多伦多的房价高吗？

多伦多的房价高吗？

多伦多的房价目前有些偏高，理由如下；

在西方，当平均房价/平均年租金=10倍到20倍之间时，房价处于合理区间。目前，多伦多的平均房价/平均年租金是大于20倍的，尤其在华人集中的社区，这个比率已经超过30.  所以，目前多伦多的房价有些偏高。

换个角度说，在目前美国国债收益率3%，而且还有上涨空间。面对流动性非常好，风险近乎零，非常易于管理的美国国债，一个人投资流动性很差，风险很高，管理非常复杂的多伦多物业，投资人的投资回报期望值应该至少为5%。即，平均年租金/平均房价=1/20=5%。

持币待购的买家多吗？

这个问题，我回答不了。我无法统计多伦多有多少人在持币待购。但我身边确实有一些人在持币待购。在2016年至2017年初，多伦多房市火热的时期，我有几个客户，在多伦多地区看房子。这期间，在美国已经传来加息，缩表的消息。我就对客户说，房价在这种货币政策下，很难维持这种火热的状态。咱们抢OFFER得谨慎一些。但有的客户信，到现在还没有买成房子；但有的客户根本不信，一看在我这里得不到确切房子将要升值的信心，而且还对房市继续不断上涨心存疑惑，客户怕失去这轮房屋投资机会，因此，转向其他对房市继续上涨有坚定信心的经纪买成房子。所以根据我身边发生的故事，我只能告诉你确实存在持币待购的买家。但这样人多不多，我就没法统计了。

什么时候抄底是比较合适的呢？

这个问题让我定量分析，得出一个具体合适买房时间。我没有这个资格预测这个时间，我相信，这个世界上，没有几个人能准确预测这具体入市时间。如果我有这个大本领，大能耐，我就不做地产经纪了，成天开车带客人看房子，多辛苦！

但定性分析房市的发展趋势，我还是有点专业背景，和自己的偏爱思考这方面问题，也有一点心得愿与大家分享。但先声明，本文纯属学术探讨，不做任何人房屋买卖，和物业投资依据。

1.       在央行加息通道，商业银行房贷利率不断上升时，一般来说手持资金比投资物业要可靠

投资房屋有二重性

（1）      在利率不断下调时，投资房屋起家庭资产放大器作用，即借助于杠杆，将家庭有限资金投资物业，物业随着利率不断下调而逐渐升值。从而使家庭财产快速增值。

（2）      在利率不断上调时，投资房屋则起家庭资产缩小器作用，这时杠杆越大，家庭财产缩水的速度就越快！投资房屋的风险就越大！

（3）      在量化，宽松货币政策期间，投资房屋起家庭资产放大器作用，即借助于杠杆，将家庭有限资金投资物业，物业随着央行的货币量化宽松政策而逐渐升值。从而使家庭财产快速增值。

（4）      在加息，缩表，紧缩货币政策下，投资房屋则起家庭资产缩小器作用，这时随着紧缩政策的不断推进，家庭财产缩水的速度就快！投资房屋的泡沫破灭的可能性就越大！

（5）      此外，海外投资的规模大幅度萎缩，和政府的压力测试，房贷的严格监管都对当今的房市有不利的影响。

（6）      加元对国际货币大幅度贬值确实对多伦多房市有一点益处。

总结，当前，对多伦多房市的不利因数是，央行处于加息通道，而且美联储，加拿大央行都已申明要继续加息；美国国债收益率不但上涨，将不断抬高房屋的贷款利率；中国的海外投资的严加管控；及加拿大对房贷强化监管都对当今多伦多房市不利。而且这些政策层面的不利因数，近期没有看到有任何松动的迹象。外加技术层面，多伦多房市一年来成交价不断下调，成交量低迷，库存高企，而且这现象已是常态。这种情况，你自己判断一下，应该什么抄底合适呢？