买楼花为什么也要找地产经纪

买楼花为什么也要找地产经纪

多伦多地产经纪 李 军

“楼花”，顾名思义就是期房，当然也是新房。有的人会问，买新房直接到售楼处买就可以以了，为什么还舍近求远找地产经纪呢？这个问题问的好。 回答这个问题首先应该站在开发商的角度和立场来回答。开发商之间卖楼不是采取相互之间低价倾销，而是采用市场营销办法卖自己的楼盘。而市场营销的主体和中介就是地产经纪。 地产经纪采用各种方法为开发商促销楼盘，开发商也给地产经纪在楼盘价格上一定的优惠3%-7%（以COMMISSION形式体现）。优惠的比例取决于楼盘的销售难度，难度越大，优惠越大。也可以这么讲，地产经纪可以相当于楼盘的批发商，他从楼盘开发商那里拿的价格相当于批发价；而个体的楼盘消费者买的楼盘价格确是零售价。就像大的连锁超市从生产厂商拿的商品价格远远低于个体直接从生产厂商拿货的价格一样。由于楼花的价格都在几十万以上，即便优惠只有3%到7%(COMMISSION)，地产经纪从开发商那里得到的优惠还是很大的。所以，很多买楼花的人不是选择直接到楼盘开发商那里买楼，而是选择自己的地产经纪带自己去楼盘销售中心去买楼花，这样做的好处是；可能少花一些买楼的钱；得到一些辅助专业服务；得到一些良好建议。

首先，找地产经纪买楼花可能省钱。楼盘开发商为鼓励地产经纪为其楼盘做市场营销，开发商给地产经纪一定的佣金作为补偿。这佣金应是地产经纪个人所得，不是每个地产经纪都把自己的COMMISSION 和客户分享，法律可没有这个要求。COMMISSION是地产经纪的个人合法收入。但有些地产经纪却愿与客户分享这部分拥金，实现双赢，以期获得更多的客户和业务。比如 客户买50万的楼花，楼盘开发商给地产经纪4%的佣金。在楼盘CLOSING之后，地产经纪能拿到20000加币。扣除公司费用后，与客户平分此佣金，每人各得大约10000加币。这就相当客户只支付490000买下这个楼花。如果客户自己直接到楼盘售楼处买该楼花，价格是500000加币。比自己直接到楼盘销售中心买楼花整整节省10000加币。当然，如果买的楼花价格越高，COMMISSION比例越大，客户与地产经纪分享的的金额也就越多；反之，分享的金额就会少一些。当然地产经纪是否与客户分享佣金，客户和客户的分享的比例多大，都是有具体地产经纪决定，因为佣金是地产经纪的个人合法所得，没有必须分给客户的义务。客户在选择地产经纪之前，应与地产经纪商谈好此事，以免事后发生不必要的争议。

其次，买地产经纪买楼花可以得到辅助专业服务。其实，客户买楼花与买二手房相比，要简单的多。而且，真正为客户把关的是客户的律师，客户的律师负责研读客户与开发商之间的房屋买卖协议内容，律师会删掉或修改开发商起草的房屋买卖协议当中的一些不合理收费，并明确一些可变，不确定的收费项目。比如， 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy），这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖楼花的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有3到6年，甚至更长，在未来的几年时间里，很多因素会变化，所要征用的费用也可能增加。所以，开发商喜欢在开发商与客户签订的房屋买卖合同条款中，把这项设为变量，也就是不确定的量，将来政府多收，开发商也有权利向客户多收。风险都转移到客户身上，当然客户是不喜欢这样不确切的东西。客户可在十天冷静期内，让自己的律师向开发商争取一个令客户满意和可接受的数字。也就是争取一个一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，一定要切记询问开发商。这是买楼花最重要的一个要注意的地方。再有，很多客户买楼花是为了投资，这时，客户与开发商签订的房屋买卖合同中的转让条款显得非常重要。在客户签订合同之前，要明确该楼花在CLOSING DATE之前是否可以转让，转让费是多少？买楼花时，客户的律师起的作用是很重要的，而地产经纪只是起一些辅助的服务工作。比如，提醒客户找律师看合同，注意10天冷静期限做出决定是否买该楼花，明确该合同是否在CLOSING DATE之前可以转让等等。

最后，地产经纪可以给客人一些良好建议和提示。鄙人曾经在售楼处看到这样的情景，有些客户不带地产经纪，直接到售楼中心买楼花，以为开发商出具的售楼合同就是样本合同，不加思索地按照售楼处的工作人员要求签字。这些售楼中心的工作人员是代表开发商的利益在工作，没有义务提示你LEVY CAP等等注意事项。所以，客人可能在后来接受楼的时候会发现自己的被征费用会比邻居的高很多。别人的楼花在CLOSING DATE 之前就可以转让，自己的却不能。给自己造成很大不必要的经纪损失；反之，如果客户带着自己的地产经纪一起去买楼花，地产经纪就会提示客人，要明确一些开发商在合同中一些不确定，但对客户不利的一些条款。再有，很多客人不太熟悉看户型图（Floor Plan），对自己选择的户型糊里糊涂，到交楼的时候才发现和自己心目中的户型相差甚远，甚至，一打开门，发现大厅内有个承重大水泥圆柱上下贯通整个房间。后悔都来不及；而对户型图相当熟悉的经纪就会帮你学会看图纸，为你清晰的勾勒出将来房子的内外结构;让你买的清清楚楚，明明白白。此外，地产经纪会帮你分析买楼花的HST税务问题，和提醒客人按照TARION的规定及时登记，确保新房保险生效。该项登记非常重要，尤其是买楼花进行投资的，如果忘记TARION登记，可能面临巨额罚款。所以，买楼花是，有地产经纪提供建议非常重要。

总之，买楼花相对于买二手房是比较容易的一件事。 买楼花的客人只要带着自己的地产经纪一起到售楼中心，将地产经纪名片交给售楼处工作人员，一旦成交确定，地产经纪就可以在房屋CLOSING 时得到相应的佣金。当然，该佣金属于地产经纪的个人合法收入，当然完全归地产经纪完全所有，但也有一部分地产经纪愿意与客户分享该佣金，以期扩展其业务量。客户在选择地产经纪时，要与地产经纪分享该佣金时，一定事先谈好，以免事后争议。在客户买楼花的整个过程中，客户的律师作用是非常关键的，律师负责为客户审定合同内容，为客户明确合同中对客户不利的模模糊糊的内容，删除掉一些对客户不利的条款。而地产经纪只是起辅助性的专业建议，比如提醒客户一些买楼花一些注意事项了，帮客户看一下房型图纸了，提示客人及时登记TARION，等等有益的建议。当然，这些建议对客户第一次买楼花也很重要。所以，客户在买楼花的时候一定要找个地产经纪，因为地产经纪不需你支付一分钱，而且可能为你节省费用，更重要的是能为你提供一些有益的建议，避免你发生不必要的损失（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 微信junli64 或电邮：peterlee6489@gmail.com）。.买买楼花的客人com