新移民房屋投资值得注意的问题

新移民房屋投资值得注意的问题

加中置业 李军

目前，全球一体化的今天，国家间的贸易竞争越演越烈，各国都为提高本国的制造业产品在国际市场的竞争力，都在直接或变相量化本国货币，增加本国货币供给，以期降低本国货币相对它国货币的币值，提高本国产品在国际市场竞争力，从而降低本国失业率。实际上，这已经直接导致世界大部分国家的货币加速贬值。很多新移民也看到这一点，认为在加拿大投资房产是保护家庭财产的一个有效办法。同时，世界很多国家的人们认为加拿大确实是这个世界为数不多的最适合不同族裔，不同文化背景人们在一起生活，学习，和发展的好地方。未来的岁月里，来自中国新贵，中东富翁，欧洲和其它地方的移民都会源源不断地不断涌入这个国家，所以，先期投资房产，一般来说，如果是适时规范的房产投资都会得到一个良好投资回报。那么，怎样才能做到适时规范房产投资？经验表明，认真解读国家宏观经济政策，核实具体投资物业的资本回报率，和有效规避风险是适时规范投资房产物业的好办法。

首先，作为一个投资者，一定要随时注意国家的宏观经济政策。要精准理解国家经济政策的调整和这一调整的内在原因。否则，投资者多半是在盲目的投资。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行和贷款机构政策的改变也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋投资者，其视野无法与国家统计部门相论。但至少，人们应该知道尊重它的权威，清晰地解读国家有关机构发出的市场变化信号，按照它的政策走向办事。如果投资者，忽略它的存在和影响力，自己选择的投资时机与国家政策导向相反。那多半是盲目投资，也是违反经济规律的，也多半会惨遭重大损失。反之，如果尊重国家机构，按其政策导向办事，其实，也是按经济规律办事，一定事半功倍，从而获得很好经济效益和投资效益。

其次，作为一名房地产的投资者，至少要会运用简单的资本化方法，分析具体物业的投资价值。那什么是资本化方法呢？资本化法就是根据投资物业的年净收益和整个社会的平均资本回报率算出投资物业的资本价值。大家知道，加拿大是一个自由经济国家，资本是会自由流动的。而整个社会是由很多不同经济部门组成。诸如，石油，钢铁，航空，电力，房地产等等。作为每一名具体投资者，在投资风险一定的前提下，都想获得较高的投资回报率。那么，如果他发现他投资的领域的投资回报率低于其它领域，他一定会将他的资本由低回报率转移到高回报率的领域去。这样的动态资本流动必然导致一个整社会个不同经济领域的资本回报率趋向一个动态平衡。我们今天假设整个社会不同经济领域的资本回报率平均值趋于7%。也就是说，一定量资本，如10000元，在风险系数相同前提下，不论是投资房地产，石油，电力，钢铁等等不同领域。一年下来，净回报都应该是700元。那如果您是一名房地产投资者，您现在想投资一个物业。当您预算出该物业的一年净房租收益（房租减去所有支出）是20000元。那该物业的资本化应是20000除以7%等于29万。也就是说，在当前整个经济领域的资本回报率是7%的前提下，如果投资一个房产物业的年净收益是2万，那么该物业价值应是29万左右。如果，一个投资者，化80万买个物业，年净收益才有一万元，那该物业投资的回报率才1.25%，远远低于整个社会的平均资本回报率7%。我们称这种物业为不良资产。反之，如果一名投资者，花20万买一个物业，一年净收益2万，那该物业的回报率是10%。大于8%的社会平均资本回报率。我们称良性资产。在风险系数一定的前提下，投资者买到的物业回报率越高，该物业越是良性资产，物业增值的潜力越大，说明该投资者越精明；反之，回报率很低，甚至为负数，那这物业是不良资产，物业贬值的可能性很大，说明该投资者在进行盲目投资。所以，作为一名房地产投资者，要学会用资本化方法指导自己进行房地产投资（当然还有其它经验资本化法）。这样，在正确理论指导下的投资，才能较好地运用资本收到良好效益而同时避免盲目投资。

再者，投资的风险应值得投资者规避。多伦多房屋投资有几种典型的风险：其一，自己擅自改建已投资房屋结构，改建后的物业不符合政府安全要求，这样，如果按房屋改建后的实际情况投保，保险公司认为风险大，不给投保，或是保险费很高。业主只好伪造投保物业情况，进行房屋保险。这种根据伪造房屋信息进行物业保险，实际上，这是相当于没有给物业保险。因为一旦发生人员和财产重大损失，保险公司会进行细致调查，如果发现有伪造虚假房屋信息进行投保，保险公司有权拒绝理赔。一旦这种请况发生，业主不但遭受经济上的重大损失，可能化一生辛苦积蓄为乌有，甚至连个人信誉都丧失殆尽。这个社会经济体制都建立信誉至上，一旦个人信誉没了，这个体制几乎不会再给你机会，让你东山再起。其二，当新移民投资多伦多的物业时，一定要注意该物业的使用规范。这里真的与国内不同。如果在北京，家庭买一套房子，自己改建一下，多租几户人家，多收点租金，是没人管的。这里不一样，这里有ZONING要求，如果该区域房屋都是为单个家庭使用的。你买下一套房子，通过改建装修，多租几户人家。这是不符合政府要求的。如果邻居举报（注意邻居举报是通常的事），政府会来调查，有可能规范你的可出租单元数。其后果，投资该物业的实际收益远远低于你的投资该物业的期望收益。造成你投资失误。所以，新移民到多伦多准备投资物业，一定要找专业人士，多探讨一些风险问题。避免一些可控风险发生。

最后，需要强调的是在多伦多投资房地产，切忌跟风炒作。特别是炒作一些具有什么题材房产。有些华人商人想象力可真了不起，会想出各种名称让消费者肯出大价买房子，诸如，他们对投资者说，这座房子坐落在为数不可多得的城市“龙头”或“凤尾”上，称如果人们在直升飞机上往下看，就会发现整个城市就这几座房子坐落在“龙头”或“凤尾”上，机会难得，资源有限。再不买就没了。再有，如果房子坐落在山梁上，他们就把山梁称“龙脊”，说房子坐落在山沟里，他们就称房子坐落在“幽谷”里。这还不算，漂亮的社区名字，也可能使房子大幅度增值房子。本来多伦多社区名字都是英文的，但一些人望文生意，再结合自己的想象，给一些社区取了中文名字。人们可以发现，中文名字越好听的社区，房子就越贵。一样的房子；一样的社区；一样的城市；房子之间距离，如果开车就几分钟差距，如果房子所在的区域名字有区别，那房子价格也大不一样。竟然有很多人，在投资房产物业时，肯支付几万，几十万买房子所在社区的炒作题材，诸如，社区的中文名字，”浮丽华山城“，或是什么“龙头”或“凤尾”等等。对这种只有来自华人投资者的意外之财，房屋开发商做梦都会乐醒了！因为这些虚名的成本是零。当然，这样的投资一定是经不起时间的检验。这方面的深刻教训，其实我们华人应该殷鉴不远，前几年，大家在国内一起炒股票，有些股票既不分红，也没有什么好业绩，就因为有所谓的好题材，大家一起炒，十几元一股，几十元一股，当时真是不亦乐乎，都肯花大价买那些冠冕堂皇的题材。但这些虚幻现象不会长久。现在，这些股票价值都被打回原形，只是当时的投资者遭受严重经济损失。所以，今天，新移民在多伦多投资房地产，一定要按价值规律办事，切忌跟风炒作，认真科学地估算所投资物业的真正价值。这样，才能获得较好的投资收益。

综上所述，在全球一体化的今天，各国政府为本国利益都在直接或变相地量化本国货币。增加本国货币供给量，相对地贬值本国货币，以期本国的产品在国际市场上有较强的竞争力。同时，多伦多又是世界上为数不多的最适合人类生存的多元文化大城市。所以，在多伦多地区投资物业是一个非常具有前瞻性的正确投资方向。在投资的时机上，时时注意国家的政策导向，央行和贷款机构的政策调整其实就是房地产业的市场供求关系改变信号，正确解读国家的房地产市场最新政策；在正确的理论指导下，精准的判断物业的实际价值，避免盲目投资；同时，规避各种投资风险。人们在多伦多地区的物业投资一定会收到较好的收益和回报。祝愿新移民在这全新的社会里，都能成为优秀的房地产业投资者，家庭财富与日俱增！（如有疑问，请电（647）824-6916）