2016 多伦多房屋市场展望

2016 多伦多房屋市场展望

多伦多全职，专业地产经纪 李 军

进入2016年，人们明显意识到，当今世界几乎所有的传统产业，都面临产能过剩，存量过大问题。房地产业也是传统产业，当然也不例外,也存在严重过剩。据有关媒体披露，中国的房屋库存量已达100多亿平方米。商品短缺的时代已经被中国人用十几年的时间彻底结束了，房屋短缺的时代已成为过去时。但同时，中国北京，上海，广州，和深圳的房价继续上涨，而且上涨幅度还很大。国家总体房屋产能过剩，房屋存量严重过高与一线城市房屋供不应求，价格快速上涨并存的现象。事实说明房屋总量过剩，或说严重过剩并不影响一线城市的房屋价格上涨。其原因是房屋这一商品的本身特殊性决定的。房屋这一商品，人们称之为“不动产”，就是不能移动，不能被运输。所以房屋这一商品的”LOCATION” 就显得特别重要，特别有价值。一样的房子在同一城市的不同区域，房屋价值是完全不一样的；一样的房子在不同的城市，房屋价值是完全不一样的；一样的房子在不同的国家，房屋的价值更是完全不一样的。这已成为人们的共识。一线城市，教育资源丰富，就业机会多，发展机会多，人们都愿移民到一线城市去生活和发展。所以，一线城市的房屋价值就大。当今，世界已是“地球村”。人们可以自由移动，自由选择最适合自己发展的国家和城市去生活。“人挪活，树挪死”，“村东面”污染严重，空气和水都不好，孩子的入学，就业难度大，又有战乱和饥荒；那人们就会搬家到“村西面”。多伦多就在“村西面”，这里风光独好！2016年，面临全球严重的过剩经济形势，多伦多的房价依然会继续上涨。原因是，多伦多是移民人口输入地；多伦多是国际投资目的地；多伦多的独立房屋依然供不应求。

多伦多是全球最适合人类生存和发展城市之一，也是全球一线城市。每年都有数万新移民家庭定居这个城市，新移民的不断涌入推动多伦多的房屋市场向前发展。目前，人们只要细心留意一下，就会发现人口的流动方向就是房屋市场的发展方向。人口流向哪个城市，那个城市的房屋价格就会上涨；反之，人口从该城市流出，该城市的人口总量越来越少，那这个城市的房屋价格一定会越来越低。这是不争事实。多伦多是移民城市，每年都有源源不断的新移民进入这个城市。这些人不但为这座城市发展带来新技能，新知识，和资本，也为这座城市带来新的需求。大多数新移民不远万里来到多伦多的目的，不是为了发家致富；而是给他们的下一代，和下一代的下一代一个良好的教育环境，给他们一个平等的发展机会，给他们一个美好的社会环境和生态环境。在多伦多，年轻人高中毕业不用高考就可以上大学，上COLLEGE. 更重要的是，这里给人们”SECOND OPPORTUNITY”, 人们在年轻时，难免一时糊涂，没有意识到学习的重要性，在二十岁左右，没有到大学，或COLLEGE学习。这情况发生在一般的国家，孩子就会被社会淘汰了! 但在多伦多，这没有关系，年轻人一时糊涂非常正常。“浪子回头金不换”，经历一段生活磨难后，一但人们意识到上大学，和上COLLEGE的重要性后，三十几岁，四十几岁，甚至五十几岁的人，在多伦多，人们都可以重上大学学习。而且这时，人们可能学的更好。人们错过年轻时的机会，社会给你第二次机会去实现自己的专业梦想。在多伦多，社会给每个人发展提供均等的机会。这里的孩子大学毕业后，自己就可以找到自己喜爱的工作。多伦多这样的城市在全球也是不多见的！多伦多这样的社会环境是当今世界数以亿计的家长梦寐以求的环境！别说，现在多伦多的房价与国内一线城市的房价相比还算低的。就算高一些，也值！所以，2016多伦多的房价不会降！反而可能会继续上涨！

当今世界，人往哪个城市去，资本就向那城市流动。多伦多每年吸收全世界数万计移民到这个城市，同时，全球的资本也源源不断地向这个城市注入。据有关统计，多伦多的很多房屋的业主是国际投资人。这些国际投资人看准了多伦多是一个非常有发展潜力的城市，多伦多也是一个非常有希望的城市！移民城市就是有朝气的城市，就是有发展动力的城市。城市只有不断向前发展，这样城市的物业才有投资价值。常识上讲，大多数移民都是年富力强，有朝气，有广阔的视野。他们当中或有学识，或有技能，或有资产，或有胆识，或兼而有之。这样的人群汇聚在一起，加之城市良好的社会秩序和法制环境。这样的城市发展潜力无限！投资人不向这样的城市投资，难道要向那些人口流出城市去投资? 那些人口流出城市，年轻人，有技能的人，有学识的人不断向外移出，把城市的朝气带走。这样的城市人口越来越少，房屋空置率越来越多。房屋价格也会越来越低。把钱投到这样的城市，就像把钱投到水里一样。再有，到多伦多来买房，到多伦多来生活，移民多伦多本身就是一个最好的投资! 投资的方式很多，比如买股票，买基金等等。其实，广义上讲，移民多伦多，在多伦多买物业也是一种投资，而且是一种回报非常好的投资！一般来讲，投资的最大意义就是良好的投资回报。买股票，买基金的回报不过是一些有限的利润。但由于大股东和小股民之间的“信息不对称”，很多小股民投入股票和基金里的钱都打水漂了。但如果人们选择移民多伦多，选择在多伦多投资物业，那情况就不一样了。这种投资的回报可不是一点点利润。这种移民多伦多的投资回报是给自己的下一代，和下一代的下一代良好的教育环境，平等发展机遇，和物质极大丰富的社会环境。所以说，现在多伦多的物业蕴藏着巨大的潜在价值，这种价值越来越被世人所认知。随着时间推移，越来越多的人选择移民多伦多，和在多伦多投资物业。所以，2016多伦多的物业不会降！ 反而可能会继续上涨！

多伦多房屋不会降价的另一个显而易见的原因是多伦多的房屋供不应求。加拿大的房屋市场和美国的房屋市场有着巨大的差异。相比美国的房屋市场，加拿大的房屋市场容量太小。所以，加拿大很难发生美国那样的房屋市场危机现象。美国房屋市场容量很大，美国有上亿套房子，进来几十万新移民，对美国的房屋市场影响不大；加拿大不一样，多伦多是加拿大最大的房屋市场，多伦多只有二三百万人口，按平均三个人一套房子。多伦多多也就100左右套房子。整个大多伦多地区人口刚刚超过500万，整个大多伦多地区，房屋数量不过200多万套。至于独立HOUSE，那就更少了。这么区区总共200多万套的房子。每年只有其中一小部分上市投放市场，而多伦多的房屋需求是每年来自世界各地的数万移民。客观上说，多伦多的房屋需求量是大于房屋供给量。而且多伦多的房屋市场容量太小，世界各地想移民多伦多的人，想在多伦多投资买房的人远远多于多伦多房屋市场供给。只是移民的门槛过高，这些想移民多伦多的人一时实现不了他们的愿望。设想一下，如果多伦多也像深圳一样，在深圳买房就可以移民到深圳，那多伦多的房价一夜之间会上涨到什么地步? 即便是把合格移民加拿大条件的人及时放进来一些，多伦多的房屋市场也会有比现在更大的涨幅! 所以，2016年，多伦多的房价还会继续涨！

总之，在全球进入过剩经济时代，房地产业会出现严重的分化。一方面，是一些传统产业集中的城市，面临降产能，降库存，去杠杆的严峻局面。伴随而来的是城市人力资源，资本的流失，和房屋价格的下滑。另一方面，另一些占尽天时地利，和富有创新的城市大量吸收富有朝气，富有活力的移民。城市人口不断上升，为城市发展带来新的动力。城市物业价格不断上涨，城市的物业税收不断上升，城市的基础设施不断完善。这些完善的城市基础设施反过来会吸引更多的国际，国内投资者。这两样相辅相成的因素互为促进，使城市不断向前发展。多伦多就是这样占尽天时地利的创新型城市。多伦多完善的城市基础设施，良好的社会秩序，优质教育资源，充裕均等的个人发展机会，得天独厚的生态资源，这些都是世界其它城市无以伦比的! 多伦多自然而然成为全球移民的首选城市，成为全球投资者关注的城市。而多伦多城市房屋总量却有限，需求者众多。房屋供不应求，房屋价格自然而然会上涨。外加负利率，量化货币，货币贬值等等因素影响。2016年，多伦多的物业还会继续上涨！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）