屋投资项目---贵湖大学学生公寓

加中置业 李军

         最近一段时间，在多伦多，很多准备投资物业的人士感到迷惘，感到找到合适的投资物业非常难。我经常开着车，带着一些客户在多伦多地区到处看房子，从城东到城西，从湖边到NEWMARKET。但客户就是拿不定主意，就是不知投资哪些物业稳妥。客户们常抱怨说，现在投资多伦多热点区域的房子，房价太高了，投资回报率太低，有的物业投资回报率甚至为负数；投资楼花吧，当看到人山人海的华人抢楼花，隐隐约约还是觉得有些不踏实，炒楼花就这么容易挣钱，为什么投资银行不把大量楼盘先收购下来，然后获利卖出；投资校区房，又害怕违规，害怕政府查出来罚款；而把钱放在银行，利息太低，只能静等着家庭财产贬值。很多人在多伦多地区转来转去，就是找不到合适的投资目标。鉴于上述情况，今天我给大家介绍一个非常好的投资项目----贵湖大学学生公寓。投资这个项目的好处就是投资风险低，家庭资产可以保值增值，而且益于操作。

         首先，对任何一个项目进行投资，人们首先考虑的是风险问题，尤其像这类大项目物业投资，动辄几十万，上百万。如果投资项目不事先经过专业人士风险评估，就盲目投资，一旦失手，其后果不堪设想。多伦多的房屋投资风险可分如下几类。第一，负现金流房屋投资风险。所谓的负现金流物业投资就是指，投资者即便全额买下该物业，每年出租该物业的总收入扣除该物业的相关总支出，余额为负数。投资者对这类物业的投资多半来源于该物业的将来发展潜力。但对这类物业的投资，千万要谨慎，一旦发生资金链断裂，就会发生严重的问题，甚至会破产。第二，违规，违法房屋投资。在多伦多，这类投资比较典型。比如，地下室不经政府有关部门检验和批准，擅自改建出租；或将民宅改为商业用途。这类房屋投资一旦政府查处，不但会遭到罚款，房屋被要求改回原结构，而且可能会有牢狱之灾。我们这里介绍的贵湖大学学生公寓项目完全避免上述风险。贵湖大学学生公寓项目是经过资深专业人士的风险评估和科学的投资回报率测算。该项目属于合法投资而且投资收益近期回报率力争6%，远期的综合回报率要更好。更重要的是，该物业投资项目属于商业物业投资，一切商业运行符合政府要求，没有任何违法，和违规问题。所以，相对其它类物业投资，投资该项目的风险要小的多。

         其次，在多伦多，对良好物业的投资，可以实现家庭财产的保值增值。人们都有这样的常识或说是体验，十年前的100加币和现在的100加币是不等值的，因为他们的购买能力不一样。比如，十年前，100加币可以买101袋面包，那时的面包价格是$0.99/袋；而今天的面包价格是$1.99/袋。今天，人们同样支付100加币，只能买50个面包。其它类商品也相应不同程度地涨了价，多伦多的房屋也如此。十年前，多伦多的平均物业价格是二十万加币，现在涨到五十万加币左右。也就是说，十年前的100加币的购买能力是今天的2倍。但如果人们把家里的现金资产转化成房屋资产，家庭的总资产就会得到保值增值；而家庭把资产以现金形式储存起来，十年以后，同样的现金额度，购买力就会大打折扣，也就是货币贬值。由此可见，投资物业显然比保留现金效果要好。这是什么原因呢？下面我们用两个计算说明这个问题。假设家庭A和家庭B现在都有相同的20加币的现金。再假如家庭A把20万加币存在银行，即便是年利率为2%，再扣除2%的通货膨胀率，三十年后，家庭A的实际总财产不变价为20×（1+2%）³⁰×（1-2%）³⁰=19.76万加币左右；而家庭B用20万加币投资物业，我们假设年投资的回报率为6%,外加物业年增值率2%,再扣除通胀率2%，总计资产年增长率为6%，那三十年后的家庭B总资产不变价为20×（1+6%）³⁰×（1+2%）³⁰×（1-2%）³⁰=113.5万加币。家庭B总资产折合30年前不变价为113.5万加币，成为百万富翁。30年后，投资物业家庭B的总资产是不投资物业家庭A的总资产6倍左右。三十年前两个家庭资产相同，三十年后，两个家庭资产形成巨大差距。所以，家庭财产保值增值的方法之一，就是要寻找优良物业去投资。贵湖大学的学生公寓项目就是一个比较好的房屋投资项目。据有关权威人士测算，该项目的收益比较好，而且稳定，未来发展空间大。该项目是一个比较好的家庭物业投资选择。

         最后，该项目物业投资非常易于操作。目前，很多新移民都有投资房地产的打算，但人们普遍感觉投资房地产不好操作，而且经常发生一些不愉快的事情。比如，追讨房租，物业管理，和一些客户管理等等问题。在加拿大，如果人们投资的是住宅物业，麻烦比较多。在加拿大，一旦发生住宅物业的房东和客户纠纷，法律倾向保护客户。即便是客户由于种种原因，没有能力交房租，房东也不能立即将客户撵走。甚至，有个别客户利用法律这个条款，故意拖欠或不交房租，致使投资人蒙受经济损失。鉴于以前多伦多发生的多起类似案例，现在，人们对投资住宅房屋有些顾虑。但贵湖大学这种物业投资就能避免上述问题发生。贵湖大学学生公寓属于商业物业，加拿大法律保护商业物业的投资者。也就是说，一旦投资者与客户发生纠纷，法律倾向保护投资者。上述同样的事情如果发生在商业物业，其结果却相反。比如，在商业投资物业中，如果客户拖欠房租，房东可以有法律依据地让客户停用物业。另外，由于该学生公寓有近90个单元。规模比较大而且集中，规模大的好处是会形成规模效益。规模效益最直观的是物业管理费用和客户管理费用会极大地降低。所以，投资贵湖大学学生公寓是非常利于投资者管理和操作的。

         总而言之，贵湖大学学生公寓项目是一个很不错的房屋投资选择。据该项目的负责人介绍，该项目的投资回报率比较理想，近期回报率力争6%，远期综合效益应当会更好。此项目的另一个优点是非常易于操作和管理。相比那些分散的而且规模小的房屋投资，该项目的规模比较大而且集中。这样项目的日常管理费和运行费用会极大的降低，相应的投资回报会更理想。目前，在多伦多，很多人都意识到到货币的贬值速度越来越快，很多有识之士纷纷在多伦多选择投资物业来保值和增值家庭财产。但这样的投资需要专业支持，需要投资经验，也需要强强合作。这样相互合作的投资物业方式的优势是使投资的决策更加专业，更加规范，投资规模更大，更集中，从而可以避免很多不必要的物业投资风险，形成规模效益，极大降低日常物业管理费，从而增加物业投资的回报率。所以说，贵湖大学学生公寓项目是一个很不错的房屋投资项目（如有投资意向者，请联系李军，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

         

一种非常省钱的买房新方法

一种非常省钱的买房新方法

加中置业 李 军

         新移民谈到买房，首先是想到孩子读书的学校。而且，在多伦多，很多华人地产经纪的文章，和房产广告都和好校区联系在一起。整个多伦多的房产周刊和报纸连篇累牍地不断报道这个好校区，那个好校区。在多伦多，地产经纪的主要工作内容就是不断挖掘校区题材，就是不断地介绍多伦多及其附近好校区；而不是房子的房型。这阵势好像多伦多的地产经纪主要工作内容似乎不再是向人们介绍什么房子，而且介绍校区；人们也不是在买房子，而是在买校区。校区越好，房价越高。甚至高的离谱。十多年间，多伦多有些好校区的房价从原来30多万一直被新移民推高到现在的80多万甚至一百多万加币。面对高昂的校区房子，面对新的央行贷款政策，新移民即便想买理想的校区房，也感到力不从心。针对这个问题，本篇文章向大家介绍一种新的买房方法，一种非常省钱的买房方法。这种买房方法就是“租一套房，同时再买一套房” 的买房新方法。 其原理有点像人们买“对冲基金”，租一套房用以解决孩子上好学校问题；买一套房用来规避通货膨胀及货币贬值的风险。这个买房办法的好处是既可以使孩子实现到理想学校读书，又可以节省大量金钱，而且又能使家庭财产保值增值。

         “租一套房，同时再买一套房”，咋看起来，是一种非常愚蠢和浪费的想法。现在，我们先不讨论这个问题。稍后，我们再深入探讨它。首先，我们先解决主要矛盾，也就是先解决孩子的就学问题。新移民不远万里来到多伦多，首要任务是先为孩子找到一个合适的学校。找到学校后，我们再在学校附近找到一个理想的房子租下来。在多伦多，不同社区有不同社区的学校。住在A社区的学生原则上是不能到B社区学校的。在这个前提下，为了一家人能舒舒服服，宽宽松松地生活和学习，我们先预算每年支出20000加币，用来在一个比较理想的校区，租一个比较好的APPARTMENT或一个HOUSE 的单元。常识上讲，在多伦多，每年租金20000加币，即便是在非常好的校区，也能租到一个条件比较不错的，能满足新移民一家三口居住和学习的HOUSE单元或是APPARTMENT的一个单元。家庭租到了理想社区的房子，孩子进入理想学校也就有了保障。孩子基本实现了上理想学校学习的目的，家庭的主要矛盾也就解决了。

         现在，我们开始探讨“租一套房，同时再买一套房”的省钱问题。人们只要在买房之前，认真地在MLS.CA动态数据库上查找房源会发现，同样的房型的房价相差少则十几万，多则三十几万，甚至更多。其主要原因就是不同校区因素影响的。那我们就取个保守的中间值，假如好校区的平均独立房价和一般校区价格相差20万，再假设每个买房新移民的孩子平均学龄是5年级。为了方便比较，我们假设家庭X选择单纯地支付80万加币在好校区买一个独立HOUSE；而另一个家庭Y有另一种选择，家庭Y一方面在好校区每年支付2万加币租个房子，同时又在一般社区支付60万加币买一个与家庭X同样的独立房子。家庭Y即是“租一套房，同时再买一套房”的家庭。那么，家庭Y在一般社区，买个相同独立HOUSE 节省下20万加币，减去7年租房的租金14万加币，等于6万加币；另外，家庭Y还有一个在一般社区独立HOUSE，假设独立HOUSE的每月出租的租金1000加币，那七年总计下来也是7万多加币。家庭Y与家庭X相比，家庭Y有两个净进项总计6万加上7万，等于13万加币。也就是说，家庭Y支付80万加币的“租一套房，同时再买一套房”的买房计划，与家庭X的单纯支付80万加币在好校区买一套房子计划相比，7年下来，净赚13万加币。这还是非常保守的算法，如果再精细操作和计算，省得钱要比13万要多的很。

         最后，根据以上计算结果，有人会说，我承认，根据你的计算，这种“租一套房，同时再买一套房”买房子方法，与单纯支付80万在好校区买一个独立房相比，7年下来，能省13万加币。但你是否考虑过通货膨胀，考虑过当今各国都在量化货币，货币贬值的因素。这个问题非常好。记得十年前，我刚来多伦多时，面包一大袋0.99加币，现在同样一袋面包1.99加币。同期，很多生活日用品也相应大幅度地涨了价。多伦多的房子价格也是这样，当初刚来多伦多时，二十几万的独立HOUSE，现在已涨到50万左右了，也像面包一样，价格平均上涨一倍。所以，7年下来，家庭Y仅仅节省13万加币，是不足以弥补货币贬值的风险的。所以“租一套房，同时再买一套房”的买房方法，要求人们租一套房同时，再买一套房子。买这套房子就是为了规避量化货币带来的货币贬值风险。假如在孩子上学的七年间，多伦多的独立屋平均上涨了20万，那更好，这时“同时再买一套房”的独立房的房价也会随着市场行情上涨20万加币，这样，这种买房方法就规避了通货膨胀和货币贬值带来的风险。这种买房的方法最终的总收益是：20万加币（涨价）+14万加币（节省）=34万加币。

         总之，“租一套房，同时再买一套房”是一种非常有益的好方法。这种买房方法既解决新移民孩子的上理想学校学习问题，又能使家庭财产保值增值。人们知道，现在的好校区的房价已经高的离谱。根据安省地产教科书的理论，加拿大通常房屋的市场价格应当为出租该物业的年收入十几倍。而现实情况是多伦多的好校区房价远远高于十几倍，而是几十倍。好校区房屋的价格已经不是校区之间的房屋差价，它还包含大量的人为炒作水分和频繁交易的交易费。比如，一个好的高中校区，孩子读完三年高中，上大学后，家长把房子卖掉。假如这个房子交易价格是100万加币。那这次房屋的交易成本包括：5%的地产经纪费是5万加币，3年期间的MORTGAGE损失少说几万，因为还贷在开始几年内，主要是支付贷款利息，本金很少；此外，还有土地转让税，律师费等等。这些费用，卖方会潜意识地算到房价之中。如果这样的校区房经过这样的多次买卖转让，那么房价里包含大量的房屋交易成本。这些交易成本对房屋的性能没有带来任何价值。这是每一个买房人不愿支出的费用。人们买房子，是买房子的优质性能和材料，不是买交易费。所以，“租一套房，同时再买一套房”的买房子办法能避免买这种含有大量的房屋交易费的房子，又能让孩子到理想的学校去学习，还能使家庭财产保值增值。所以我们说“租一套房，同时再买一套房” 是一个新移民的买房子好方法（如有疑问，请联系李军电001（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

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